作者 | 路非

3月25日，新城悦服务（1755.HK）发布2021年业绩报告：公司2021年营收同比增长51.8%至43.51亿元；归母净利润同比增长15.38%至5.21亿元；如果剔除美元债的影响，公司核心规模净利润同比增长55.4%至6.8亿元。

据公司管理层介绍，新城悦服务2021年管理规模达到了新的里程碑，在管面积达1.5亿方，合约面积达2.8亿方，这其中来自第三方的占比大幅提升，公司对关联方依赖度持续下降；与此同时，社区增值等业务带来了业务结构的进一步优化，夯实了长期增长动力。

整体来看，新城悦服务在地产板块受到冲击之下，仍然行稳致远，向市场展现了“核心指标全方位快速的增长”。对于未来，新城悦服务董事长兼CEO戚小明表示，公司将继续提升数字化管理能力，坚持“大社区+大后勤”战略布局，抢占业务蓝海。值得一提的是，公司正在不断加码外拓，2021年，“跟进了超过100个机会，收购了6个物业公司，到目前为止还有20几个标的在进行跟“。考虑到行业动荡时期正是物业并购的机遇期，戚小明提到，“我们也不排除收购规模比较大的标的物”，可见公司的增长空间有望进一步打开。

关联方依赖显著降低

项目外拓能力大幅提升

从管理规模增速来看，新城悦服务合约面积去年整体增加了8061万平米，该数字放在整个上市物业公司里都可以说是名列前茅。与此同时，公司坚持了高质量拓展策略，其在管面积当中交付5年内的面积仍然超过了60%，合约面积当中住宅平均单排面积也仍然较高，为26万平米。

更值得关注的是，新增合约面积中，其中第三方新增合作面积达5214万方，同比增长了45%，占比约65%。具体来看，在第三方新增的合约面积里，项目直拓何收并购分别占比为42%、58%，尤其在收并购方面有了新突破：2021年，新城悦收购了6家优质物业服务公司，还专门成立了投后拓展部门，以此不断提升融合和资源共享能力，最大化协同效应。

拉长时间来看，新城悦服务第三方拓展业务的能力已有了显著提升。相比2021年第三方新增合约超过5200万平米，2019年该数字是1000万平米，也就是说，两年时间外拓业务规模增长了4倍。据管理层介绍，目前在管面积当中第三方比例已经从2019年的29%增加到2021年的48%，合约面积也有40.4%来自于第三方。体现在业绩上，2021年，公司与开发商相关的服务（含开发商增值服务和智慧园区服务）收入占比也进一步下降8.2个百分点，毛利占比下降了7.1个百分点，可见其对于关联方的依赖显著降低。

加上社区增值服务部分，新城悦服务如今与地产相关的业绩占比更趋减小，相应的，公司物业服务和社区增值服务收入占比已从2019年的53%上升到了2021年的70%，毛利占比则从62%上升到76%。要知道，物业服务和社区增值服务均属于永续性较强、和地产关联度比较低的业务，这也正是市场近年对物业企业的重要关注点。由新城悦外拓能力的提升，实际上可以看出其服务品质和业务独立性迅速强化，增长模式更为健康。

社区增值服务增速超80%

加码收并购打开增长空间

如前所述，物业管理和社区增值业务正成为新城悦服务的主要业绩来源，从增速来看，社区增值服务的表现尤其亮眼。年报显示，该部分业务2021年贡献的收入为9.16亿元，同比增长84%，占比提升至21.0%，毛利占比已经提升至28.9%。与此同时，智慧园区服务收入和开发商增值服务收入分别达到5.2亿元、8.15亿元，收入结构持续优化。

面对“人民对美好生活的向往”这一时代新命题，新城悦服务的社区增值服务囊括了公共资源管理服务、社区工程服务、装修服务、资产管理、餐饮服务、设施设备管理等，以满足业主个性化需求。2021年，公司设施管理服务收入达1.57亿元，同比增长约112.0%；社区生活服务收入达1.95亿元，同比增长约206.2%，团餐服务收入达0.82亿元，同比增长约67.0%，均展现出了强大的业绩贡献能力。

如此耀眼增速，也离不开新城悦通过收并购强化增值服务能力。例如在社区服务方面，新城悦服务2021年收购快递柜资产，全年社区零售板块小程序单点收益超1.2万，格口使用率超73%。从业务前景来看，快递柜服务属于典型的社区服务高频触点，其与社区生鲜零售、入户服务等场景进行融合，意味着未来仍有可观想象空间。

另一方面，在面向B端的非住增值服务领域，新城悦服务收购了上海学府餐饮管理有限公司，进入医院、学校、办公楼等团餐服务领域，由此带动该部分收入强劲增长：2021年，若计入学府部分收入，公司团餐服务板块收入增速将达到538%；在电梯服务领域，公司已与数家电梯企业达成合作，并揭牌成立了江苏常立电梯工程有限公司，目前已具有电梯全生命周期服务资质，优势不断扩大。实际上，新城悦服务正在积极对标索迪斯、爱玛客、康帕斯等已形成“物业+团餐”成熟服务模式的国际优秀企业，不断探索“大后勤”服务领域的多样性与可能性。

在当前背景下，以上两大板块对新城悦服务而言，意味着不俗的业绩增长确定性。考虑到公司2021年底账面货币资金超过25亿元，有较强能力支撑对外拓展，又将在2022年全面提升数字化管理能力，其“大社区+大后勤”的战略布局有望不断发力，并为业绩增长贡献持久动力。

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