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还记得去年认购火爆的公募REITs基金吗？

2021年的5月31日，国内首批公募REITs开启认购，当时的总募集金额超过300亿元。虽然募集量如此庞大，9只公募REITs不到一天就全部售罄，当日晚间几家基金公司纷纷宣布提前结束募集。

转眼10个月过去了，首批公募REITs的收益情况如何呢？截至最新收盘日，9只公募REITs在二级市场上的平均涨幅为23.31%，其中最高值61.21%，最低值-5.59%。

（基金的过往业绩并不预示其未来表现，该基金的业绩也不构成对同一基金管理人所管理的其他基金的业绩保证，市场有风险，投资需谨慎）

除了资本增值外，REITs基金的另一块重要收入来源于分红，分红的多少与REITs基金基础资产的经营状况密切相关。

2022年1月20日，“富国首创水务REIT”发布的《2021年第一次收益分配公告》称，将在月内完成分红1.357亿元，每10份基金份额将获得分红约2.714元。另外年报数据显示，富国首创水务REIT在2021年6月7日（基金合同生效日）至2021年12月31日期间获得收入约1.82亿元。据计算，此次富国首创水务REIT的实际分红总额，占基础资产当年收入的比例高达74%。

国内首批公募REITs的“成绩单”显示，第一批“吃螃蟹”认购公募REITs的投资者所认购产品的收益率首尾差距较大，但截至目前，大部分产品都取得了正向的收益。

为什么新的投资机会出现时，你却把握不住机会？因为不了解，所以不敢轻易下手？本期排排君就来给大家讲一讲REITs基金的投资价值，谈谈它跟其他基金有哪些不同。

REITs基金是什么？

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，直接翻译过来是“不动产投资信托基金”的意思。简单来说，REITs是一种将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益、共同承担风险的投资产品。这里的“底层资产”指的就是各类可投资的不动产，涵盖了铁路、公路、园区、仓储物流等等。

理解REITs基金的原理并不难！大家都知道，股票能赚钱是因为它是上市公司所有权的凭证，债券能赚钱是因为它是债权债务凭证。而不动产能赚钱，则是因为它为各类经济活动提供了经营场所、基础设施等便利，所以它能够产生较为长期的现金流，比如租金收入和收费项目等。

但不动产的问题在于建设投入过大，收益获取的时间偏长，容易会出现资金流转不畅的问题。

举个例子，A公司花100亿建了工业园区及配套设施，因此背上了80亿的债务，这些债务每年产生的利息是非常庞大的。即使A公司可以把工业园区马上租出去，因为租金一般是按年缴纳，租金收入对于偿还债务也可能是“远水解不了近渴”。

即不动产项目的建设上存在成本与收益的时间错配。作为A公司的决策人，我肯定想要一次性获得一大笔钱，不仅能把债务快速还清，还能让公司马上赚到钱，有余力再次投入到新项目的建设中去，这样才能不断地钱生钱，让公司更好地运转。

既然工业园区未来可以持续产生收入，那么我可不可以把工业园区未来的收入“卖”出去，偿还当前的债务呢？当然可以！这里需要用到的是资产证券化。

简单来说，A公司为了快速实现资金回笼，愿意出让工业园区未来的经营权或者经营权和所有权，当然，是以一个经过评估的、比较合理的价格进行出让，既能让投资者获得较为可观的预期收益，又能让A公司偿还债务、获得收益。

如何进行资产证券化呢？需要A公司以工业园区未来产生的现金流，即租金等收入作为偿付支持，发行一种叫作ABS（资产支持证券）的产品，相当于把工业园区未来的收入分成了很多份，卖给能够提供相应资金的投资者。

接下来就是REITs基金发挥作用的时候了。REITs基金可以通过持有ABS，取得该工业园区的经营权或者完全所有权和经营权，然后进一步降低投资门槛，让个人或者机构投资者可以通过持有公募基金份额的方式，分享该工业园区未来的收入，同时采取邀请做市商等流动性管理措施，增加REITs基金在二级市场上的流动性，让投资者能够在场内便捷地买卖基金份额，使REITs投资更具灵活性。

华夏基金新REIT即将上线，有哪些看点？

第一批公募REITs的火爆，吸引着有实力的公募机构持续入场，近期国内市场又有一只公募REIT问世。最新消息称，华夏中国交建高速REIT将于4月7日正式发售，项目估值为100亿元左右，预计募集规模在85亿元左右，如果成功满额募集，该基金将成为国内现存管理规模居前的REITs基金之一。

分类上看，华夏中国交建高速REIT属于基础设施REITs。基础设施REITs是一种将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券的REITs基金。

在持有基础设施资产支持证券的全部份额，和基础设施项目公司的全部股权的基础上，基础设施REITs通常能够取得基础设施项目的完全所有权或经营权利，通过主动运营和管理基础设施项目，获取基础设施项目产生的租金、收费等现金流。

收益分配方面，基础设施REITs采取封闭式运作的方式，将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%作为待分配资产进行分配。

具体而言，基础设施REITs基金有四点投资价值：

一是投资门槛较低，对公众投资者设置的投资门槛通常是100元起购或1000元起购；

二是可场内交易，流动性相对尚可；

三是以租金或收费项目产生的收入作为其收益获取模式，有利于长期收益的获取；

四是REITs投资的是不动产，不动产作为一种可投资资产，其与股票等资产的相关度相对较低，因此配置REITs基金有利于优化资产配置。

4月7日发售的华夏中国交建高速REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。

嘉通高速项目整体位于京港澳高速公路以东（京港澳复线），是长江经济带南向辐射粤港澳大湾区的交通通道和经济走廊，是“九省通衢”之地湖北省内的重要路段，地处长江经济带中。

整体来看，武深高速连接了武汉城市圈、长株潭城市圈和珠三角经济圈，沿线城市人口众多、经济发达，路网通行需求相对旺盛。嘉通高速项目作为武深高速的有机组成部分，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调发展具有重要作用。

具体来看，2021年湖北省的GDP总额突破5万亿元，在31个省、自治区、直辖市中名列第7，实际增速为12.90%。本项目所处的咸宁市毗邻湖北省会武汉市南，是湖北省的“南大门”，同时也是省会武汉与湖南省、广东省沟通的通道之一，具备天然区位优势。

数据来源：各省、自治区、直辖市统计局

人口方面，根据近期各省公布的2021年统计公报，2021年末湖北省的常住人口达到了5830万人，在已公布的27个省、自治区、直辖市（辽宁、吉林、宁夏、西藏暂未公布）中暂时位列第10，较2020年末增加了54.74万人。其中，广东省的常住人口更是达到了1.26亿人，暂时位列第一，较2020年末增加了约60万人。

高速公路作为REITs基金的基础资产，具有投资规模大、回收周期长、进入壁垒相对高等特点，主要收入来源为高速公路收费和沿线广告费用。REITs基金通过持有高速公路的经营权，每年进行现金流分配，具体分配方式是根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

据悉，华夏中国交建高速REIT将于4月7日0时启动认购，并计划于4月8日15时结束募集，认购门槛为1000元起购，拟由莫一帆担任基金经理，基金成立后预计将经历3个月的封闭建仓期。

莫一帆具备超10年证券从业经历，自2013年起从事基础设施项目的投资和运营管理工作，2021年6月加入华夏基金管理有限公司，任基础设施与不动产投资部行政负责人。

管理费方面，该基金的固定管理费为0.10%/年，浮动管理费为基础设施资产净收入的6%（年度基础设施资产净收入=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-外部借款利息+折旧及摊销）。

结语：

近些年来，随着股市、债市的波动，资产配置成为投资热词。在国内市场中，公募REITs基金虽然去年才正式问世，但它在欧美等国已有较长历史，并非一种全新的产品。

根据马科维兹投资组合理论，组建一个优秀的投资组合，需要各资产之间相关系数尽可能小从而分散风险。从美国市场来看，作为现金、股票、债券之外的第四类资产，在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432，与美国国债的相关系数更低，仅为-0.195，除此之外，REITs与油、黄金等大宗商品相关性均较低。（数据来源：wind，中信证券，截止2022-03-03）

因此，对于投资者来说，在现有资产组合的基础上增配REITs基金，对于优化资产配置具有一定作用。同时国内公募REITs基金的问世丰富了国内的投资市场，REITs基金的投资价值或将在未来得到进一步验证，投资者可以长期追踪关注。