房企观察

宝龙地产创始人许健康曾说过，“我经常在思考，企业应该为城市化进程做些什么？经深入研究后，我们发现城乡结合的开发是大势所趋。但是，以往盖房子、卖房子的单一模式，根本不适应时代发展需要。我们寻求的是一个可持续发展、能令多方共赢的发展模式--复合式商业地产的机会来了。”

然而，目前32岁的宝龙过得并不开心，因为在距离成为荣耀的百年企业还有68年之际，评级机构标普给了宝龙一棍子，疼不疼呢？

相信只有棍子打在自己身上才疼，打在别人身上只能是同情。

说实话，标普确实挺狠的，下手够重的，相当于直接给了一个“大负面”。

具体来看：

2022年3月25日，标普下调宝龙地产长期发行人信用评级至“B+”，展望负面。

同时将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。

对于突发的状况，更是把投资者整不会了，宝龙地产的股价更是持续的下挫，最低甚至只有1.95港元，这距离2021年8港元高位时，可谓折腰又折腰。

许健康引以为豪的宝龙，这是怎么了？不是曾经号称稳健吗？

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上市13年，一道坎？

据说，西方人不仅忌讳“13”日，也忌讳有“13”数字，不过，听说这一套放在中国则不一样。

不是因为13不够吉利，而是刚好撞上而已。

对于许健康的宝龙地产而言，他们更喜欢的是2019年，因为这一年非常的高光，这是宝龙地产上市10周年的好日子。

那个时候，标普更是“爱”宝龙的。

据说，那个2019年一切都顺风顺水的。

2019年，宝龙在资本市场表现靓丽，标普提升宝龙地产评级展望至“稳定”，德意志银行、花旗银行、大华继显、国泰君安国际、华泰香港等多家投资机构覆盖公司股票，推荐“买入”。

如果给2019年做个自我总结，大概会是，这一年宝龙锤炼“内功”，经营业绩持续向好发展。同时，宝龙不断精铸产品品质，在为市场打造精品项目的同时，始终保持高速稳健发展态势。

对于未来，许健康更是充满了期许。

面对新的十年、二十年、三十年，宝龙将围绕“成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商”愿景。

只是好景不长，好花不常在。走过上市十年之后的3年后，一切就彻底的变了。

标普还是那个标普，只是对于宝龙的看法变了。当然，核心的问题出在宝龙自身。

2022年3月24日，宝龙地产宣布将核数师从普华永道变更为开元信德，并将推迟公布2021年度经审计业绩。该公司只在3月31日之前公布未经审计报告，该日期为香港证券交易所上市规则下提交财务报表的最后期限。宝龙地产预计其新核数师在2022年5月15日前完成审计工作并发表意见。

鉴于上述因素，在审计完成并出具审计报告之前，标普将无法获得由第三方审查以评估公司信誉的可靠财务信息。

而在公告中的表述则值得揣摩，罗兵咸永道於其辞任函中载述：於审核贵集团截至2021年12月31日止年度财务报表的过程中，罗兵咸永道取得有关贵公司附属公司两笔存款的银行确认，而须贵集团管理层进一步厘清及与贵公司审核委员会进行讨论；提供所要求的跟进资料，以及发出及接收多笔银行及其他账款结余的确认已因中国近期新冠肺炎疫情（新冠疫情）反覆影响而进度落後。

而罗兵咸永道考虑进行额外工作；及鉴於上文所述，由於时间紧凑且中国新冠疫情影响，罗兵咸永道未能合理估计就贵集团有关截至2021年12月31日止年度的年度业绩完成所有审核工作所需时间。

标普下调宝龙地产的评级是因为标普认为该公司推迟公布审计报告和意外更换核数师，表明其财务透明度和公司治理降低。标普此前评估该公司的管理和治理为合适，标普现认为该因素为薄弱。

尽管，标普给了宝龙一个负面。但依旧有缓和的余地和空间，“一旦标普收到经审计的财务报告以确定公司的信誉，标普可能会恢复评级。”

不过，穆迪开始行动了。

3月28日，穆迪投资者服务公司宣布将宝龙地产的企业家族评级从“B1”降至“B2”，并将其高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。同时，上述评级被列入下调观察名单，此前评级展望为“稳定”。

不过，宝龙地产的现状面临一定的偿债压力。

据悉，目前宝龙地产存续美元债7笔，存续规模合人民币约165亿元，2022年是偿债高峰。

一系列的压力接踵而至，宝龙地产显然不愿意接受股价下挫和市场的普遍质疑。

2022年3月30日，宝龙地产发布截至2021年12月31日止年度未经审核年度业绩。

截至2021年12月31日止年度，合约销售额约为人民币101,227百万元，较2020年同期上升约24.1%。

收入约为人民币39,902百万元，较2020年同期上升约12.4%。

租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为人民币3,708百万元，较2020年同期上升约14.6%。

本公司拥有人应占利润约为人民币5,992百万元，较2020年同期下降约1.7%。

本公司拥有人应占核心盈利约为人民币3,766百万元，较2020年同期上升约4.7%。

从这份业绩上来看，宝龙地产继续保持千亿房企的水准，只不过这份业绩“其尚未与本公司核数师协定同意。”

后续如何，还值得重点关注。

2

家族化管理 是否得当？

市场对于宝龙地产的担忧，也体现在家族式管理模式上，而职业经理人能否得到长期信任和重用则成为考量标准。

先来看看宝龙地产的董事会家族情况：

许健康-执行董事兼董事会主席

许健康，69岁，执行董事兼董事会主席，主要负责制定本集团整体策略及投资决策。许先生是中华人民共和国全国政协常务委员及澳门特别行政区选举委员会委员。许先生于1992年创办宝龙集团发展有限公司（「厦门宝龙集团」），一直担任该集团主席。自厦门宝龙集团成立起，彼一直从事房地产开发业务，并完成开发多项住宅项目。彼于2003年开始专注于商业物业开发。自2006年以来，许先生多次获中国房地产TOP10研究组评为「中国房地产品牌贡献人物」。此外，许先生先后被授予「中国最具影响力企业家」、「中华名人成就奖「十大杰出名人」」、「中国改革开放30年感动中国经济30人」、「中国商业地产杰出领袖人物」、「中国房地产百强企业家」、「中国房地产百强企业贡献人物」、「中国公益事业特别贡献奖」、「光彩事业20周年突出贡献奖」、「闽商公益十大人物」、「致敬中国改革开放40周年中国房地产40年40人时代人物」等多项殊荣。许先生为许华芳先生及许华芬女士（分别为执行董事及非执行董事）的父亲，以及执行董事施思妮女士的家翁。

许华芳-执行董事兼本集团总裁

许华芳，43岁，执行董事兼本公司总裁，主要负责本集团整体业务经营管理。许华芳先生是中华全国归国华侨联合会委员、中华海外联谊会理事、全国工商联房地产商会副会长、上海市政协常委及福建省青年联合会副主席。彼毕业于厦门大学工商管理学院，获长江商学院EMBA学位，现于长江商学院与新加坡管理大学修读工商管理博士。彼于1999年进入厦门宝龙集团基层实习，2003年于厦门大学本科毕业后正式加入本集团工作，历任副总经理、总经理、副总裁、常务副总裁、执行总裁等职务。许华芳先生现任宝龙商业的执行董事兼董事会主席，该公司股份在联交所主板上市（股份代号：9909）并为本公司的附属公司。彼先后获「中国房地产年度领军人物」、「中国房地产年度影响力人物」、「全国归侨侨眷先进个人」、「中国房地产上市公司十大金牌CEO」、「中国地产年度CEO30强」、「中国商业地产行业杰出贡献奖」、「中国房地产功勛人物」、「中国商业地产行业领军人物」、「促进中国特色社会主义建设功勛人物」等多项殊荣。许华芳先生为执行董事兼董事会主席许健康先生之子、执行董事施思妮女士的配偶以及非执行董事许华芬女士的胞弟。

施思妮，40岁，本公司执行董事，整体负责本集团的商业经营战略管理。

施女士毕业于澳洲中央昆士兰大学，获得艺术管理硕士学位，彼于2014年9月获得长江商学院EMBA学位。彼于2003年1月加盟厦门宝龙大酒店担任董事。彼其后于2005年加盟厦门宝龙集团担任董事和财务总经理，于2007年11月，彼出任执行董事、监审总经理、成本控制中心总经理。于2011年4月起主持本集团旗下的商业集团战略管理工作。施思妮女士为执行董事兼董事会主席许健康先生的儿媳、执行董事许华芳先生的妻子及非执行董事许华芬女士的弟妇。

许华芬，45岁，非执行董事。许女士是宝龙集团发展有限公司的董事总经理，负责宝龙集团发展有限公司整体管理和业务发展。

许女士是厦门市政协委员。许女士现任宝龙商业的非执行董事，该公司股份在联交所主板上市（股份代号：9909）并为本公司的附属公司。于2000年至今，彼于澳门一家时装品牌概念店Nicole Boutique担任董事总经理职位。于2011年12月，彼担任时装零售公司丽都有限公司董事总经理，主要负责管理整体业务经营。许女士为执行董事兼董事会主席许健康先生之女、执行董事许华芳先生的胞姐及执行董事施思妮女士的大姑。

不可否则的是，家族扮演着重要角色。而从管理层来看，名气最大的则是陈德力，其后华立冲也算一个。从履历来看，陈德力可谓经验丰富。

陈德力，47岁，本公司联席总裁。

自2016年8月起至2020年3月，彼为新城控股集团股份有限公司（一间于上海证券交易所上市的公司，股份代号：601155）董事兼联席总裁。自2010年8月起至2016年7月期间，陈先生担任多个职位，其中包括中国大连万达商业地产股份有限公司商业管理营运中心常务副总经理、大连万达商业管理集团股份有限公司副总裁兼招商中心总经理、常务副总裁兼营运中心总经理、大连万达商业地产股份有限公司副总裁兼商管公司常务副总裁、综合管理中心总经理等职务。自2006年6月至2010年8月，彼担任新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理。自2001年9月至2006年5月，彼为四川华立集团舜苑商业地产公司总经理。自1997年9月至2001年9月，彼担任新加坡谊来集团武汉公司总经理。陈先生于2013年12月于中国四川成都西南财经大学取得高级工商管理硕士(EMBA)学位。彼现时于中国四川成都西南财经大学西部商学院修读工商管理博士(DBA)学位。彼于2020年6月加盟本公司，并获委任为宝龙商业（股份于香港联交所上市，股份代号：9909）的执行董事兼行政总裁。

华立冲，49岁，本公司执行副总裁，整体负责技术研发中心、成本管理中心、运营管理中心。

彼曾担任多家大型企业的管理职务，加入本公司前曾担任中海深圳部门经理、上海万科助理总经理、南京万科总经理、华夏幸福地产集团分管副总裁。彼于东南大学工民建专业取得学士学位，于复旦大学工商管理专业取得硕士学位。彼于2017年11月加盟本公司。

不过，陈德力之前，许健康曾邀请出身于万达的王寿庆掌管商业，并给予其集团副总裁的职位，只是甜蜜期连半年都不到，王寿庆2017年8月入职，2018年1月即离任。

如今，陈德力的命运如何？市场的猜测不少。

都说打仗父子兵，如此庞大的商业帝国，只靠家族来维系恐怕并不妥当。

毕竟，宝龙地产、宝龙商业、宝龙文旅都面临无论是市场还是行业层面的不断挑战，如何协调作战并且各个板块都取得胜利，很有必要强将的出现，也就是说职业经理人应该发挥更大的作用。

只是，许健康和许华芳们会给他们多大的权力空间，依旧是个未知数。