12月24日，众安集团（00672.HK）旗下物业公司众安智慧生活的上市申请失效。

众安智慧生活是一家典型的微型物管公司。据公开资料披露，截至2020年底，该公司合共有89个合约项目，总合约面积约为1380万平方米；在管面积约为1080万平方米；同期，其收入规模在2亿元的水平。

今时不同往日。2020年同期的物管公司是资本市场的“香饽饽”，彼时曾掀起一股上市潮，而如今则进入了冷却期，在2021年上半年的接连递表之后，当前的物企面临的则是密集的失效期。

第三方研究机构嘉和家业统计显示，2021年新交表数量快速增长，前9个月新交表企业数量达33家；在经过6个月的等待之后，包括东原仁知服务、明宇商服、海悦生活、禹佳生活服务、力高健康生活等在内的招股书接连失效，中梁百悦智佳服务则在第二次提交后于近日通过聆讯，而祥生活则是在通过聆讯后，选择暂缓IPO进程。

招股书失效的物企不只是规模偏小的物业公司，还包括世纪金源服务、长城物业等在管规模位于行业前列的企业。其中，作为在管面积逾1亿平方米的长城物业，是规模最大的独立第三方物企，背后无关联地产公司。

克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨向第一财经表示，港交所最近对物业公司的审批趋于严格，“对地产关联物业公司而言，主要受上游地产行业波动影响，预期不稳定。而独立第三方物业公司则是因行业竞争激烈，盈利能力存疑，自身增长的不确定性大。”

嘉和家业认为，物业股稀缺性下降、同质化突出，待上市物企会面临更严格的上市审批，同时在房地产行情下行时期，资本的恐慌利空情绪极易传递到物业行业。有某头部物管企业在一场投资者会议上也曾提及，“现在这个市场，其他龙头可能短期内也上不了市”。

Wind数据显示，2021年以来，成功登陆资本市场的物企共有13家，其中有11家是在7月中旬之前完成上市，而7月中旬至11月中旬间的4个月时间里，港股物业板块没有任何新面孔出现。直至11月10日，京城佳业（02210.HK）才实现破冰。

不过，京城佳业只是一家小型物业的规模，截至2021年5月，其在管面积为3054万平方米，在管物业183个。在嘉和家业看来，在这样的市场环境下能成功上市，京城佳业的一大优势在其国资背景的母公司城建集团。招股书数据显示，2018年~2020年间，京城佳业的收入中逾六成来自于城建集团方面；同时，京城佳业服务的项目还包括如鸟巢、地坛医院，以及逾300条胡同等。

“在地产行情下滑的市场环境下，资本对于风险的态度显得格外保守，而国资背景或许就是那一颗定心丸，被期待能更好地规避非系统性风险。”嘉和家业认为。

而身在调整期的民营房企，其生存状况直接影响着关联物企的经营发展。今年以来，已有多家上市或即将上市的物管公司被摆上货架，或经营策略发生变动。

如蓝光嘉宝服务（02606.HK）、彩生活（01778.HK）、富力物业先后出售给碧桂园服务（06098.HK）；递交了招股书的阳光智博则终止了上市计划，被阳光城（000671.HK）换取了万物云4.8%股权；而恒大物业（06666.HK）被摆上货架，奥园健康（03662.HK）也被传出有潜在收购方的消息；而3月份交表的新力服务则因新力控股爆雷，传出出售的消息。

这样的不确定性，使得物管板块近期承压明显。Wind数据显示，6个月前市盈率在33倍的恒大物业，如今只有不足7倍；此前市盈率高达118倍的融创服务（01516.HK），近期也跌至仅21倍；即便是央企背景的华润万象生活（01209.HK），其市盈率也从此前的124倍回调至52倍，碧桂园服务从81倍降至38倍。整体而言，市盈率仍保持在30倍以上的，只剩下6家。

国金证券数据显示，截至2021年12月21日，恒生物管指数相较2021年4月20日下跌了47%，同期克而瑞内房股领先指数下跌40%。

“近期市场对物业股态度预期变化，股价波动比较大，很多公司股价已经回到一年多以来的新低。”汤晓晨表示。

“我们认为这主要是因为地产行业出清，诸多房企面临不小问题，这使得市场对于物管公司未来来成长性产生质疑，也对公司未来控制权归属担忧提升，关联房企的存活问题成为决定物管公司估值的核心因素。”国金证券研报预计，明年春节过后，地产行业竞争格局会变得明朗，届时物管板块估值也会随之修复。