出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/陈宪

房地产行业进入下行阶段，与之相关的物业管理板块从登陆港股以来，却成为长牛赛道。从逻辑上看，物业费的收取不完全依赖于房屋销售的景气。对于大多数人来说，商品房的销售可能是一次性的，但物业管理费每年都要缴纳，这为物业公司提供了稳定的现金流。

存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，这些因素决定了物业管理行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前物业股的平均市盈率约为20倍，远高于其关联房地产企业。

随着房地产企业集中度提升，物业管理行业也迎来一轮整合加速。新浪财经选取24家主流上市物业管理公司，从业绩、收入结构、增长潜力、运营效率四个维度梳理，以期为投资者提供价值参考。

业绩一览

2021年上半年新城悦服务实现营业收入18.85亿元，同比增长54.11%；实现归母净利润2.86亿元，同比增长51.6%。同期毛利率为30.62%，净利率为16.13%。

上半年物业股普遍高增，24家主流上市物企营业收入的算数平均增速为61.1%。对比同行，新城悦服务54.11%的营收增速低于行业均值。净利率为16.13%，略低于行业均值17.27%。

业务结构

新城悦服务收入结构分为物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务，以及开发商增值服务，分别实现营业收入9.2亿元、2.92亿元、2.74亿元、3.9亿元，分别同比增长73.6%、58.2%、31.3%、31%，同期毛利率为30.9%、45.2%、16%、29.2%。

向关联方提供服务的收入直接了物业公司与关联房企之间的利益输送，统计24家主流物企该指标的均值为22.75%。新城悦服务向关联方提供服务获得收入为7.15亿元，占总收入的比例为37.92%，高于行业均值。

增长潜力

新城悦服务目前在管面积122.38百万平方米，同比增长71.83%，其中第三方项目占比42.8%。合约面积250百万平方米，同比增长23.1%。合约面积/在管面积的比值为2.04，该比例的高低代表已签约未收费的面积，也就是短期内确定性的收入增长。24家上市物企该指标的算数平均值为1.69，新城悦服务高于行业均值。

公司目前在管项目中，第三方项目占比为42.8%，低于统计样本均值49.7%。

截至2021年6月，公司现金及现金等价物为26.43亿元，为未来收并购提供了可能性，但低于行业均值50.34亿元。

运营效率

半年报披露，公司现有员工1.52万人，以此测算人均管理面积约8.03千平方米，坪效（总营收/在管面积）为12.83万元/人。