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文 " 冷翠华

地产圈近期不太平静，时有大型房地产公司债务违约消息传出，压制整个板块投资情绪。从险资投资特点来看，房地产一直是其重要的投资领域，不过，随着近几年地产行业形势的变化，险资在地产领域的投资更趋谨慎。

从二级市场投资来看，截至今年6月底，险资重仓的地产股有13只，去年年底，险资重仓地产股为14只，2019年和2018年分别为20只和25只，“且战且退”特征明显。不过，业内人士指出，随着地产股估值持续走低，行业流动性改善预期等因素的出现，险资也可能重新增持地产股。

业内人士认为，长期来看，房地产仍然是险资重要的投资领域，目前险资的涉房投资总体占比不高，风险可控，未来其涉房投资将更加注重对项目的筛选和评估。

险资重仓地产股市值半年缩水超200亿元

《证券日报》记者根据东方财富Choice数据统计，截至今年6月底，险资在二级市场重仓的房地产行业股票共有13只，包括苏州高新、首开股份、金地集团、中国武夷、金融街、阳光城、华侨城A、保利发展、金科股份、华夏幸福、招商蛇口、万科A，以及上海临港，险资重仓股总数量约为66.2亿股，持仓市值约577.2亿元。

与去年年底相比，险资重仓的房地产股票数量仅减少了一只，但持仓市值却大幅下降了201.4亿元。从房地产板块来看，今年其股价走势呈震荡下行趋势，房地产板块指数从去年12月31日的1427.12点下跌至6月30日的1319.64点，跌幅为7.5%；同期，上证指数上涨了3.4%。险资持股比例较高的金地集团上半年股价下跌了24%，华夏幸福股价下跌了59.5%。可见，地产股股价的持续下杀是险资重仓地产股市值减少的主要原因。

纵向对比来看，险资重仓地产股的数量和持仓市值近几年持续缩减。Choice数据显示，2018年、2019年和2020年，险资重仓的房地产股票分别为25只、20只和14只，持股数量分别为70.48亿股、69.4亿股和67.07亿股，持仓市值分别为884.1亿元、1042.6亿元和778.6亿元。由此可见，2019年至今，保险重仓的地产股数量持续减少，市值在2019年阶段性上升，2020年以及今年上半年都大幅下降。从个股来看，华远地产、新湖中宝、北辰实业、大悦城、蓝光发展等过去两年曾经被险资重仓的房地产股目前已经被调出。

业内分析人士认为，近两年受房地产市场形势变化，险资对地产股的投资呈且战且退之势。一方面，在房住不炒、抑制泡沫、降低杠杆等政策导向影响下，房地产市场发展速度减缓；另一方面，房地产上市公司股价走势低迷，险资投资热情也有所下降。

“险资在二级市场的投资很关注股息率，虽然地产股股价持续走低，但股息率仍然具有一定吸引力。如果相关标的估值很低，股息率高，公司经营较为稳健，还是会重新获得险资的关注。”申万宏源非银分析师葛玉翔对《证券日报》记者分析道。

对当前地产股的投资价值，国金证券近日发布研报认为，地产板块已处于超跌阶段或迎反弹，一是其估值位于历史底部区间，二是地产流动性或有改善可能，三是部分地产公司股东或高管开始增持，四是行业出清后，资产流动性好、产品力优秀的房企发展前景仍较好。中银证券认为，供地政策优化调整实施效果符合预期，地产股的估值有持续修复的可能。华西证券认为，目前房地产板块估值处低位，业绩确定性强、股息高，可重点关注综合实力强劲的头部房企。

涉房投资整体占比不高 风险可控

值得一提的是，今年地产界时有债券违约等风波发生，同时，中国平安受华夏幸福影响，拖累上半年业绩，引发投资者对险资投资地产的担忧。不过，业内人士认为，整体来看，险资的地产投资占比并不是很高，风险可控，投资者无需过度担忧。

上半年，中国平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计359亿元，从而减少其税后归母净利润208亿元，减少税后归母营运利润61亿元。进行减值计提后，平安对华夏幸福的大部分风险已经得到释放，后续对报表的冲击较少。同时，业内人士认为，平安3.8万亿元保险资金中对房地产股票投资敞口为631亿元，占其险资总规模比例仅1.7%，远远低于监管对不动产配置的上限，其对房地产投资的敞口及风险可控。

同时，在2021年北京辖区上市公司投资者集体接待日活动上，中国人寿副总裁利明光表示，该公司高度重视资产负债管理，目前涉及房地产投资存量在公司总资产中占比很低。中国人保执行董事、副总裁李祝用表示，该公司对房地产的投资一向非常审慎，股票和债券资产中，涉及房地产行业的占比均不超过2%。

根据申万宏源的统计数据，从A股上市险企涉房投资总量来看，目前中国人寿、新华保险、中国太保、中国平安和中国人寿涉房投资余额总共约4551.67亿元，合计占其投资总量的比例约3.8%。“整体来看，风险敞口不大，对险资整体投资收益的影响很小。”葛玉翔表示。

事实上，长期来看，保险资金十分青睐投资地产领域，投资形式既有二级市场投资，也包括长期股权投资、非标投资等。苏宁金融研究院高级研究员黄大智对《证券日报》记者表示，从资金匹配度来看，保险资金尤其是寿险资金具有长期、大额的特性，比较适合长期投资商业地产项目；从业务匹配度来看，有的险企布局大健康、大养老业务，部分业务本身需要依托不动产项目。同时，在长期利率走低趋势下，险资整体面临可长期投资的优质资产紧缺，其有多元化配置需求，不动产投资仍然是较好的选择之一。

从投资风险来看，普华永道中国金融行业管理咨询合伙人周瑾对《证券日报》记者表示，投资风险可能表现为市场风险或信用风险，但本质上还是作为底层资产的不动产标的的收益风险或价格波动风险。因此，险企在不动产投资标的选择上，要针对不动产项目的性质、区位、开发商和运营商等因素做充分评估，并分析其现金流特性和还款来源。