来源：中国房地产报

没有什么比手握资金更安全。

中房报记者许倩丨北京报道

“债务潮”面前，房企真实资金压力暴露无遗。

据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（扣除融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产6家未发布财报房企）2021年有息负债共计4.31万亿元，同比增长0.2%；手握现金（不包括受限制存款及现金）1.94万亿元，同比减少11.6%；现金对有息负债平均覆盖率仅44.9%。

有息现金覆盖率，是用来衡量企业用现有现金偿还有息负债的能力，该比值越高，说明企业偿债压力越小，一般认为超过1倍是非常安全的状态。以此衡量，TOP50上市房企货币资金能完全覆盖有息负债的较少，包括富力地产、雅居乐、远洋集团、中交地产、祥生、首开股份、阳光城等在内的13家房企有息现金覆盖率低于30%，这是一个值得关注的区间。

与其他行业不同，房企依靠高负债运转，但在行业下行周期，高负债却像悬在房企上空的达摩克利斯之剑，随时有掉落危险。

有息负债4.3万亿元

没有什么比手握资金更安全。

据中国房地产报记者统计，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）共持有现金1.94万亿元，其中，保利发展以1714亿元成为“现金王”。此外，持有现金超过1000亿元的还有万科、碧桂园、中海地产 、华润置地，这5家共持有现金7054.83亿元，约占TOP50房企总现金的36%。

值得注意的是，万科截至2021年末持有货币资金1494亿元，较2020年末减少了458亿元，碧桂园2021年末货币资金较2020年减少了202亿元，而保利发展、中海地产、华润置地货币资金则分别增加了254亿元、205亿元、173亿元。

但相比负债，这些资金仍是远远不够。截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）总负债合计15.92万亿元，同比增长4.7%；总负债超过1万亿元房企有4家，均是标杆大房企，如碧桂园、万科、绿地控股、保利发展。

在房企负债中，分为有息负债与无息负债，其中有息负债主要是指企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实负债水平。

据中国房地产报记者统计，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）有息负债共计4.31万亿元，按照7%平均融资成本计算，每年要还利息约3017亿元。

从有息负债规模分布看，有4家房企有息负债规模超过2000亿元，分别是保利发展、万科、碧桂园、绿地控股；10家房企有息负债在1000亿~2000亿元，包括招商蛇口、龙湖集团、中海地产、华侨城、华润置地、富力地产等；14家房企有息负债规模共2.57万亿元，约占上榜44家房企有息负债总和的60%。

20家有息负债在500亿~1000亿元，包括远洋集团、绿城中国、新城控股、雅居乐、金科股份等；有息负债在500亿元以下有10家。

短债偿还之忧

在财务考核中，有息现金覆盖率（货币资金/有息负债），可以用来分析公司是否存在债务危机。一个财务稳健的公司，其货币资金应该能够覆盖有息负债。

以此指标来衡量，即便如万科这种偏谨慎型房企、手握现金1494亿元，但有息负债2659.6亿元，有息现金覆盖率也才56%。

TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）中，有息现金覆盖率低于30%的有13家，其中富力地产以4.7%垫底，雅居乐这一指标仅21.2%，首开股份、祥生集团、中交地产、远洋集团这一指标均低于25%。

在房企负债中，还分为流动负债与非流动负债，其中，流动负债主要是指流动负债是指在一份资产负债表中，一年内或者超过一年的一个营业周期内需要偿还的债务合计。因此，流动负债率指标更能反映公司依赖短期债权人的程度。该比率越高，说明公司对短期资金的依赖性越强。

据中国房地产报记者统计，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）流动负债共计12.18万亿元，占总负债比率为77%；流动负债率在80%以上的有16家，包括中梁控股、绿地控股、中南建设、建业地产、祥生集团、荣盛发展、阳光城、万科等。

流动负债率不理想的是中梁控股，2021年末流动负债率为90.84%，资产负债率为86.72%，也就是说在中梁控股2316.95亿元总负债中90%以上都是流动负债，资金短缺问题高度依赖短期融资。

问题是，在民企融资更加困难的当下，中梁控股该如何寻求更多融资渠道缓解短期债务到期压力？

4月28日，中梁控股突发公告，称为改善公司财务状况，拟对3笔美元债进行展期、涉资9亿美元（折合人民币约59.36亿元）。公告还指出，中梁控股一笔将于8月份到期的私募美元债（存量规模1.5亿美元）已于4月26日签定“再融资贷款”协议，展期至2023年。

为了保留更多现金维持公司“流动性”，中梁控股还公告称，撤销派付2021年中期股息。

面临长期偿债能力不足压力

需要指出的是，在融资“三道红线”高压下，为避免踩线，很多房企调整债务结构，手段之一便是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。

长远来看，应付账款及票据的显著增加，意味着房企对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业账期的拉长，或将形成高规模的“产业链负债”。如产生坏账，将拖累上游企业。

中国房地产报记者统计发现，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）应付账款及票据共计3.14万亿元，同比增加2.1%；部分房企的这一数值远超有息负债规模。

例如，截至2021年末，碧桂园有息负债3179.2亿元，应付账款及票据则达5588.74亿元；万科有息负债2659.6亿元，应付账款及票据达3305亿元；绿地控股有息负债2406亿元，应付账款及票据则高达4158亿元，几乎是前者两倍。

考察房地产企业长期偿债能力，产权比率提供了一个可以观察的角度。产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是评估资金结构合理性的一种指标，该比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱；比率越低，说明企业偿还长期债务能力越强。

从财务稳健角度出发，产权比率一般在1：1比较合适，这说明企业股东资本可以足够偿还债务人提供资本，对债务人是安全借款。

从这个指标来看，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）普遍面临长期偿债能力不足压力。整体看，TOP50房企总负债高达15.92万亿元，股东权益合计4． 42万亿元，两者相差悬殊，产权比率高达3.6。表现最好的是中海地产，产权比率为1.44，总负债与股权权益总额基本相匹配。产权比率在2̴3区间的有11家，包括路劲集团、招商蛇口、华润置地、雅居乐、远洋集团等；产权比率在3̴̴4区间的有17家，包括万科、保利发展、越秀地产、绿城中国等；产权比率在4-5区间的有4家，保利置业、新城控股、德信中国、滨江集团。

值得注意的是，有11家房企产权比率超过5，分别是美的置业、正荣地产、荣盛发展、碧桂园、中梁控股、中交地产、阳光城、中南建设、祥生集团、绿地控股、建业地产。其中，绿地控股产权比率达7.96；建业地产这一比率更是高达10.44，其中风险值得关注。