在今年“稳增长”的大环境下，房地产板块持续走高，近期A股房地产开发板块更是一度突破创四年来新高。消息面上，兰州、郑州等地密集出台房地产放松政策，包含放宽首付比例、加快项目开发、推进货币化安置、提升预售资金使用效率、降低土地付款要求、降低预售条件等多个方面。展望后市，房地产的强势行情还能持续多久？小招邀请招商基金研究部首席经济学家李湛给大家带来详细解读～

李湛

招商基金研究部首席经济学家

Q

统计数据显示，百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在-30%到-40%之间，进入2022年后更加不堪，1、2、3月同比跌幅已分别达到-41%、-47%和-53%；累计来看，今年1季度百强房企销售金额同比下降47%。排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约（比如恒大事件等）。是什么原因造成了地产行业近20年来最差时刻的到来？政策？还是疫情？抑或还有别的因素？

A

本质在于高杠杆、高负债经营模式；直接原因在于政策收紧；也包括购房意愿下滑、疫情扰动等。

高杠杆经营模式和政策收紧：地产形势恶化的最本质原因在于高杠杆经营模式而非政策收紧。2021年下半年地产监管趋严，高杠杆经营房企融资快速恶化，同时中资美元债集中到期引发一轮违约潮，致地市成交遇冷，第二批集中供地流拍率达41.3%。9月政策开启纠偏，“四限”类政策边际放松，但房企融资方面纾困程度有限。今年开春后，疫情冲击需求、融资困境待解，叠加3、4月美元债偿债高峰，房企拿地偏谨慎、投资开发仍低迷，地产全链条下行、造就近20年来最差时刻。

购房意愿下滑：购房偿贷要求有稳定的现金流，疫情后居民收入增速放缓，2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情进入第三年仍维持动态清零政策，居民购房热情和收入预期持续下滑。此外，2021年上半年楼市过热透支了相当一部分未来需求，下半年民营房企违约潮则进一步制约购房和期房交付信心。

疫情扰动：3月疫情快速蔓延呈点多、面广、频发特征，动态清零政策下防控措施持续升级，进一步拖累消费和服务业活动。疫情扩散一方面降低了居民消费欲望、被动提高预防性储蓄比例以避险，另一方面缩小了居民生活和消费半径、导致部分消费需求无法被满足。地产作为消费的重要分项，高度依赖线下实地场景。以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量指标，该指标领先30城商品房成交面积约3周，预计此轮疫情对3月和二季度地产销售的影响较为严重。

Q

是什么原因促使这些城市了出台稳楼市政策？上述措施能否救楼市于危难之际？而稳增长和“房住不炒”，是真的只能二选一，抑或可以共存？

答

1-2月经济数据显示房地产基本面仍偏弱，面临需求、融资、投资下滑的三重压力。目前情况，稳增长仍离不开房地产，“因城施策”放松调控旨在“房住不炒”的基调上实现稳地产。具体看：

1）体量上，房地产是我国国民经济支柱产业，直接影响了其上下游行业的运行情况；

2）投资方面，2021年房地产开发投资额占固定资产投资额28%，去年下半年增速快速下滑，可能对GDP增速构成拖累；

3）土地出让金是地方财政重要来源，房企受限于资金链、拿地积极性不足，土地出让金下滑会加大地方财政压力；

4）稳地产的背后是稳就业，稳就业应是底线。

目前多地放松力度不足以拉动地产回暖，同时政策具体执行效果如何、能否向高能级城市扩散、能否有效转化为实际需求均有待验证。具体看：

1）融资端，资金压力缓解效果仍不明显。后续还需关注国务院金融委要求“化解房地产行业风险”，金融稳定保障基金的推进落实情况；

2）需求端，放松城市主要为三四线城市和少数二线城市，地区购买力偏弱不足以拉动整体需求，同时大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，仅降低房贷利率对二手房的提振作用有限。同时，3月29日国常会表示“经济下行压力进一步增大”、“咬定目标不放松”，稳地产可能可能有进一步的加码空间。

稳增长和“房住不炒”并不矛盾。政府坚持“房住不炒”、维护房地产市场稳定的决心和定力不变，在此基调上稳增长具有两个发展层次。

1）短期来看，需求端，稳增长要充分释放合理的住房需求。受此前政策收紧影响而未被满足的购房刚需，我国人均住房面积偏小潜存的置换需求，逾3亿“新市民”的租住需求等等，可在需求端政策加码的过程中逐渐得到释放；供给端，前期出险房企和困难房企资金链紧张问题没有明显缓解，需尽快研究落实纾困措施和重组方案，消除供给端风险，从而提振购房积极性和期房交付信心。

2）稳增长的长期目标在于构建房地产新发展模式、促进行业健康平稳运行，包括大力支持租赁住房的发展，建立完善“租购并举”长效机制，推进发展保障性住房和租赁配套等内容。

Q

近期地产板块喜迎小阳春，部分个股涨幅可观。站在当前的时点，地产股真的有投资价值吗？兼谈未来一段时间地产板块的投资策略。

答

本轮地产回暖偏快、结构性较强，地产短期或有回调，至地产基本面实质性改善前仍可持有；复盘历史三轮周期来看，地产同样具备投资价值。

当下，地产行情折射出的市场预期较高，短期调整不改长期向好态势。开春至3月中旬，中央和多地出台宽松政策，因城施策空间不断打开，包括下调利率和首付比例、优化房企并购融资、放松贷款集中度管理、鼓励新市民购房等；3月16日国务院金融委和五部门联合发声，强调稳地产、稳预期，侧重于化解房地产行业风险，市场反应热烈。

未来，两要素支撑地产股继续走强。

1）从政策端来看，目前多地放松举措还不足以提振地产需求，且尚未向高能级城市扩散，执行情况和实际刺激效果仍待观察，地产政策有进一步宽松的空间；

2）历史复盘给出积极信号，地产三轮周期分别为2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，超额收益方面，三轮宽松周期地产平均跑赢大盘46.2%，本轮行情从2月以来的地产超额收益为18.4%，未来仍可能有上涨空间。