每经评论员 杜恒峰

在刚刚调整全国房贷利率下限（即LPR减20个基点）后，LPR本身也迎来重要调整。5月20日，LPR五年期及以上报价从4.60%下调15个基点至4.45%，一年期保持不变。这是自2019年8月LPR报价机制改革以来，首次单独下调5年期以上品种，在之前的6次调整中，要么是只下调1年期，要么是1年期调整幅度两倍于5年期以上，且此前5年期以上LPR下调幅度最多只有10个基点。

之所以有这样的差别，在于政策目标不同。企业贷款大量以短期形式存在，降低短期贷款利率可以降低企业融资成本，帮助企业渡过新冠疫情大流行以来的困难局面。与此同时，“房住不炒”决定了长期的房贷利率不能跟随短期贷款利率同步同幅度下调，所以5年期以上LPR的下调要克制得多。2019年8月以来，一年期LPR累计下调了0.55个百分点，而即便算上最新的下调，5年期以上LPR累计也只下调了0.4个百分点。此次五年期及以上LPR下调，其内涵已非常明确，即进一步降低房贷利率。

截至5月20日收盘，上证指数上涨1.60%，但房地产板块逆势下跌1.14%。地产板块的弱势表现，可能和LPR本身的特性有关。和以前调整基准存贷款利率不同，LPR的下调更多是“小步多频”，5个基点较为常见，所以每次下调市场感受并不明显。不过，多次量变积累的能量，并不亚于以前一次普遍降息的实际效果。今年以来，五年期及以上LPR累计下调20个基点，新增房贷还可以减去20个基点，累计40个基点的降幅已远远大于以往25个基点的降息；相比加点调整，直接下调LPR更为普惠，按照53.22万亿元的存量房贷计算（中房研究院调查数据），20个基点的降幅将直接为购房者节省1064亿元，不过购房者合同约定的利息调整，通常要等待下一个自然年，这种减负效应及其对消费的拉动还做不到立竿见影。

在中国经济面临的三重压力当中，需求收缩在当下显得尤为突出，房地产行业即是如此。今年4月，全国住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；1~4月，全国商品房销售面积同比下降20.9%，销量下降的另一面是库存增加，截至4月末，全国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%，其中住宅待售面积增长14.8%。

有意愿且有支付能力才能构成真实的需求，意愿主要取决于预期，而支付能力取决于储蓄和收入水平。随着本轮疫情防控后经济逐步恢复正常，消费者预期将改善；企业经营活动重归正轨也将改善居民整体收入状况，使其支付能力提升。近一个月来，在坚持“房住不炒”的前提下，为满足刚需或改善性住房的合理需求，对住房政策进行了调整，部分城市还直接给予奖励政策，同时叠加LPR下调创造的低房贷利率，地产行业基本面的实质性改善条件已经具备。