《投资者网》黄韵欣

编辑 吴悦

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”万科2021年度业绩会上，针对万物云拟分拆上市的事件，万科董事会主席郁亮如是说。

万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）是国内领先的全域空间服务提供商，也是由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的服务供应商。官网显示，万物云前身为万科物业，业务始于1990年。

4月1日，万物云正式向港交所递交招股书，已过 “而立之年”的万物云将如何独立行走，又会面临怎样的市场竞争呢？

物业服务市场高度分散

从业务条线上看，万物云涉及社区空间居住消费服务市场、商企和城市空间综合服务市场，以及中国智慧城市云服务市场。

具体数据显示，2020年中国社区空间居住消费服务市场中，前五大服务提供商的收入贡献率约为2.19%，其中，万物云以0.22%的市场份额位居第二；在商企和城市空间综合服务市场，按2020年的收入计，前五名商企和城市空间综合服务提供商占0.69%的市场份额，其中万物云以0.19%的市场份额排名第一。

从以上数据来看，无论是国内社区空间居住服务，还是商企城市空间综合服务，都存在市场高度分散的情况。虽然万物云处在行业数一数二的地位，但市场份额并不高。

在市场区域化特征明显、竞争激烈且高度分散之下，“跑马圈地”就成为了物业公司拓展业务规模的重要途径。山证国际2021年报告曾认为，“物管行业规模化发展仍是王道，不但是收入及盈利持续增长的基础，也是驱动物管企业股价长期表现的要素。”

碧桂园服务（06098.HK）深谙此道，近两年来通过不断收并购扩大收入盘子。例如，碧桂园服务去年大手笔收购蓝光嘉宝服务和富力物业旗下子公司富良环球，近日又发出公告表示按现金支付方式收购中梁百悦智佳。

或许也是得益于物业版图的补充，在2019年至2020年期间收入低于万物云的碧桂园服务，却在2021年实现弯道超车，全年营收288亿元，高于万物云的237亿元营收。此外，近两年万物云的年内利润亦低于碧桂园服务。2020年和2021年，万物云的年内利润分别约为15亿元、17亿元，同时期碧桂园服务的年内利润约为43亿元、28亿元。

目前，国内市场上营收能达到200亿的物业服务企业只有碧桂园服务和万物云两家。有业内人士猜测，万物云此番独立上市，或许也是为了更方便进行融资和收并购等资本操作。

王者宝座终归只有一席，市场竞争注定火热。

毛利率亟待提高

虽然万物云近两年的收入增速不及碧桂园服务，但单从其财务数据来看，公司的实力也不容小觑。万物云收入来源多元化，且三个业务领域收入均连年增长。

图片来源：招股书

公司收入主要来源于社区空间居住消费服务和商城空间综合服务。从近年趋势来看，社区空间居住消费服务收入占比趋于下降，与此同时商城空间综合服务收入占比不断提升。招股书表示，较高线级城市的覆盖浓度仍是公司在商企和城市空间综合服务方面的策略重点。

众所周知，万物云背靠大树好乘凉，而母公司万科（000002.SZ）就是其背后的“靠山”。但从数据来看，万物云之所以拥有良好业绩，并不完全是因为万科“庇护”。相较于承接万科住宅项目，万物云来源于独立第三方的收入占比其实更多。2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重约84.6%、 81.4%、80.8%，而来自万科集团及其合营企业或联营企业的的收入占总营收的比重约为15.4%、18.5%、19.2%。

值得一提的是，在物管行业中数一数二的万物云，其毛利率却低于许多同行竞争对手。

东方财富网显示，2021年碧桂园服务的毛利率为30.7%，雅生活服务（03319.HK）的毛利率为27.5%，绿城服务（02869.HK）的毛利率为18.5%，保利物业（06049.HK）的毛利率为18.7%。同期万物云的毛利率仅为17%。由此来看，提高毛利率水平或是万物云面临的问题之一。

而对毛利率问题，在万科2021年度业绩会上，万物云CEO朱保全表示：“万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。从万物云的视角来看，对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要。”

错过最好上市时机？

除对毛利率问题作出回应外，朱保全还提到上市时机问题，认为当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。

事实上，自万物云公布上市进程之后，就有部分投资者认为万物云已经错过最好上市时机。原因是前两年物管行业涌现上市潮，大批物企纷纷奔赴港交所上市，市场估值较为可观。然而在去年，不少物企都经历了股价腰斩的过程，一些物企则面临上市即破发的境地。例如，绿城服务2021年股价最高点是13.56港元/股，2021年12月31日股价下跌至收盘7.20港元/股；今年金茂服务上市即破发，截至4月8日收盘，股价仍未回到IPO发售价。

对此，开源证券北京第三分公司投资顾问总监刘郁对《投资者网》表示，“香港的股票市场是一个成熟的市场，基于这一点，我认为不存在上市最佳时机的问题。香港市场主要还是认公司基本面和后续发展情况。长期来看股市是称重机，就算赶上所谓上市最佳时机，如果公司运营水平太低，该退市还是要退市。”

刘郁认为，万物云作为物企龙头之一，预计可以达到保利物业在港交所的估值水平。截至4月8日收盘，保利物业的市盈率为30.28，市净率达到3.77，股价收于56.60港元/股。

以业务时长来计算，万物云已过而立之年，前路依旧漫漫。摆在万物云面前的，是一步之遥的“王者宝座”和起步未通关的“上市游戏”。万物云首次递表能否顺利上市，《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■