文 | 徐苑蕾

2017年，保利喊出销售额要挺进前三的目标，但直至大半年前宋广菊退休，保利仍在第五名的座次上踱步徘徊。随着恒大、融创流动性问题浮现，“铁娘子”可能也不曾想到，今年年初，保利会在此局面下重回前三，只是在行业阵痛期中，谁也不能保持优雅的姿态。

近日，保利发布2021年全年业绩，作为销售规模最大的央企房企，也同样面临增收不增利、毛利率下滑的诸多困局。而让投资者稍感安慰的，或许是保利近半年来的股价走势。在超过50%涨幅的背后，10多万散户出逃，而有基金则持续加仓，跻身公司十大股东。

“铁娘子”退休半年后 保利“被动”重回前三

在2017年的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊立下军令状，未来2-3年，也就是2019-2020年，公司要重回行业前三。彼时，保利还抛出了一个“345”战略，即2017-2019年期间的销售额要分别实现3000亿元、4000亿元和5000亿元。

那一年，保利销售额被融创反超，排名跌至第五名。事实上，此后2年，保利与融创销售额之间的差距持续扩大，在2019年甚至一度增加至近950亿元。

5000亿元的规模目标，保利比预想晚了一年即2020年才实现。跨入5000亿大关后，宋广菊在2021年7月份也正式退休。

根据年报资料，去年保利销售额再次突破5000亿元，达到5349亿元，同比增长6.4%，签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%，销售额的增长更多靠均价的拉升。

对于宋广菊的退休，有人形容是“抱憾离场”。不过，就在宋广菊卸下职务半年多之后，随着恒大、融创流动性问题相继浮出水面，保利在今年年初最终实现行业前三的目标，可惜的是，在行业阵痛期中，谁都不能一直保持优雅。

2022年第一季度，保利实现销售金额906.95亿元，同比减少27.02%，反超融创的723.6亿元挺进行业第三。而根据克而瑞统计数据，恒大销售金额排名则跌至50强之外。

在今日早间举行的业绩说明会上，保利发展董事长刘平坦言，行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底过程中，叠加疫情影响，预计全年市场规模会同比下降。

“尽管公司主要以核心城市为主，但同样受到一定影响。目前政策面已经有所改善，市场信心有所修复，公司将力争保持全年经营业绩平稳。”刘平提到。

一位房企人士预计，作为规模最大的央企开发商，今年保利销售额大概率是坐三望一。只不过以这么一种被动甚者略微惨烈的姿态重回前三，是否符合宋广菊的预期？

毛利率跌破30% 存货跌价损失逆势中增加

与大多数同行一般，保利同样面临增收不增利的困境。2021年，公司实现营业收入2849亿元，同比增长17.20%，归母净利润为273.88亿元，同比减少5.39%。相比起碧桂园和万科两大龙头房企双位数的利润下跌，保利的下跌幅度也在预料之中。

随着去年高地价项目陆续入市，保利的利润空间或将持续承压。从2019年开始，公司毛利率从34.96%跌至32.56%，在2021年进一步跌破30%水平线，为26.78%，同比下跌5.79个百分点，净利率则为13.05%，同比下跌3.42个百分点。

根据新浪财经统计，2018年和2019年，保利新增土储平均楼面地价分别为6186元和5802元/平方米，而在2020年则增长至7388元/平方米，同比提高了约27%。不过随着“两集中”第二、三轮供地溢价率的下调，去年保利新增土储平均地价出现下降，为6821元/平方米，同比下降8%。

凭借投资节奏的适时把控和融资成本的央企优势，在行业大势下保利表现出较强的抗跌能力。值得关注的一个数据是，2021年，保利资产减值损失增加了9453万元，其中包括存货跌价损失增加1.05亿元。

董事长刘平在业绩会上对此解释称，公司严控立项标准，从源头把控项目质量和减值风险，因此避免了存货跌价损失的计提。

而横向对比其他已发布年报的A股TOP10房企，在存货跌价损失方面，万科A在2021年计提约31.2亿元，2020年同期计提19.8亿元，招商蛇口则计提17.2亿元，2020年同期计提25.3亿元。

相较以往，经历了销售市场以及信用市场的双重挑战，2021年房企计提存货减值准备的体量较大。一方面，由于市场降温、价格下行，房企或会采取促销手段加快去化回笼资金，另一方面由于政府限价，房企部分新入市项目销售备案价或低于账面价值。

散户出逃机构抱团 分红率下降引争议

在不少投资者看来，如今的保利俨然是一只机构“抱团票”。

根据财报数据显示，保利的股东户数从2021年6月末的26.4万缩减到2021年末的15.3万，到了2022年3月末仅剩下13.1万。而对应的是，保利股价在此期间上涨超50%，也就是说，在一年不到时间内，10多万散户获利出逃。

而另一边则是机构的接盘加仓。根据东方财富Choice数据，截至2021年末，持仓保利的机构数量为1215家，2021年中期为768家，占流通股比例则从66.9%上升至75.38%。

其中，2021年初，在保利的前十大股东名单中，童兰、董理、谢治宇管理的兴全趋势现身其中。四季度，兴全趋势持仓进一步提升，保利也成为其第一大权重股。截至年末，兴全趋势合计持有保利1.81亿股，占总股本比例为1.51%，位列第七大股东。

值得注意的是，在财报发布后，保利的分红方案在投资者中引发了颇大争议。按照公告，2021年，保利拟每10股派发现金红利5.80元（含税），合计拟派发现金红利69.43亿元（含税），分红率约为25%，较过去5年不低于30%的分红率有所下降。

根据报告日当日的收盘价计算，保利对应股息率约为3.15%，而万科今年因为净利下滑而将分红率从35%提高到50%，对应股息率约为5.1%，因此不少投资者觉得投资万科的性价比较保利更高。

事实上，去年4月，保利方面就曾发布过一份《2021年至2023年股东回报计划》，给投资者打过“预防针”。前述房企人士表示，降低分红率的原因，很大可能是保利为加快扩张力度，未来的预期是扩大市场份额。

一个可以关注的数据是，2021年保利的有息负债规模为3382亿元，同比增加了超过400亿，是在“三条红线”要求下少有的逆势加杠杆的房企。

2020年，保利大手笔拿地，新增土储总地价2353.5亿元，同比增长超过%，虽然2021年拿地同比下降21%至1857亿，但根据估算，拿地销售金额比也接近35%。至于今年的投资计划，刘平则指出，拓展逻辑还是质量重于数量，全年投资计划为3650亿元。

前述房企人士表示，“在近一两年的政策调控之下，行业销售规模大概率已经触达天花板，同时民营房企举步维艰，行业会加速出清，而以保利、中海、华润为主的央企房企将逐步提升市占率。”如此看来，“进三争一”会是保利下一个目标？