来源中金点睛

我们更新了9月中金存量住房市场监测体系相关数据[1]。9月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数分别环比下降1.6%和1.7%，跌幅连续两月走阔（8月-1.1%和-1.2%，7月-0.4%和-0.6%），达监测以来最深跌幅。领先指标方面，需求侧重点城市二手住宅带看次数环比进一步下降19%至2.0次，供给侧重点城市加权平均挂牌价格指数环比进一步下降1.3%，在不考虑政策调整的情况下，我们认为中短期房价还将加速下行。9月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比转跌0.2%。往前看，我们认为中短期内政策出于稳市场的考虑或将有所回应，当前基本面快速降温背景下政策潜在正向调整逻辑仍在驱动板块持续反弹，我们建议择机吸纳优质龙头。

9月房价环比跌幅进一步走阔。

9月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数分别环比下降1.6%和1.7%，跌幅连续两月走阔（8月-1.1%和-1.2%，7月-0.4%和-0.6%），同时达监测以来最深跌幅；年初至今我们观测的51城累计涨幅已收窄至+0.7%（6月达峰值+4.4%）。分区域来看，9月各城市群房价均延续环比下行趋势，东北地区下行速度最快，年初至今哈长城市群跌幅最深已达-5.5%（10月初哈尔滨出台新政，涉及购房补贴、放宽公积金贷款条件等条目）；9月监测的51城中房价环比下跌的城市增加至36个（8月30个），环比上涨的城市减少至6个（8月12个）。9月存量房市场景气指数环比继续下降0.33%至100.21。

9月在售端指标显示中短期内房价将加速下行。

从需求端来看，9月重点城市二手住宅带看次数环比进一步下降19%至2.0次，跌幅达年内（除春节期间外）最深，购房者观望情绪上升。从供给端来看，9月重点城市加权平均挂牌价格指数环比进一步下降1.3%；存量挂牌房源中挂牌价调增套数占比降至监测以来最低的1.8%，调减套数占比升至监测以来最高的20.4%，平均调价幅度下降62个基点至-2.82%。同时，9月重点城市加权平均成交议价空间进一步上行至2.9%，显示买方议价能力较卖方进一步走强。往前看，在不考虑政策调整的情况下，我们认为中短期房价还将加速下行，9月领先指数环比下行0.53%至99.85。

9月住宅租金环比转跌。

9月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比转跌0.2%；我们监测的20城中仅2城租金仍环比上涨（8月11城），12城环比下降（8月2城），6城环比持平（8月7城）。尽管租金环比走跌，但由于挂牌售价降幅更加显著，9月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比仍微增0.5个基点至1.96%；存量挂牌租赁住宅平均待租周期基本保持平稳，为2.16个月（8月为2.18个月）。

9月房价加速下行，且领先指标显示这一趋势还将延续，往前看，我们认为中短期内政策出于稳市场的考虑或将有所回应。板块观点上，当前基本面快速降温背景下政策潜在正向调整逻辑仍在驱动板块持续反弹，我们建议择机吸纳优质龙头。

风险

信贷投放低于预期；信用事件超预期恶化；盈利增速及利润率低于预期。

中金存量住房市场价格指标体系

图表1：2021年9月中金同质性二手住宅重点城市与全部城市加权平均成交价格指数分别为101.8和100.7

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表2：2021年9月二手住宅成交价格指数同比上涨的城市缩减至14个（8月22个），重点城市加权平均成交价格指数同比涨幅收窄至1.7%（8月+3.1%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。

图表3：2021年9月重点城市与全部城市二手住宅加权平均成交价格指数分别环比下降1.6%和1.7%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表4：2021年9月中金同质性二手住宅成交价格指数6城环比上涨，9城环比持平，36城环比下降

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表5：2021年1-9月房价累计涨幅成渝城市群最高为5.5%，哈长城市群最低为-5.5%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表6：2021年9月主要城市群房价均环比持平或下降，其中辽中南城市群环比降幅最大达-3.5%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表7：2021年9月各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表8：2021年9月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场活跃指标体系

图表9：2021年9月重点城市加权平均成交周期环比上涨6%，加权平均成交议价空间均环比上涨18BP

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表10：2021年9月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比微涨1.3%，关注人数仍稳定在13.7左右，加权平均30日内带看次数环比进一步下降19%至2.0次

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：自2021年8月起北京、合肥停止公布近30日内带看次数指标，为保证历史数据可比，近期挂牌的在售二手住宅加权平均30日内带看次数上溯剔除北京、合肥两市。

图表11：2021年9月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降1.3%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表12：2021年9月中金同质性二手住宅挂牌价格指数2城环比持平，20城环比下降，无城市环比上涨

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。2021年3月挂牌指标监测城市增加东莞，2021年8月增加无锡和马鞍山，2021年9月增加咸阳，但由于上述城市数据较短，故暂不在加权计算中纳入这两城。

图表13：2021年9月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比降幅最少的是苏州，最多的是上海达-2.7%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表14：2021年9月重点城市加权平均在售二手住宅挂牌价调增房源套数占比进一步下降0.6个百分点至1.8%，调减房源套数占比增加3.1个百分点至20.4%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表15：2021年9月各城市在售二手住宅中挂牌价调增房源占比最高的是合肥，最低的是上海

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表16：2021年9月各城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比增幅最高的是武汉，降幅最深的是合肥

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表17：2021年9月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度边际下行62个基点至-2.82%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表18：2021年9月各城市在售调价二手住宅调价幅度均为负值，其中青岛下调幅度最深达-3.5%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表19：2021年9月在售调价二手住宅调价幅度环比降幅最深的城市是马鞍山达-139个基点

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场景气指数体系

图表20：2021年9月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数为100.21

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

图表21：2021年9月23城景气指数高于100，28城景气指数低于100

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

图表22：2021年9月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数同比增幅收窄至0.91%，同比上涨城市降至9城

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表23：2021年9月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比下降0.33%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表24：2021年9月中金存量住房市场景气指数6城环比上涨，6城环比持平，39城环比下降

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。

图表25：2021年9月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.53%至99.85

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

中金存量住房市场租赁指标体系

图表26：2021年9月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比下降0.2%至102.1

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表27：2021年9月监测的20城中13城同质性挂牌租赁住宅租金指数环比持平，7城环比下降

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。

图表28：2021年9月加权平均挂牌住宅租售比环比上升0.5个基点至1.96%，平均待租周期微降至2.16个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表29：2021年9月20城挂牌租赁住宅平均租金为41.6元/（平方米*月）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表30：2021年9月挂牌租赁住房租金指数环比涨幅最高的3个城市是杭州、天津和成都

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表31：2021年9月北京、广州、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.71%、1.72%和1.82%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表32：2021年9月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的3个城市是长沙、天津和西安

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表33：2021年9月北京、上海挂牌租金住宅平均待租周期均为1.5个月，广州、深圳均为2.1个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

估值

图表34： A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表35：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

[1] 9月广州停止公布成交价格指数，1-8月广州房价累计上涨9.6%；9月挂牌价格监测体系新增咸阳。

文章来源

本文摘自：2021年10月14日已经发布的《9月房价加速下行，租金亦环比转跌》

张 宇 SAC 执业证书编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

王 璞 SAC 执业证书编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362

李 昊 SAC 执业证书编号：S0080120080057