公募REITs太火爆了！

11月23日，第二批公募REITs询价结果相继发布，认购倍数均超过40倍。从价格上来看，机构报价基本贴近询价公告的上限，显示出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。

不仅机构投资者踊跃参与，个人投资者也争相入围REITs市场。经历半年多运行后，首批公募REITs持有人结构也发生变化，个人投资者正在显著增多。有REITs管理人表示，“有些机构后悔卖早了，现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动，还积极参与后续REITs项目的认购。”

认购倍数高达56倍

11月23日，第二批公募REITs也相继公布《发售公告》，产品相关询价结果也由此公布，认购倍数均超过40倍。

具体来看，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍；建信中关村REIT拟认购总量为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

某业内人士直言，无论是询价过程，还是询价结果，都体现出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。“还没正式发的时候，就有很多机构来问。毕竟现在项目就这么多，资质也优良，僧多粥少，机构没道理不参与。”

从价格上来看，机构报价基本贴近询价公告的上限。

比如，华夏越秀高速REIT基金报价区间为6.512元/份—7.499元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为7.499元/份，加权平均数为7.301元/份，最后确定发售价格为7.100元/份。

建信中关村REIT基金，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为3.350元/份，加权平均数为3.335元/份，最后确定发售价格为3.200元/份。

建信基金表示，投资者对公募REITs表现出比较大兴趣，主要是因为公募REITs长期投资回报好，具有稳定分红机制，流动性好，能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域，并助力投资者的资产多元配置。其次，基础资产聚集优质企业、现金流稳定。

华夏基金表示，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。再者，公募REITs产品发行认购门槛低，由专业机构管理，也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

另一机构人士提到，不少机构投资者也会把REITs作为打新品种，公募REITs采用类股票IPO询价认购机制，因此投资者以首发认购价买入，等上市后卖出可能有套利空间，也吸引了大量资金入场。

首批REITs项目起到示范作用

事实上，第二批公募REITs认购倍数远超首批REITs项目。数据显示，首批9只产品在线下机构认购环节，平均有效认购倍数近8倍。其中博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。

某业内人士提到，公募REITs作为创新型产品，首批发售时还有不少投资者处于观望状态，但经过这半年多的运行，二级市场运行平稳，未出现大涨大跌。“前人栽树，后人乘凉。这也让机构投资者瞄准接下来的项目。”

某接近华夏基金人士也认为，第二批项目认购火热，除了产品本身质地好之外，首批REITs行情也有示范效应，让投资者看到了相关投资机会。

另一公募REITs人士也提到，好项目不愁卖。“现在上会项目或正在筹备项目，很容易在圈里传开。有些还没正式启动的项目，市面上主流银行都已经找去沟通了，目前是项目少钱多、机构投资者都买不着的状态。对机构来讲，公募REITs最有吸引力的，还是在于分红稳定。”

截至11月24日收盘，首批9只公募REITs上市以来，除平安广州广河REIT外，其余8只公募REITs全部实现溢价。其中，富国首创水务REIT溢价率达27.76%，中航首钢生物质REIT溢价率达到27.24%。

备注：截至11月24日，首批公募REITs上市以来表现，来源Wind

不仅是机构投资者踊跃参与，个人投资者也争相入围。

根据首批公募REITs情况来看，战略配售在首批公募REITs的发行中占据主导力量，首批公募REITs战略投资者占比在55%-78%之间，占据较高比例。但随着二级市场流通，投资者人结构也出现一定变化。

中航基金公募REITs负责人宋鑫表示，从持有人结构变动情况看，与首发时相比，公众投资者占比明显提升。个别公募REITs产品公众投资者比重相比首发时已上涨一倍，且公众投资者认购积极性持续提高，市场活跃度进一步提升。

另一公募REITs管理人也提到了类似情况，即公众参与程度正在不断提高。“有些机构后悔卖早了，现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动，还积极参与后续REITs项目的认购。”

值得一提的是，近期中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT还进行了分红。其中，中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额，中航首钢生物质REIT分红方案为5.1541元/10份基金份额，均免收分红手续费。

宋鑫表示，截至今年三季度，首钢绿能项目实际经营数据好于预期，现金流较为充裕，具备分红基础。现阶段进行分红能让投资者提前变现，对REITs市场具有示范意义。

积极储备新项目

不少机构人士都提到，从公募REITs市场可持续发展考虑，未来项目端储备情况十分重要。

建信基金表示，首先，待建信中关村REIT上市后，将积极储备扩募项目，通过扩募不断为市场、投资人提供更多的优质投资目标；此外，建信基金在新能源、高速公路、保障性租赁住房等领域，都有一定的储备，将积极履行基金管理人职责，持续为广大投资者提供高效服务。

某接近华夏基金人士则提到，目前还有一单进展比较快的项目，仍然是高速类项目，目前已报会。

另一公募REITs资深人士表示，除了产业园区、高速公路外，还有三块新业态值得重视：一是租赁性保障住房；二是城市轨道交通，比如地铁等；三是新能源基建，比如光伏、风电等。这都是接下来重要的公募REITs业态。

但值得注意的是，公募REITs业态的发展，需跟得上合规风控。

某权威人士表示，比如国内租赁住房市场的情况就非常复杂，再如清洁能源项目，其专业化程度很高，光伏、风电、生物质发电等领域面临的问题有共性也有个性。这些都有待于行业积极研讨，解决相关问题，形成政策建议，推动项目尽快落地。