叶檀财经

文/朱咏敏

在整个房地产行业趋势不明朗之际，每家房地产企业都在寻找对标企业，或者是一个参照物的“偶像”，来规避风险。

最近，万科集团总裁郁亮一篇总结发言在网络上盛传，明面上是郁亮对整个万科集团的激励，鼓励员工勇于拼搏、节约成本开支，营造生存下来就是英雄的理念。

作为长期业内人士，我认为，有两个可以商榷的地方。

首先，郁亮对房地产目前的情况下了一个定义，叫房地产的“黑铁时代”。

当然，我明白郁亮讲的是什么意思，他认为房地产以前的黄金，白银时代过去了，所以现在进入“黑铁时代”。

这种提法，我觉得过于生硬了，局外人难以理解。黑铁时代之前是不是有个青铜时代呢？黑铁时代的定义是什么，是不是制造业的平均利润？

黑铁时代已经是黑暗期，再下去是什么呢？叫“木质时代”吗？

当然这只是一个叫法，而不是事情的本质，每个人都可以有一个概念去理解，就好像把有些城市的房价叫“白菜价”是一样的。

我们可以从感性上理解是什么意思。

郁亮总说到万科公司文化，当前毫无疑问最主要的八个字就是——“节衣缩食、战时氛围”。

对于开发商来说，就是生存都成问题了。

第二，郁亮在这篇总结发言中说到一个核心观点，不要“发包”。

他去参观比亚迪汽车公司后，王传福跟他说，比亚迪的汽车除了轮胎和玻璃不是自己造的以外，其他零部件都是自己公司生产的，包括核心技术汽车芯片。

郁亮认为王传福讲的很有道理，并认为现在房地产的发包协作单位太多了，每个合作供应链上如果都要赚10%，那在目前的政策框架下万科赚什么呢？

他考虑要改变房地产这一作业模式，办法可能是，模仿比亚迪把分工单位的利润都赚到自己公司来，在公司内部形成小系统循环，我听到这一说法非常诧异。

300年前的亚当斯密就提出社会分工理论，在其古典经济学《国民财富的性质和它原因研究》一书中写的非常清楚：

“分工是国民财富增进的源泉”，因为劳动生产率提高了，在相同的时间内国民财富积累就多了，而分工生产的方式是提高劳动生产率有效的途径，因为社会分工能把复杂劳动变成简单劳动，这早已是个基本常识。

不分工，自己全部做，那是封建时代的小作坊模式。

在国际贸易的理论中，有个概念叫比较成本优势，讲的就是利用自身优势分工协作，共同完成生产作业，这是现代化生产必然趋势。

如苹果公司，总部在美国的加利福尼亚，而大部分的产业链却在中国，是一种广泛的分工协作。

再仔细研究一下比亚迪汽车，他学的是日本的丰田，而丰田的主要力量在总部的研发和市场的开拓，丰田汽车下面有几十家公司，表象上好像是丰田的，有的是丰田的子公司，有的是丰田控股的，有的是丰田参股的，有的是为丰田服务的产业链，不管形式如何，各类公司都是一个独立核算的法人企业，这是一个基本常识。

一辆汽车几万个零件，哪能全部由丰田公司造出来，最后都是各个产业端生产各类零部件，最后组装成一辆汽车。

我国房地产高科技含量低，目前是既初级又粗糙，房企迫于资金压力，要求从拿地之日起半年内要回收销售款，以达到快速资金周转的目的。

在这种情况下，房企哪有时间去研究市场、研究什么房型是合适的，像做贸易一样的去开发房产，能不同质化吗？

适应于房地产高科技的东西多了去了，就是应用不了，因为价格上限限死，应用高科技势必会增加成本，实际操作即刻遇到问题，连活都活不下去。

为什么有的企业房子会发生倒塌事故，因为抢时间、不尊重建筑科学。我多次说起过，政府对房地产调控政策和手段，在某种程度上阻碍了房地产科学进步，因为把成本和价格都控制死了。

从这个角度来说，赶时间，质量差，只求活命，确实是黑铁时代。

目前的房地产不是分工过细，而是分工不够，太粗糙了。

只有专业、精细分工，房地产才能往上走。

比如说房地产的设计行业，在国外我见过不少搞设计的精英，哪有什么集团公司，都是一个私人设计事务所。

在日本遇见自学成才的一流设计师安藤忠雄，进行了交流，他在公共建筑设计上非常有自己的风格，他也就是一个自己的事务所。

隈研吾也是自己的事务所，每个设计事务所都有自己的特色。你从一些房屋的外形就可以猜出是哪个设计事务所设计的，这才叫建筑大师。

你在京沪深拿二栋20年前的住宅楼宇，能分辨出是哪个设计集团设计的吗？

这就是行业细分化带来的特色，房地产未来主要是装配式建筑和被动式建筑，这就更需要产业链分工合作。工地就像一个组装现场，未来的趋势一定是这么干的。

面对现在地产如此大的存量，未来的房产开发必然是市场定位细分再细分，潜在购房者精准再精准化。

现在一些前卫的房产服务机构已经在用大数据来锚定潜在购房者的年龄、需求、对建筑的要求、支付能力、个人偏好等，把这些信息逆顺序提供给房产开发商，真正做到度身定做。

这就是把原来滞后的销售分工成二块，一块是信息前置，另一块是精准营销。

房产企业本身只要做好三件事就可以了：

第一是拿土地之前的决策，也就是说这块地未来能不能成为有效的价值用地，这是房企本身要做的；

第二是企业整体资金的调配使用，保持整个开发周期资金链的稳健安全合理使用；

第三是房企与各个合作口的协同管理和品牌建设。

有分工协作就有协同和管理，为什么一流公司的老板整天可以打高尔夫，而三流公司的老板忙得连吃饭的时间都没有？这就是对协同管理的认知差距。

真正高大上的房地产公司就做这三件事，其他都是分工合作都能完成的。

万科集团真正的生命力不是总裁把头等舱机票改为普通舱，更不是像战争似的背水一战，而应该向苹果公司学习，注重产品研发、提高科技含量，因为万科有这个条件。

这才是未来房企的立足之本。