8月，市场热度稳步回落，尽管项目推盘显著回升、新增供应面积环比增10%，但成交增长动能转弱，新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势，且跌幅逐月扩大。受多个重点城市集中土拍延期影响，本月土地市场成交量价仍在低位运行，溢价率降至8%，为近两年新低。另外，房企发债规模创2月以来新低，境内外融资成本分化。

政策盘点

♦中央对房地产金融监管继续从严，坚持正常的货币政策

央行公布贷款市场报价利率（LPR），分别维持在3.85%和4.65%不变，均为连续第16个月维持不变。银保监会强调，要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。央行再次强调“房住不炒”和“三稳”的房地产调控目标，保持房地产金融政策的连贯性、一致性，实施好房地产金融审慎管理制度。

整体来看，房地产金融监管政策仍趋严，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场，对房地产企业继续实施强管控态势，确保房地产市场平稳运行；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，稳字当头，坚持实施正常的货币政策，搞好跨周期政策设计，保持宏观杠杆率基本稳定，货币政策或将稳中有所优化。

未来，金融监管力度将持续趋严，对流入房地产市场资金的审查将持续加强，严格控制违规资金流入房地产市场，房地产市场将会趋于理性。

♦各地加码楼市调控，稳定市场预期

7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出要高度重视房地产工作中的新情况新问题，重申“房住不炒”和“三稳”目标，要求城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。

次日，住房和城乡建设部等8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，明确了整治规范房地产市场的重点工作内容，同时给出了明确的工作时间表，并对落地方案给出了具体指导。北京、上海、武汉、东莞等20余个城市积极响应中央号召，随即调控政策密集出台，从限售、限购、市场管理、资金管理、土拍规则等多方面对调控政策进行完善。

在中央“一城一策”的调控政策规划下，各城市不断结合本地市场特征，制定符合本地特色的市场调控政策，通过限价、限售、限购、二手房成交参考价格、加强房地产市场资金流入等多种方式确保本地房地产市场长效稳定发展。

♦热点城市第二批集中供地土拍规则迎来重大调整

国务院副总理韩正对下半年房地产市场明确定调，坚持“房住不炒”定位，提出要高度重视房地产工作中的新情况新问题，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。会后，住建部提出下一步将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。中央“稳地价”要求下，自然资源部积极响应，开闭门会议探讨第二批核心城市土拍规则调整方案，目前杭州、南京、沈阳、合肥等城市均已完成土拍规则的完善，采用溢价率普遍下调、达到限价后采用公开摇号、竞买准入条件、改竞配建为竞品质、加强竞拍资金审核等方式规范土拍规则。

重点城市土拍规则的调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。

市场概况

供应：环比增10%

8月项目推盘积极回升，29个重点城市新增供应面积2366万平方米，环比上升10%，但同比仍降11%。

一线城市新增供应面积阶段回落。8月新增供应面积为225万平方米，同、环比分别下降38%和30%。广州供应显著放量，部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量。北京、上海、深圳均呈现同环比齐跌，因楼市传统淡季叠加疫情防控升级，使得上海新盘入市节奏明显放缓，进入短暂的供应“空窗期”。

二三线城市供应规模略有回升，25个城市新增供应2141万平方米，环比上升17%，同比下降6%。不同城市分化显著：杭州、成都、西安等热点城市受调控政策加码影响显著，政策出台后限制需求，又新增大量房源，中签率就得到提高，达到缓解焦虑、改善预期的调控效果。武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高城市，房企推盘积极性较高，8月供应规模同环比齐增；而长沙、昆明、郑州、南宁等城市供应疲软，本月供应量保持降势。

随着“金九”传统营销旺季来临，房企推盘积极性会进一步恢复，整体推盘量有望稳步回升，尤其是成交热度较高城市，新增供应规模大概率保持高位。

成交：降幅持续扩大

8月尽管供应增加，但商品住宅成交规模稳步回落，反映了市场热度发生变化。29个监测城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米，环比下降10%，同比降幅持续扩大至22%，较2019年同期也由增转跌、降幅8%。

一线城市韧性相对较强，但亦增幅收窄甚至同比转跌。8月成交新房305万平方米，环比微增4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。广州调控政策持续发力，南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策，叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月，广州市场降温特征明显，成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，位置偏远的新盘乏人问津。

二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市8月整体成交1828万平方米，环比下降12%，同比下降24%，降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降，武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重，迎来阶段性回调，南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著；而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷城市下行加剧，仅杭州、合肥、厦门等少数几个城市稳步放量，8月成交量同环比齐增，显著好于2019年同期。

二三线整体成交动能减弱，或将与本月持平或小幅微增，前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。

库存：部分城市供大于求

8月热点城市存量情况分化加剧：由于部分城市短期供应激增，因此如广州、西安、长春和成都均呈现短暂的供过于求。而大连、厦门、海口、福州、合肥和南京单月供求比小于0.8。

值得注意的是，部分城市新房销售有所降温。如成都、郑州、苏州、昆明等消化周期环增，超过1年。济南、合肥、宁波等则仍处于存货紧缺阶段。杭州受益于本月新政后新盘集中补货入市，供求关系略有缓解，但消化周期仍仅有4.5个月。

二手住房：苏州表现亮眼

2021年8月，二手房市场整体规模持续回落且增速加快，10个重点城市共计成交391万平方米，环比下降25%。基于去年同期正值经济复苏政策宽松期，同比回落高达44%，同比2019年也跌幅扩大至38%，基于全国二手房市场监控加码，整体市场热度冷却。

具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅苏州较上月增长45%较为亮眼，其余城市均有不同程度下跌，南京、青岛、厦门跌幅超4成。同比来看，10城均不及去年同期水平，仅北京、大连收跌10%以内尚有支撑，其余城市均有不同程度回落。受限于楼市调控，深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大，同比下降扩大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青岛成交显著降温，同比回落60%左右，厦门虽同比下降46%但较之2019年同期仍翻倍增长。

当前全国主要城市二手房住宅市场表现持续降温，全国楼市调控持续加码叠加新房市场供应不减，预计后续将保持稳中有降。

土地储备

8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米，环同比均呈下降趋势。

市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控，加之优质地块供地占比明显减少，因此本月溢价率较上月大幅下滑，环比减少5.1个百分点，降至8.4%。各能级城市溢价率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四线城市，在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下，溢价率连续多月走低，本月平均溢价率更是降至9%。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率较上月明显增加，约为19%，流拍地块多集中在温州、湛江、清远等非热点城市；从地块属性来看，这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，故流拍概率较大。

企业融资

融资总量

2021年8月100家典型房企的融资总量为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以来，房企的单月融资连续10个月均呈现同比下降，“三条红线”调控体系下，房企也在积极降杠杆，值得注意的是，多家房企管理层在中期业绩会表示当前境外债窗口期不明朗，下半年到期的境外债将计划用自有资金进行偿还，未来房企融资量或将持续较低的态势。从融资结构来看，境内债权融资393.61亿元，环比下降36.2%，同比下降56.5%；境外债权融资132.98亿元，环比下降56.1%，同比下降35.8%；本月资产证券化融资105.74亿元，环比下降23.4%，同比下降30.9%。

融资成本

2021年截至8月100家典型房企新增债券类1融资成本5.44%，较2020年下降0.63个百分点，其中境外债券融资成本达6.82%，下降1.01个百分点，境内债券融资成本4.29%，较2020年下降0.15个百分点。单月来看，8月房企融资成本5.09%，环比上升0.36个百分点，同比下降0.16个百分点。其中境外融资成本7.37%，环比上升1.35个百分点；境内融资成本3.48%，环比下降0.57个百分点。房企融资利率在2.75%-12.00%间，境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主，利率基本在5%以下，而境外发债的企业融资成本最高达12.00%，企业融资持续分化。

企业表现

本月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约61.91亿元，主要是为子公司的贷款进行担保。从企业梯队来看，2021年1-8月平均额最大为TOP10房企，平均融资额230.2亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP10梯队的融资成本最低，为4.21%，下降幅度为1.74pct，降幅最大。

钜派观点

近期地产行业相关公司频频登上媒体热点，引起市场广泛关注。在“房住不炒”的大原则下，未来房产行业依然会平稳运行，伴随着行业增速持续低于经济整体增速，地产行业在国民经济中的比重会不断下降。

钜派研究院认，最近社会各种地产崩溃论过于悲观。房地产的相关上下游拉动与财税贡献在众多行业中绝无仅有，当下正值经济转型的关键时刻，新兴产业诸如：新能源汽车正在渗透率提升的关键时刻，半导体芯片领域仍需大量资金投入培育。此时平稳运行的房地产行业不论是对大局、对政府亦或是对大众都是有利的。未来数年里，平稳运行的房价伴随着经济增长、人均可支配收入提升后，自然就趋于合理。

参考资料：

《中国主要城市房地产市场交易情报（2021年8月）》

市场月报 " 8月楼市供应增加而成交降幅扩大，地市持续量价齐跌

企业月报|百强单月业绩同比下降20.7%，宝龙房托赴港IPO（8月）

资本月报 | 发债规模创2月以来新低，境内外融资成本分化（2021年8月）

土地月报 | 多城二轮集中供地规则调整，本月成交端量价低位运行（2021年8月）

住建部：2020年我国常住人口城镇化率达63.89%

国家发改委：2020年底，常住人口城镇化率提高到60%以上