来源：铑财

变化，就意味着活力希望

作者：郝科科

编辑：美娜

风品：赵钱孙

进入2022年，房地产业暖风阵阵。

但聚焦个中房企，否极泰来仍是一个艰难过程。销售额下滑、股价下跌、裁员、高管变动．．．．．．

如何定调这个冰火交融，接下来地产圈又将驶向何方？

郁亮给出的新预言是：黑铁时代。

01

销售额9个月负增

年度不达标 万科卖不动了？

“ 黑铁时代 ” 源于古希腊神话，是继黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代的 “ 第五时代 ”，带有 “ 末世 ” 色彩悲观。

郁亮不是第一次用此典故，2014 年曾撰文《楼市进入白银时代》，中国房地产已开始从“增量市场进入到了存量市场”，“从普涨行情进入到了分化行情”，大多数城市将不再具有“投资价值”。

所以当恒大、碧桂园、融创等巨头，趁着“棚改货币化”大举扩张三四线城市时，万科没有跟进。

2017年，郁亮成为当家人，一句“活下去”再引热议。也得益于聚焦“一二线城市”，万科躲过一劫：2021年行业大震荡，去杠杆去金融，高周转坠落神坛，“大而不倒”时代结束。

那么，这次直接跳到黑铁时代，“预言家”万科再次声惊四座，能否再次言中呢？

2022年会上，董事局主席郁亮表示，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“房地产行业已进入‘黑铁时代’，进入缩表出清阶段。缩表出清即去金融化，是发展必然趋势。”

去金融化是一个心然趋势，也是痛苦过程。于万科而言，“背水一战”就是要么死、要么活，没有中间状态。

不算刻意危言。中指研究院统计，截至2022年2月8日，A股64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。

据面包财经统计数据，排名前三十房企1月累计销售额3306.97亿元，环比下降约48.76%；月累计销售面积2327.49万平方米，环比下降42.65%；平均销售均价16477.40元/平方米，下降5.96%。

聚焦万科，活的也不算多好：合同销售面积210.6万平米，同比降47.17%，合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%。在碧万保创头部房企中“领衔”下滑，抛开疫情影响严重的2020年2月，这是近三年来万科录得的最低单月销售额。

行业分析师李晨表示，1月、2月往往是春节返乡置业潮，销售额相对更好些。开门红不红或预示着万科全年销售回款不会乐观，2022年依然压力不减。

拉长维度，自2021年5月起，万科已连续9个月销售额同比负增。万科房子是否卖不动了、规模见顶了？

2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米；合同销售金额6277.8亿元，较2020年全年的7041.5亿元下降10.8%。

以7900亿元的销售目标计，只完成78.5%。而中国指数研究院统计显示，2021年32家代表房企的销售目标完成率均值为90.1%。

换言之，万科已拖了行业后腿。

02

保守VS 激进

增收不增利 靠啥背水一战？

“冰点”不只体现在销量。

2021上半年，营收1671.11亿元，同比增长14.19%；归母净利110.47亿元，同比下降11.68%。营业利润219.88亿元，同比下降17.23%。如此营业利润大滑，还是万科2008年后的首次遭遇。

2021前三季，营收2714.9亿元，同比增长12.42%，归母净利166.9亿，同比下滑16.0%。“增收不增利”愈发明显。

2021Q1-Q3，整体毛利率22.1%，同比降7.8个百分点。其中，Q3毛利率20.8%，相较上年同期下滑6.3%，主因结算项目地价较高，但销售均价并无明显提升。

2021Q1-Q3，整体净利率9.1%，同比降3.4%，单Q3整体净利率8.1%，同比下滑4%。可谓寒意逼人，要知道自2004年以来，万科净利润率就没有低于10%。

显然，背水一战的急迫、黑铁时代的悲观，并非一种做作。

如何破釜沉舟？薪酬下调、选拔优秀干部、管理人员下沉、纪律严明、省吃俭用、节表缩食。

节衣缩食、战时氛围。可见郁亮再下一盘自上而下、从内到外的系统调整大棋。郁亮自爆称，助理给自己定机票不会买头等舱，甚至时间如接近哪班便宜买哪班。“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。

只是与年薪相比，一年机票钱确实是个小数字。2020年报显示，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武薪酬分别为1247.3万、1123.1万和895.8万，其中郁亮较上年减少4.4万，但加上经济利润奖金后，上述三人薪酬达3465万、2468万和2411万元。

当然，要熬过黑铁时代、背水一战，仅靠节衣缩食肯定是不够的。

土地储备是生命线、是发展线。对增收不增利、销售不达标的万科而言，翻盘意义不言而喻。

早早喊出“活下去”的万科，2018年以来新增土储权益总价逐年减少，新增土储面积也在2019年减少。

2020年股东大会上，郁亮表示，“很多人指责我们太过保守，我们一定要做到现金为王，手有余粮，以更好地应对各种各样的挑战。”

2021上半年，万科出手了。中指研究院数据显示，上半年万科权益地价总额约886.5亿元，同比大增175.9%，位列行业第一名，月均拿地额148亿元。

2021年7月，40%拿地销售比出台后，万科土地扩张力度显著降低。中期业绩会上，万科管理层表示，“万科没有停止拿地，今后投资标准要求会更高，好的项目还会拿。”

2021下半年，万科权益拿地额不足330亿，月均拿地额约55亿元，仅为上半年的三分之一。2021年4季度起更是急刹车，11月、12月、2022年1月新增土地建面仅90.7、42.5、30万平米。

拿地策略由“激进”再次转向“保守”，除了行业环境，自身流动风险也是考量。2021半年报显示，万科94.3%营收仍来自房地产开发结转；已售未结合同金额7819亿元，资产负债表合同负债6942亿元，其是未来业绩的蓄水池，也是保交付的“负债”。

结合利润率下滑、销售额不振，现金流压力不可不察。

2022年开年，万科连披露发债动态。

2月21日，万科发布2022年度第三期中期票据募资说明书，注册额度20亿元，拟全部用于商品房项目建设。

据悉，募资拟用于三个住宅项目的开发建设，包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目，预计总投资金额分别为15.26亿元、18.15亿元及33.50亿元。

2月28日，万科公告拟发行不超19.9亿元公司债券。另一厢，拟于3月7日提前兑付并摘牌“19万科01”。

03

活下去VS活的好

绿档底盘 转型难度多大？

客观而言，万科目前仍有不少腾挪空间。

2019年，其公开发行的债券共计15笔，融资金额超200亿元；2020年，发债融资亦超200亿元；2021年，据不完全统计共计发行五笔债券，发行金额仅105.56亿元。

2021半年报披露，万科净负债率20.2%，持有货币资金1952.2亿元，相当于短期借款和一年到期有息负债总和的2.3倍，剔除预收账款的资产负债率为69.7%；综合融资成本仅4.27%，处于绿裆。

显然，得益于敬畏守势，万科“缩表出清、去金融化”底子不错。众所周知，2021年诸多大型房企暴雷就是源于杠杆太高、负债太重，遇到去化不利、融资渠道收紧便点燃了危机导火桶。

2022年，依然是高压一年。据标普信评研报，2022年116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，如考虑到海外美元债，房企面临债务重压将更大。

只是，于行业巨头而言，于一家上市公司而言，光活下去是远远不够的。能否抓住战机，将底盘稳的优势转为活的好的胜势，是一个急迫考题。

正如郁亮所说，“活下去不是熬下去，我们要找到在下一个春天里活下去的技能、方法、能力，不要冬天过去了就奄奄一息。”

兜兜转转4年，郁亮时代的万科丢掉了第一宝座，销售额不达标、增收不增利背后，转型之路也难言大成效。

2017年，53 岁的郁亮从 67 岁的王石手中接棒继任万科董事长。

彼时的交接画面，可谓喜忧参半。喜的是，王石留下了一个业绩、基本面都非常好的万科。忧的是，行业处境不利，全国超过36个城市“限购”，各种调控政策持续加码，房地产高速发展的黄金时代结束。

2021 年 10月的年度媒体交流会上，郁亮曾表示：“万科很庆幸，这几年不是老大，行业老大转型比较难的。正好不是老大，给了万科转型发展的机会”，“我们需要继续活下去，需要寻找去建立我们在下一个春天支持我们活得好，活得久的基本能力”。

然2021年前三季，万科总收入2714亿，其中房地产开发业务收入2370亿，多元化业务收入344亿，占比仅12.7%。

传统主营业务下滑、新业务难抗大梁。试问：活得好，活得久的基本能力练的咋样？

平心而论，万科转型并不算晚。早在2014年，其就开始逐步从房地产开发转向开发和经营服务并重，其间经历了一系列扩张和收缩的战略调整。

2021年中，面对净利13年首次下滑，祝九胜反思转型业务时，开玩笑称，“有时候确实是人比人气死人。”与同行相比，有时候比的是规模，有时候比的是创利能力、结利能力，有时候比的是转型发展力，有时候比的是面向未来的能力。在这些能力上，万科承认自己还有所欠缺。

祝九胜坦言，万科当年过于乐观，对转型所需时间、所碰到难度、所需要建立的能力严重估计不足。

转型之痛之痒，也影响着市场信心。

2021年，万科股价整体震荡下行，12月31日收于19.76元，相比3月的33.35元高点，缩水三成。进入2022年，即使行业回暖明显，其股价仍处调整、停滞状态，截止3月1日收盘价19.38元。

一位万科小股东说，一家把“活下去”当作目标的企业，你还能期望他有什么更高的追求，期望他能做出多么伟大的东西！

信心比黄金更宝贵。尤其在背水一战、“黑铁”熬人的关键时刻。

04

加减法 破局号角

如何提振内外信心？

郁亮表示，“市场分化会越来越明显，行业规模也开始萎缩。我们需要更高质的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。”

的确，行业见顶、分化就会加剧。逆水行舟，头部企业也无躺赢可能。抛开更进一步，仅守住行业地位，就很考验企业的综合运管及创新能力。

行业分析师郝瑞指出，市场环境变了，管控模式必然变化。更精细更聚焦、加减法兼具，这种“本部强管控”模式是时代产物，也是趋势产物，郁亮方向是正确的。意味着万科开始从依赖前台的野蛮生长，转向重视中后台的精实增长。若能精准实操，打破转型困局、再拾升势也未可知。

早在2021年6月，郁亮就明确表示，万科将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。”由此，张海、王海武、刘肖、卢冰、蔡平、林曈等高管履新，五个区域调整为七个。

2021年12月16日，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，吴镝升接任。

在铑财看来，企业巨变，人事先行。无论转型升级还是传统业务破局，高管能力及意识匹配是重中之重。万科一系列人事调整也是发力新目标、新战略的前期号角。

流水不腐。变化，就意味着活力希望。

慢一些之余，如何更准一些，活下来之余，如何活的更好点，等待郁亮、祝九胜的答卷。