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记者 | 熊颖
之所以出现政策落地和实际预期效果存在一定差异，是因为房地产的收并购绝大部分还是市场行为，不是相关利好政策能够决定的。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，特别强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行等五部委也相继发声。“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目”“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”
对于政策的回暖，资本市场反应热烈，而房地产行业反应却更为平静。地产人士表示，整个房地产行业还需要后续更为具体的政策落地，才能缓解整个行业的悲观情绪。虽然政策放松，但整个行业还是会尊重市场的选择。
政策回暖但一线仍难言乐观
市场期待更落地的政策出台
针对监管层的这些政策发声，《红周刊》采访多位上市房企员工，来感知房地产一线的温度。但从整体采访的回馈看，虽然大家对发声都持欢迎态度，但对房地产行业的现状认知还没有改观，难言乐观和信心。
一位TOP20房企投资部员工刘陆（化名）向《红周刊》表示，各部委的表态还是以“稳”为主，但房地产不能指望这“一针”就“起死回生”，目前看整个房地产市场与往常一样。金融政策方面鼓励“大吃小”抵抗风险，应该是希望在内部优化企业结构以及负债问题，避免股价低迷被外资做空抄底。
提到外资做空，确实曾有房企遭遇过。3月14日，瑞银发布了针对旭辉控股集团的做空研报，将其股票评级从“买入”降至“中性”。其报告中，旭辉控股大量项目为合作开发项目，且合作对象多为民营企业，可能存在资金链断裂风险。而做空报告也让旭辉控股集团当天股价“蒸发”近20%。
“上述利好政策还未能改变房地产市场的悲观情绪，我们也期待后续能有落地的政策出台。”某国企背景的地产投拓岗人士对《红周刊》表示。
而翰智库于近期召开的百人电话会议中表示，在其调研的150名左右房地产行业和上下游产业的从业人员，对行业的态度仍较为悲观，短期内持悲观态度占比为50%，短期内中性占比为27%，只有19%持乐观态度。
刘陆指出，房企人士较为普遍的悲观情绪主要还是来源于市场，现在房地产市场不仅要受来自宏观调控的影响，还有疫情的影响。回暖的政策还未真正传达到一线。
某头部房企高管周宇（化名）也向《红周刊》分析表示，行业政策回暖，但是开发商仍旧信心不足的根本原因，主要来源于三个方面：
第一，虽然近十几年来房地产调控一直都有，但是最近一波的政策收紧和回暖和以往的调控不同，经济持续向上连带着房地产需求向上的大前提已不存在。
第二，行业拐点出现叠加。年轻人结婚和生育率的下滑一定程度上影响了购房需求，进而影响房企的拿地信心；加之，居民杠杆率较高，影响消费和投资，房地产供求关系已发生转变；再叠加疫情所带来的多重不确定因素。
第三，2021年房地产政策收紧较厉害，以恒大为首的部分TOP30强的大中小房企都出现了不同程度的流动性问题，流动性问题所带来的爆雷以及后遗症也让房企意识到问题的严重性，开始主动缩表，即加大卖房、加速回款力度，偿还债务，把负债率降下来。
并购贷政策门槛降低
但企业仍会根据市场去做选择
那么，市场期待的，后续具体政策措施，哪些领域有可能是落地重点呢？
中房商学院副院长邓明政向《红周刊》表示，本次会议当中精准提及“房地产企业”，是因为房企是房地产市场当中的最重要主体，目前房企的风险是最大风险。房企爆雷量之大是之前多种调整政策下的产物，解决房企爆雷问题最快方案无非是快速去化产品变现和满足房企足额融资需求，这次政策是否能够实现，还有待观察。
此外，根据各部委发声可以发现，化解房企风险是此轮被反复提及的重点内容。在此之前，2021年末，曾有化解房企风险的相关政策出台。
在2021年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，并提出对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理的“三道红线”。
3月16日，银保监会又重新强调，“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。”
邓明政认为，本次会议特别提及支持优质企业开展并购贷款融资，这必然加速房地产行业并购重组，稳者上，险者让，让行业集中度越来越高。
刘陆也认为，后续并购贷政策会逐步加强。“目前明显可以感受到，门槛降低了，有机构给你做方案了，估计未来会更加放开一些，而且额度也会相对应的加大一些。”
虽然并购贷政策实施至今已有近3个月时间。但据刘陆介绍，并购贷政策至今还没有达到预期效果，或者说政策本身是有门槛的，鼓励的是大吃小，这意味着本身企业不够大和不够优质的（并购贷）难获批，标的物不够优质的不获批。
另一位深圳区域的房企人士也向《红周刊》表示，此前大家都预测，房企爆雷后，今年上半年会出现大量的收并购项目，但实际上目前收并购项目较少，且很多爆雷房企放出来的项目并不优质，而是不良资产，收并购困难很大。
据一位房企人士介绍，之所以出现政策落地和实际预期效果存在一定差异，是因为房地产的收并购绝大部分还是市场行为，不是相关利好政策能够决定的，因为本质上在于，亏损的买卖没有企业会做。
资本市场与地产行业反应矛盾
3～4月或是超配地产蓝筹的时间窗口
虽然利好政策还没有完全传达到房地产行业一线，但资本市场却反应热烈，近期房地产板块的股价表现趋于活跃。而回看这轮市场的下杀中，房地产行业也是最抗跌的板块。
Wind数据显示，3月16日会议召开至今（3月24日），A股和港股内房股普遍上涨，其中阳光城涨幅高达85.92%，龙光集团、建业地产、旭辉控股集团、信达地产等房企的区间涨幅也在50%左右。而从公司属性来看，比起国企央企，民营房企的股价提振更加明显（见附表）。
利檀投资董事长陈昊扬告诉《红周刊》，近期国企央企股价提振较弱，原因在于，此前国企央企的融资优势已经提前在股价上有所体现。当前部分房企高涨幅的原因在于，原来股价跌过头了，现在出现恢复性反弹。但股价上涨不代表基本面恢复，或许危机依然延续。比如，据澎湃新闻3月24日报道，某头部房企准备在近期与债券持有人召开沟通会，商讨展期方案。债务展期在一定程度上反映出了公司的资金链紧张情况。
深谙地产行业的财经知名博主@朱酒也向《红周刊》表示，房企的高涨幅成因，有些是因为此前下跌过多后反弹，有些则是有资金在炒。
中信证券研究报告指出，从历史经验来看，房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动，而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。我们认为，2022年3～4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。
