伴随监管的持续趋严，当前存量债务规模超过10万亿元的城投主体究竟何去何从，愈发受到市场关注。

分析人士认为，考虑到城投公司与基础设施公募REITs的底层资产天然契合，则城投主体或可搭乘REITs市场加速扩容的东风，实现华丽转身。

借力REITs渠道

一直以来，城投公司作为地方政府的投融资平台，其业务主要集中在基础设施建设领域。例如公路、铁路、机场、港口等交通设施投资；城市供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、园林绿化、环境卫生等公用设施投资领域。

在首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的发行人为城投公司主体，原始权益人分别为浙江沪杭甬高速公路股份有限公司（浙江交投为控股股东）与广州交通投资集团有限公司，主营业务均为交通道路投资，收入来源于公路收费。

无疑，城投公司通过参与公募REITs，有利于盘活存量资产，化解债务，并由原先的投融资主体转型为真正意义上的基础设施市场化运营主体。

“随着监管新规陆续推出，在地方政府化解隐性债务的压力之下，城投公司正面临筹资环境的持续收紧。这也意味着其剥离政府融资职能，市场化转型发展已迫在眉睫。”中证鹏元评级研究发展部分析师吴进辉认为，“公募REITs作为权益型投融资工具，脱离发行主体信用评级，只依赖底层资产本身的质量，两者相结合，有助于城投公司能真正做到‘投、融、管、退’。”

在业内人士看来，公募REITs给城投公司带来的影响可归纳为以下三点，包括盘活存量资产，促进城市基础设施建设的良性循环和持续发展；去杠杆，化解企业和地方政府债务；助力城投公司转型，成为真正意义上的地方基础设施专业化运营主体。

市场扩容在即

有公开数据显示，基础设施公募REITs在2021年取得突破性进展后，截至2021年底共有11个项目在沪深两市上市发行。进入2022年，目前全国范围内有实质性推进的准备项目已接近100个。

究竟哪些城投的资产项目会更加符合REITs的发行要求？

“结合公募REITs基础资产的发行条件，对照试点行业的范围，我们筛选出了满足（较大可能成功）发行公募REITs的5类城投主体，即交通投资城投、公用事业城投、园区开发城投、保障性住房城投和文化旅游城投。”吴进辉表示，“可重点关注省、直辖市内的大城投项目，尤其是资产规模大、地理位置较优，产权清晰、运营良好且现金流稳定的优质项目。”

此外，可按照城投参与公募REITs“从易到难”进行排序，也就是将基础资产划分为三个梯队。第一梯队为交通投资、公用事业、园区开发资产；第二梯队为保障性租赁住房资产；第三梯队是文化旅游资产。

值得一提的是，受疫情反复、海外能源危机以及国内经济下行压力增大、部分房企信用事件频现等因素影响，自2021年9月开始，市场避险情绪明显升温，而公募基础设施REITs因其收益稳定、与股债类关联度较低、可分散投资组合风险、优化资产配置的特征，获得了投资者的青睐与追捧。

平安证券地产首席分析师杨侃表示，长期来看，REITs在加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求方面价值凸显，未来加速发展实为大势所趋。

机遇挑战并存

需指出，现有政策对公募REITs底层资产从资产类型、现金流、收入来源、资产规模、土地属性、权属清晰、手续完备等多方面进行了严格要求。这意味着，尽管我国目前基础设施领域的资产规模庞大，但全市场满足发行要求的优质资产非常稀缺。

“城投主体想要借由公募REITs实现华丽转身依旧充满挑战。”吴进辉坦言，“毕竟，公募REITs的底层资产都具有高投资、回收慢的特点，极其考验运营管理水平，而大部分城投公司一直以投融资建设为主，专业的运营管理能力有限，且人员配置、专业性明显不如市场化的运营机构。另外，由于认识相对不足，因此目前城投公司参与公募REITs的积极性并不高涨。”

一位城投公司的负责人亦告诉记者：“真正拥有稳定现金流基础设施资产的地方城投平台，融资渠道一般较为通畅。通过公募REITs融资意味着资产要出表，这对优质平台的后续评级和债权融资可能产生不利影响，得不偿失。相反，真正现金流紧张、融资需求较高的平台，往往很少拥有符合公募REITs底层资产标准的项目。这样的错配，也对城投主体参与创新产品构成了极大的障碍。”

不过，随着基础设施资产从“增量时代”步入“存量时代”，城投公司改变发展思路，逐渐从投融资主体转型为运营主体已逢其时。

在部分业界专家看来，后续城投主体可由以下层面着手，借力公募REITs市场扩容的“东风”，完成高质量跨越发展。

其一，是适应市场变化，充分利用政府平台优势，主动从资产规模、资产质量、资产负债率、现金流、利润等各方面打造和培育优质的基础设施，使基础设施能够产生优质稳定的收益，从而有效盘活存量资产。

其二，是树立长期发展的理念。实际上，优质资产的上市会反哺现行的资产，在降低负债的同时提升公司的资产价值，助力投资实现良性循环。

其三，是借鉴国内外优秀运营企业的成功做法，重视管理质量，配置相关人员，组建专业化的运营团队，逐步提升运营管理水平。

站在监管层面，目前亦建议适当给予原始权益人更多的专项支持，以提高其发行公募REITs的积极性，包括对原始权益人的奖励、财税政策优惠、专项项目支持等，同时，也需要加大对相关法律、会计、评估等中介机构发展的支持力度。

来源：新华财经