销售端的乐观预期不断升温。

过去一段时间来，关于房地产哪怕一点利好，似乎都能先引起资本市场的强烈反应。

受部分城市首付比例下调等消息影响，本周五（2月18日）地产股集体大涨。其中，泰禾集团（000732.SZ）在开盘后不到半小时即封住涨停，多数个股在午后持续拉升，板块全天涨逾3%。港股市场上，内房股也持续走高，绿城中国（HK3900）、融创中国（HK1918） 、华润置地（HK1109）等领涨。

在业内人士看来，非限购城市通过“一城一策”提振房地产市场信心的动力充足，一方面区域内银行按揭额度充足调整空间较大，另一方面可以缓解库存“去化”压力。在此之前，已有多城对公积金贷款首付比例和商业贷款利率等做出调整，业内对销售端的乐观预期不断升温。

多地首付比例松动

“相比二手房，新房去化压力对当地来说更重要，非限购城市尤其是三四线的小城市可能会陆续放开，因为确实有这方面需要和必要了。”对于近期多个城市传出下调购房首付比例的消息，一位在江浙地区地产行业从业多年的人士对第一财经记者表示。他认为，考虑到销售下行带来的去化压力，未来还会有更多城市效仿。

继2月17日菏泽传出部分银行下调“无房无贷”人群购房首付比例之后，2月18日重庆和江西赣州等地传出首付比例下调的消息。有重庆中介从业人员透露，从春节前开始，重庆的首套房最低首付比例就从30%降至20%。

不过，据第一财经记者采访了解，目前的调整仍然非普调，而是多是个别银行根据自身情况和需求所做的差异化调整。

以菏泽为例，目前个别大行和中介表示首付比例有所下调，但部分股份行尚未行动。比如，据记者了解，兴业银行菏泽分行首套房最低首付比例仍为25%，或根据个人征信情况上浮。

菏泽市住房与城乡建设局相关工作人员也通过电话向第一财经记者确认，目前并未有来自官方的统一下调首套房首付比例的通知，仍然是个别银行的行为。事实上，菏泽市自2016年以来，一直延续着首套房最低首付比例为20%的政策要求。

再如，工商银行重庆市某支行也明确表示，尚未接到调整通知，首套房最低首付比例仍然遵循30%标准。

尽管如此，不少房地产行业的分析人士已经给出了更为乐观的预判。

中信证券银行分析师肖斐斐在研报中分析称，菏泽市调整个人住房贷款首付比例，标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，地产政策的局部调整由供给端、金融端向需求端推进。后续，包括限售限购限贷在内的需求端政策，存在视销售情况进一步因地制宜调整的可能。

国金证券杜昊旻也认为，菏泽等城市下调首付比例、房贷利率等行动均验证了金融机构对地产态度的转变，对房价长期阴跌的城市具有合理性和紧迫性，预计后续会有更多城市跟进调整。

根据2015年央行与原银监会制定的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，拥有一套房且有房贷未还清的居民改善性住房，最低比例调整至30%。

第一财经记者注意到，已有部分三四线城市银行在执行20%的最低首付比例，且执行时间较长。一位国有大行山东临沂某支行信贷部门人士对第一财经记者表示，该行很长一段时间以来首套房、二套房首付比例分别为25%、30%，但如果是纯商贷可在“无房无贷”条件下按照最低20%进行申请，但最终比例还要根据个人信用情况等确定。

需求端预期改善

受利好消息影响，周五地产股在二级市场集体拉升。截至收盘，A股地产板块涨逾3%，其中泰禾集团、黑牡丹封住涨停，新华联、渝开发、中交地产、滨江集团涨幅均超过8%，此外还有金科股份、绿城控股等10股涨幅在5%以上。港股内房股午后也涨幅扩大，恒生中国内地地产指数涨2.86%，其中绿城中国、融创中国、新城发展等领涨，涨幅均超过5%。

（图片数据来自同花顺）

去年四季度以来，在监管频繁发声进行政策纠偏下，多地在房贷利率、放款时间等方面已有宽松表现，除LPR报价下调影响外，按揭贷款在广州、深圳、苏州、南京等近20个城市出现上浮基点下调，首套房贷款利率“破5”城市逐渐增多。进入2022年，则有青岛、济南、宁波、福州、自贡、北海等多地就公积金住房贷款下发“优惠通知”，方式包括下调首付比例、提高贷款额度、放松贷款间隔限制、方便异地贷款、取消户籍限制等。

肖斐斐团队认为，“无房无贷”购房者首付比例的下调标志着需求端政策优化的开启，后续各地有望依据销售情况“因城施策”推进，地产融资政策也有调整优化空间。她认为，解决前期地产信用问题的核心在于缓解当前流动性，而需求端（对应销售回款）的购房者预期与融资端（对应持续融资）的金融机构意愿是地产政策的重要发力点。在此之前，开发商已经获得融资环境边际放松、收并购化解方式支持力度加大、预售资金监管局部优化等支持。

今年1月社融与信贷数据双双超预期，但代表居民按揭贷款的中长期贷款维持了连续2个月的同比少增，一定程度上反映了地产销售景气度尚未明显恢复。一位地产行业的投资咨询机构人士对记者分析，严峻的偿债压力下，经营性资金仍是房地产企业脱困的主要支撑，需求端的信心提振尤为必要。如此看来，预期升温也是二级市场有所反应的主要原因。