记者｜牛钰

在中国金茂董事长宁高宁眼中，短期、中长期行业正面临挑战，但新型城镇化仍将持续，城市更新需求不断涌现，碳中和、数字化将为房地产发展带来新的契机。

3月29日，中国金茂(00817.HK)发布2021年业绩报告。

2021年，中国金茂实现营业收入900.6亿元，同比上升50%。毛利则为167.58亿元，同比上升38%，但毛利率较2020年的20%下降一个百分点。

其他财务数据显示，公司全年股东应占溢利为46.89亿元，同比增长21%。其中投资物业公平值亏损1.36亿元，同比下跌121%，若剔除这部分亏损，股东应占溢利同比增长49%。

从收入构成来看，金茂的主要业务为城市运营与物业开发，2021年度，中国金茂城市运营及物业开发销售收入约为人民币826.4亿元，占收入总额的91%，较上年增长52%，主要由于交付结算的销售物业同比增加。

在销售规模上，2021年金茂合同销售金额2356亿元，同比仅增长2%，完成其年度销售目标（2500亿）的94.24%，销售回款率96.32%。

过去的一年，中国金茂旗下百亿城市公司从2019年的4个扩容至9个，北京、南京销售金额突破200亿元，杭州、上海、青岛、宁波等9个城市签约销售金额突破100亿元。

据金茂管理层披露，截至报告期末，其物业及土地已签约销售未交付结算的金额约2928亿元。

在去年的土拍市场中，作为央企的金茂在上海、北京、苏州、宁波、广州、南京、郑州、无锡、厦门、青岛、西安、绍兴、南昌、金华、长沙、衢州、重庆、台州及盐城等多个城市增加土地储备。

但上述土地溢价率并不高，甚至多以底价获得。金茂管理层在年报中指出，公司全年拿地溢价率显著低于行业TOP15均值，同时抓住下半年土地市场窗口期，实现战略补货。

截止2021年底，金茂总土储超9323万平方米，并且持续聚焦高能级城市，新增土储一线城市占比82.4%。

地块用途除商品房外，二级土地城市运营占比为36%，2021年共拓展上海、长沙、南昌、贵阳、湖州、廊坊等6个城市运营项目，具体为古镇运营、科学城、生态科技小镇、高新区等，金茂城市运营项目累计达到33个。

在去年不少房企调整组织架构时，金茂也将总部15个职能部门整合为12个服务中心，同时也精简了区域平台人数。

截至2021年底，中国金茂持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为334个，未交付面积为约9323万平方米。

在商务租赁及零售商业和酒店经营方面，受疫情逐步缓解，租金收入、入住率均有回升，较2020年分别增长7%及30%.

在往年的业绩中，物业服务板块能贡献不少营收，不过金茂将不少子公司拆分予金茂服务，推动后者于今年3月成功于港交所上市。

从金茂服务上市的首份成绩单来看，得益于母公司体量增长及向第三方市场拓展，2021年规模成长迅速，全年新增57个项目，新增签约面积1493万平方米，深耕一二线城市及新一线城市。

除了低调补充土储，转型轻资产化外，在“科技至上”的口号下，金茂近两年也在绿色建筑、数字科技方面积极推进，如落地9个能源站、3个数据中心等助力碳中和目标兑现，提供城市能源解决方案等。

同时，金茂在城市运营业务场景中孵化文安智能、小库科技等科技企业，构筑起泛地产科技产业生态，实现业务双向赋能。如整合数字营销、智能家居、智慧社区等多维场景技术能力，探索AIoT（人工智能物联网）赛道等。

年报显示，2021年，中国金茂其他收入主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理、绿色建筑科技、楼宇装修等地产相关业务的收入，占收入总额的5%，其他收入比上年增长42%。

抄底拿地多元布局城市运营赛道的同时，金茂在财务方面“三道红线”保持全绿。

2021年，金茂的平均借贷成本为3.98%，年内获取多笔低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。