公募REITs再度刷新发行市场纪录！

华夏中国交建REIT发行火爆，合计吸金超1500亿元。面对有限的初始规模，公众投资者、网下投资者都面临着极低的配售比例，其中公众投资者的配售比例不足1%，刷新公募基金配售比例的历史纪录。

基金人士表示，投资者需回归公募REITs产品的本质，在了解自身风险偏好的前提下理性参与。

“吸金”超1500亿元

4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。公告显示，该基金公众发售部分的配售比例仅为0.84%，打破此前中航首钢生物质REIT1.76%的公众配售比例纪录，同时成为唯一配售比例不足1%的公募基金。

华夏中国交建REIT通过战略配售、网下发售、公众发售三种方式发行，在比例配售前，合计吸金超1500亿元。不仅公众认购份额“一票难求”，战略配售以及网下发售部分同样“僧多粥少”。

公告显示，在本次发售中，战略投资者合计数量达到40家，其中非原始权益人的战略投资者认购份额比例达到55%，为公募REITs历史最低认购比例。根据公告，40家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为7.5亿份，认购规模约为70.49亿元。

网下发售方面，公告显示，最终共62家网下投资者管理的143个有效报价配售对象，按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，有效认购基金份额为65.039亿份。网下投资者的配售比例低至2.69%。

公募REITs供不应求

为何华夏中国交建REIT认购如此火爆？

基金人士指出，原因之一在于项目底层资产优质，现金流稳定。华夏中国交建REIT拟任基金经理莫一帆表示，项目的底层资产嘉通高速项目具备路网优势、通行优势，其2020年单公里运营收入远超全国平均水平。目前来看，嘉通高速还处于爬坡期，预期未来项目增长潜力良好。

除优质的底层资产外，公募REITs供给较少也是原因之一。中航基金不动产投资部表示，银行、保险、私募等机构认购热情高涨，投资需求旺盛，但市场公募REITs供给明显偏少，导致供需不平衡。

自去年首批公募REITs面市以来，目前国内已经发行三批共12只公募REITs。从历史发行情况来看，公募REITs的热度一浪高过一浪。前期存量产品上市后展现出的“赚钱效应”，吸引着越来越多的资金关注这一创新产品，配售比例屡创新低。

面对有限的供给，公募REITs二级市场的交易价格随之水涨船高，多只产品二级市场价格与其内在价值偏离度较高。对这一现象，中国证券报记者此前获悉，监管层已密切关注公募REITs交易风险，并采取了一系列措施平抑REITs价格。

投资者需理性参与

对于公募REITs的投资，基金人士建议，投资者应以自身风险偏好为前提理性参与，关注公募REITs的产品本质，在长期持有中彰显分红价值。

“虽然二级市场价格的资本利得也是公募REITs的投资来源之一，但公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显。”建信基金提醒投资者，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。

同时，公募REITs作为金融市场的新兴事物，中航基金不动产投资部建议投资者，通过对行业研究报告和相关披露文件的研读，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，理性参与公募REITs市场投资。

编辑：于红波