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“栽一棵树最好的时间是十年前，其次就是现在。”对于11月5日晚间，万科拆分万物云赴港上市这纸公告，有业内人这样评价。“恰逢其时，合伙奋斗”，万物云CEO朱保全也这样回复《证券日报》记者。

“物业什么时候上市？”这是每次媒体记者见到万科董事长郁亮必提之问。“暂时没想好”，“我怕资本市场把我们引导坏了”，“有望达成千亿市值”，“一定会上市，未来适当的时候”……回答很多。

但不得不说，物管行业估值70倍-80倍的风口时刻，万物云是缺席的。如今行业估值已开始回归理性，平均市盈率在30倍上下浮动，部分物管企业市盈率已降至10倍，叠加地产行业正值冬天，万物云反倒来了。对标贝壳，定位于物管行业的空间科技服务商，万物云准备好了吗？

时机已到？

面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市、减缓财务压力的诱惑，万物云或许心动，却没有启动IPO。郁亮曾说：“如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要。”

毕竟，2020年，万科归属于母公司股东的净利润是415亿元（今年前三季度为167亿元），相比之下，物业板块净利润约20亿元，这只是赚小钱。还有一点，传统的物业公司，仍旧是靠规模竞速支撑利润规模的商业模式，对母公司依赖过重。但若想要做物业板块“一哥”，一要服务业态多元化；二要将交易服务“标准化”，提高交易效率，完成数字化转型；三要“合伙奋斗”，做行业平台。

平台化是难点，也是方向，但需要多年投入，任重道远。在一次面对《证券日报》记者的采访中，朱保全曾用“我本将心照明月”这半句词比喻其难度。从目前万物云的营收来看，传统物业服务仍是主力。2021上半年，万物云营业收入104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比仍约为15%。

显然，以自身营收和母公司资金支持，去完成平台化建设大目标，已远远不够。未上市的情况下，即便万物云通过“睿联盟”等平台输出方式尽量降低扩张的资金负担，但上半年负债率约62.76%，对物业公司而言属偏高水平。

“2021年中期，在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%，万物云高出18.88个百分点，而碧桂园服务该值仅为40%。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，上市后在一定程度上可降低母公司万科的资金压力，也有利于万物云降低负债规模。比如，参照碧桂园服务上市后资本市场动作路径看，在配股融资、发行可换股债券等多种融资手段下募资超过150亿港元，为后续收购储备“粮食”，同时将负债率从上市前接近60%降至上半年的41%。

至于郁亮对万物云上市“松口”的原因，万科这样回复《证券日报》记者，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。此外，万科称，有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。同时，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升竞争优势。

“分拆对万科股价和资金链都有助力。”汇生国际融资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示，此外，当下房企普遍正在低价出售物业资产，万物云若成为上市平台，融资后可抓住时机并购。

中指研究院数据显示，截至11月1日，物业管理行业年内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业公司，交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长198%。仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗，披露交易金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。可谓机不可失，失不再来。

估值几何？

11月8日，宣布拆分万物云上市后的第一个交易日，H股万科企业涨7.05%，报18.22港元，最新总市值2513亿港元。

“资本市场是持欢迎态度的。”中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者称，万物云是物业“大鳄”，在上市的过程中，也可能有新的收并购产生，至于上市后的估值，还要取决于当时资本市场对于行业的整体估值水平。

中指研究院数据显示，截至2021年11月7日，47家港股上市公司的总市值达6417.96亿港元。港股市场市值超过千亿港元企业仅1家，100亿-1000亿港元企业共13家，50亿-100亿港元的企业有5家，50亿港元以下的企业共28家；市值最高的碧桂园服务达1771.58亿港元。港股物业板块平均市盈率为17.58倍，华润万象生活、碧桂园服务市盈率在40倍以上。

根据有关媒体4月份报道，万科分拆物业管理业务或筹资达20亿美元。今年8月，阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股，获取万物云4.8%的股份。市场当时预计，万物云估值约为1000亿元。

多位业内资深分析师告诉《证券日报》记者，万物云定位为空间科技服务商，多个细分板块业务涨势良好，净利润水平为20亿元，若参照科技公司估值水平，结合当前头部物管企业的市盈率情况，大概率会超过40倍，对应市值超过800亿元，有望达1000亿元以上。换言之，物管板块有望再迎来市值超千亿元的“大鳄新兵”。

不过，另有专业投资者表示，估值到底几何，行业因素之外，还要看万物云未来三年的业绩承诺。按照朱保全10月下旬在万科媒体沟通会的表态看，万物云的SPACE板块中，万科物业增速控制在30%，万物梁行增速30%-60%，万物云城增速大于60%。

当然，也不排除万物云未来市值超过万科的可能性，这在地产行业并不是没有先例。总体而言，若万物云完成敲锣上市，将标志着物管板块整体正式“独立”，不再是地产开发的附属业务。未来，无论是存量还是城市服务，房地产的空间服务时代到来了。