【会议时间】3月23日（周三）上午，10:00-11:30

【会议方式】线上形式，腾讯会议网络研讨会

【会议主题】蛇口产园REIT年报解读

【会议主持】博时蛇口产园REIT基金经理 王翘楚

【会议嘉宾】博时蛇口产园REIT基金经理胡海滨，刘玄，财务经理李慧娟

3月23日，博时基金就招商蛇口产园REIT3月16日披露的2021年年报进行解读，就基金运营情况、财务状况和分红、二级市场表现、扩募等内容等投资人关心的问题作出解答。

招商蛇口产园REIT自2021年6月21日上市以来已达9个月，基金整体运行较为平稳，基金管理人和运营管理人配合机制愈加完善。

3月16日，博时蛇口产园REIT发布了2021年年度报告。报告显示，根据经审计财务报告，本期可供分配金额为52,837,918.75元，已分红金额24,659,143.59元。累计实现收入7,691.42万元，全年累计预算完成率95%。

本报告期内，基础设施项目公司整体运营情况较为稳定，截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82,696.59平方米，年底时点出租率为88%。整体来看，较3季度末未发生明显波动，经营情况基本稳定。

截至2021年12月31日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施投资基金持有人户数为181,511户，其中机构投资人占比82.78%, 个人投资人占比17.22%。

根据评估机构出具的评估报告，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施投资基金持有的全部基础设施项目均为产业用房及配套项目，总建筑面积为95,300.07平方米，房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得到于2021年12月31日的市场价值为人民币2,534,000,000元（大写人民币贰拾伍亿叁仟肆佰万元整），按照建筑面积折合单位价值为26,590元/平方米。

截至2021年12月31日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比61.67%。万海大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比66.37%。

租户结构与《招募说明书》披露的租户结构差异不大，继续保持与蛇口网谷产业园的新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大核心产业集群定位匹配。租户结构具有较强的产业集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。

运营情况

王翘楚

首先，我们请刘玄简要介绍目前运营基本情况，包括两栋物业的出租率和租金水平，租户的租金支付方式，退租情况以及提前退租的罚金情况，以及物业最新估值情况。

刘玄：2021年6月7日至12月31日，万融、万海两个项目公司运营情况基本稳定，期末时点出租率较期初基本保持稳定，其中万海期末出租率87%，较期初下滑3个百分点；万融89%，较期初提升6个百分点；整体租金水平根据市场具体情况在合理区间内调整。

▷ 资金路径方面，租户租金直接支付至项目公司的监管户，基金管理人根据运营机构的年度预算核对月度预算，根据月度预算将日常运营所需资金由监管户划付至基本户使用。租户押金一般为2个月租金，在疫情影响下为减少提前退租影响，租户引入承租新租户的，退回押金；租户未引入新租户的，扣留全部押金；全部押金无法覆盖欠租的部分，发起诉讼并争取庭前和解追回。

▷ 物业估值方面，万融大厦、万海大厦两栋物业的年报估值时点是2021年12月31日，与2020年12月31日的估值相比，基本保持稳定。其中万融估值未发生变化，万海估值较上期估值提升约0.4%，主要系评估机构结合两栋物业业态分布和租户结构，综合考虑疫情的整体影响、新地铁站开通的便利性提升，以及区别考虑主干道改造、园区临街面改造对两个项目不同的影响程度进行了调整。

王翘楚

好的，谢谢刘玄，投资人也比较关心介绍物业未来提升出租率和租金的计划，蛇口网谷经营情况，未来三年该区域规划以及深圳市政府对产园产园的定位和要求。

刘玄：租赁计划方面，2022年的招租策略上，以单价保持稳定、优先保障提升、维持出租率为主要目标。预计2022至年底，结合地铁第12号线“工业六路站”通车、南海大道拓宽及景观改造等预期，预计未来3年有一定基础提升租金单价，并保持出租率稳定。

区域规划方面，蛇口网谷整体经营较为稳定，2021年的租金收入、出租率和租金单价相比于2020年都有一定提升。蛇口网谷整体区域再2021年均被划入“前海扩容”范围内，预计未来会陆续出台一些利好政策。

蛇口周边区域规划主要有地铁12号线将于2022年底通车，南海大道将于未来两年内进行改造拓宽，更远期的规划为大南山隧道和地铁15号线，周边将会有沿山路一期、沿山路二期和荔园路等多个城市更新项目，将会显著改善周边环境，增加周边配套，提升区域氛围。

产业定位方面，蛇口网谷定位于科创园区，主要集聚新一代信息技术、数字经济、文化创意等战略性新兴产业，具有一定的产业集中度。截至2021年底，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比在60%以上，与蛇口网谷产业的四大核心产业集群定位匹配。租户结构具有较强的产业集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。

政府政策方面，地方政府在产园行业的政策方面已较为成熟，有较为清晰、明确的扶持和优惠政策，后续预计不会有大幅的产业政策调整，对项目经营的影响较小。

目前由于受疫情影响，预计地方政府会出台一些疫情应对方面的政策，基金管理人协同运营管理团队一直在关注疫情发展及政策的发布进展，作出积极应对：一是积极落实政府和集团公司的疫情防控举措，努力确保园区不发生聚集性疫情，降低园区被封闭的概率，降低疫情对园区客户经营的影响。

二是针对影响较大的商铺，积极协助申请政府相关补助，降低商铺损失。三是针对办公客户，一方面协助申报各类政策补贴，另外一方面积极对接政府部门，协助客户顺利的复工复产，努力降低客户损失。

将密切关注政府的疫情政策，第一时间制定相应预案，在保证投资人利益为首要原则的前提下，平衡各方诉求、积极处置应对，尽全力保障可供分配金额的预期。

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年报披露的平均月租金122.85较Q3（119.62）和Q4季报（119.07）数据略有差异，具体是什么原因呢？

刘玄：整体来说，年报与季报的平均月租金的差异较小，主要Q3及Q4披露的平均月租金均未包括6月的平均月租金。万融、万海大厦6月的租金单价处于较高位置，为每月130元/平方米左右。三、四季度为保证出租率的稳定，运营管理团队根据市场情况，对续租及新增租户的租金在合理范围内进行了小幅调整，整体租金水平还是处于市场合理范围内的。

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平均出租率87.26%（预测为87%），平均月租金122.85（预测是124.7），是否为了吸引租户做了租金调整的安排，2022年出租率和月租金能否达募集预测值？

刘玄：是的，为了维持出租率整体较稳定的维持在合理水平，经基金管理人与运营管理团队沟通、讨论，在三、四季度对续租及新租租户的租金进行了一定的调整，但仍保证了基本符合市场租金水平。

目前看来，2022年初的疫情对蛇口网谷带来的影响还是比较大的，同时我们还需要准备面对园区其他国有房屋预计将减免租金所带来的冲击。项目公司2022年的经营压力还是比较大的，基金管理人将协同运营管理机构，积极关注市场动态，根据具体政策规定，及时协商制定方案、开源节流，尽全力维护投资人利益。

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租金收缴率98.57%有没有提升空间？

刘玄：整体上来说，租金收缴率在95%以上已经是比较良好的收缴水平。基金管理人将持续督促运营管理团队对未及时缴纳租金的租户及时催缴、对欠租时间较长的租户及时清退、对欠租金额较大的租户加强诉讼、追缴工作，力争百尺竿头更进一步。

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简要介绍提前退租情况：分布行业，提前退租的租户数量

刘玄：Q4提前退租7户，面积3393.70平米。租户分布比较分散，没有面积及租金占比很高的企业退租，主要退租行业有景观设计和工业设计，集中在文化创意产业。

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请介绍运营团队人数及分工。2022年管理层变化，有哪些新增收入？

刘玄：运营团队方方面，运营管理团队2021年成员为3人，1人牵头负责相关事务，另2人分别负责万融、万海两栋物业的具体招租、运营管理事宜；招商创业其他职能部门提供会计出纳、物业监管、维修维护等其他方面的协助。安保、绿化、清洁等物业管理服务由招商物业提供。

2021年，运营管理团队成员没有发生变动，为进一步加强公募REIT的运营管理工作，运营管理团队在2022年预计将增加至5人，同时由于招商创业内部正常的人事变动和岗位安排，团队负责人及部分成员预计将发生变动。基金管理人将依照相关合同约定，确认运营团队新增、更换人员符合运营管理的经验需求，对运营团队变动人员的工作交接进行监督，确保团队人员变动不影响基础设施资产的正常运作。

管理层方面，项目公司的管理层2021年未发生变动，2022年预计也不会发生变动。

新增收入方面，2021年还是以租金、物业管理费、停车场收入为主，暂无新增收入。目前阶段的主要工作还是尽量提升、维持出租率在较高水平，并根据市场情况适时提升租金单价。

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年报中有提到通过论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构）以及基础设施项目行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断当前投资价值，可否做一下详细的介绍？

刘玄：从宏观市场环境来看，尽管全2022年球疫情影响仍在持续，国际环境更趋复杂严峻和不确定，国内发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

但在短期内来看，一是我国经济长期向好的基本面没有变：2021年GDP及人均GDP都实现了较明显的增幅，2022年目标为5.5%。

二是经济发展韧性好、潜力足、空间大的特征没有变：可支配收入与经济增长同步，国内消费对国内生产总值增长的拉动力较大。

三是经济稳定恢复和转型升级态势没有变：2021年就业形势基本稳定、物价保持稳定，2022年预计城镇新增就业1100万，失业率控制在5.5%（2021年为5.1%）；居民消费价格涨幅预计控制在3%左右。

四是构建新发展格局、推动高质量发展的有利条件没有变：2021年外资利用首次突破1.1万亿，2021年高新技术制造业投资增幅较快。2022年要求进出口保稳提质，国际收支基本平衡，国内“十四五”的新基建规划将进一步加快新型基础设施的投资建设。

从产园行业供需来看，市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，东部沿海区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总部基地。深圳受限于土地供给较少，尤其成熟区域的土地资源稀缺，只能通过新建、改造、整治等方式增加产业园区的供应量。

在万海、万融大厦所处的蛇口片区以及较近的前海片区，商业办公供应较大但与产园的科研办公在运营配套、租金水平、物业形态上具有较大差异，无法形成直接竞争；而所在区域内产园可研办公的供给近年基本无新增，万融、万海的整体经营风险还是较为可控的。

关于财务数据及可供

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简要陈述本期基本财务数据指标及可供分配，分红安排。

王翘楚：根据我们的年报显示，本期可供分配的金额为52,837,918.75元，基金单位可供分配为0.06元，较《招募说明书》预测的完成率约为102%，其中：本期Ebitda（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的101%，总体运营情况良好，可供分配金额及Ebitda均略好于《招募说明书》的预测。

2021年11月26日，蛇口产园REIT以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红。累计可供分配金额为人民币27,432,976.43元，本次约分配可供分配金额的90%，合计人民币24,689,678.79元。本次分红的权益登记日为11月30日，采用现金分红的方式，分红方案为0.274元/10份基金份额。

前一次分红我们按照90%进行分配，主要是因季度数据未经审计，下一次分配数据经审计后，再考虑预留正常运营的资金需求前提下，我们会按照实际情况进行分配。下面请财务经理李慧娟对年报的财务数据做问题回复。后续分红安排也将遵守招募书以及监管机构的要求，再保证项目正常运营资金需求的情况下进行分红，请各位投资人保持关注。

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请解释年报数据的两个差异：

（1）年报4.1“对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明”中披露的累计实现收入7691.42万元，与年报“3.1主要会计数据和财务指标”中披露的本期收入8010.6万元有差异。

（2）年报中项目公司成本1201.41万元与Q4披露的年度累计成本1179万元略有差异。分别是什么原因呢？

李慧娟：首先，在收入方面，本期收入8010.6万元是广义的收入，包含了租金及物业等主营业务收入7691.42万元、募集期利息收入160.11万元、货币基金投资收益39.27万元、罚没金收入119.78万元。其次，在成本方面，4季度为非审计数据，年报与Q4成本差异是外聘运营方管理费的调整，年报经过可供分配利润的审计后将最终确认的可供部分的管理费进行了调整。

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年报披露项目成本总体控制良好，全年实际成本支出 1,201.41 万元,全年累计预算完成率 91%，主要是哪些成本项控制比较好呢？未来可能仍将成本控制在预算的90%左右么？

 李慧娟：主要是佣金及物业成本预算节约，成本控制一直都是我们外聘的运营方招商蛇口的强项，我们将继续贯彻成本管控措施，2022年度考虑中控室合并、合理范围内压减物业人员等，但也不会吝惜能增加收入的成本支出。

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本期可供分配利润表现不错，但净利润与可供分配利润差异较大的原因

李慧娟：项目公司2021年收入完成率95%，成本使用率91%，EBITDA完成情况稍高于预期。基金层面的净利润主要是由于成本法扣除了折旧摊销，在可供分配的时候这部分需要加回，所以才导致净利润金额和可供分配的金额差异较大。

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2022年预计营业收入和利润情况

李慧娟：2022年收入及可供分配预算按招募说明书2022年的预测进行编制，由于目前看来2022年初深圳疫情对项目运营将带来一些挑战，同时需面对园区其他国有房屋减免租金所带来的冲击，存在一定程度的不确定性。基金管理人会协同运营管理机构根据具体政策，协商制定妥善方案，开源节流，尽全力维护投资人利益。

关于扩募

王翘楚

下面由我来简要介绍目前扩募安排和资产储备。目前，证监会扩募指引暂未发布，我们也在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作 ，也和证监会，交易所时刻保持后续工作安排的沟通。

通过昨天蛇口的业绩发布会，大家可以看到招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。

招商蛇口也和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，助力REITs规模扩大，健康发展。通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

关于二级市场

简要介绍二级市场整体表现

王翘楚

公募REITs 自发行上市8个月以来，交易总体平稳，6-7月价格较首发整体回落，8月以来涨幅和交易量都呈现强劲的势头。今年2月期间，共有五只REITs因基金二级市场价格涨幅过高出现停牌后复牌。整体上公募REITs总指数和产权REITs指数年化波动率均高于大部分股票市场指数，但目前距离首批上市时间较短，样本还不足。

截至2022年3月22日，与发行价相比，11只公募REITs 平均涨幅超过33%。除了6月上市首月成交金额显著放大之外，11只产品的成交金额从7月的14.13亿元上升至2022年2月的72.38亿元，部分项目日均成交额超1.5亿。2022年2月换手率也有显著提高，平均换手率约为2.21%。

成立以来，蛇口产园的日均成交量约为643.65万份，成交金额约为1671.04万元。继2022年1月的上涨趋势，博时蛇口产园REIT交易活跃度在2月份持续增加，并在2月17日达到上市以来最高峰，当日成交8912.14万元，成交规模2601.14万份，换手率为8.74%，均打破上市首周以来的历史最高记录。

截止到2022年3月22日，蛇口产园总市值为29.59亿元，流通值为9.82亿元，基金溢价42.34%，超过当前净资产42.19%。

关于二级市场的几个问题

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如何看待上市后二级价格涨跌情况以及价格波动原因？

胡海滨：REITs产品从长期来看价格一定是围绕内在价值，但目前我国REITs 市场仍在试点阶段，推出的项目较少，流通份额也不大，因此市场也出现了供不应求的现象。另外，近期A股市场持续调整，价格的波动也跟市场的整体情绪有关系。

未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目可通过持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显，二级价格也将更加稳定。

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解禁后二级市场可能表现，如何应对，以及有无其他稳定价格的措施？

胡海滨：解禁后的二级市场表现不仅是投资人也是监管机构比较关心的一个问题。因首批项目的战配比例都较高，但战配投资人又分为不同类型，有理财产品，也有机构自有资金，每类资金对持有还是交易的需求也是不一样的，基金管理人也会根据解禁后的二级表现，和做市商一起，共同维护基金的二级市场价格整体平稳。

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投资人结构变化

胡海滨：根据年报持有人户数及持有人结构显示，目前机构投资者的持有份额占比为82.78%, 个人投资人占比17.22%。机构投资人类型较期初没有较大变化。社保年金，养老金等长期线资金目前也都还没有配套政策进入到这个市场中来。

其他

1. 关于基金通表现

王翘楚：因基金通目前仅支持单方向卖出，目前基金通整体交易还不活跃，我们也期待政策的进一步支持。

2. 是否有新增利率债，信用债及其他投资

王翘楚：目前我们仅有货币基金的合格投资，是在项目公司层面的基本户进行完成。

3. Spv 反向吸并情况和进展

王翘楚：如招募书披露，SPV反向吸并的进展并不对基金以及收益产生实质性影响。博融、博海已完成税务注销，相关银行贷款补充协议已完成签署。

但由于疫情影响尚未能完成解除万海大厦股权质押等需现场办理的手续，预计在疫情解封后尽快按顺序完成股权解质押、SPV公司工商注销、项目公司反向吸并以及落实贷款补充协议相关约定等事宜，顺利的话预计在1-2个月内完成反向吸并事宜并进行公告。

4. 对于QFII投资人，是否代扣代缴税费？

王翘楚：基金层面目前暂不代扣代缴。

风险提示：

基金不同于银行储蓄和债券等固定收益预期的金融工具，不同类型的基金风险收益情况不同，投资人既可能分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证收益，基金净值存在波动风险，基金管理人管理的其他基金业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并不预示其未来表现。投资者应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品概要》等法律文件，及时关注本公司出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，本公司的适当性匹配意见并不表明对基金的风险和收益做出实质性判断或者保证。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎决策并自行承担风险，不应采信不符合法律法规要求的销售行为及违规宣传推介材料。本材料中所提及的基金详情及购买渠道可在管理人官方网站查询-博时基金-基金产品，博时基金相关业务资质介绍网址为：http://www.bosera.com/column/index.do?classid=00020002000200010007。