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“跨入2021年，地产行业接连迎来新政监管，行业瞬时波涛汹涌，中小房企各自求生。大浪淘沙之际，也有一批头部企业身先士卒，逐步摸索出了一条条穿越寒冬的方法……”

地产行业正迎来关键变局。

狂奔20年后，曾乘着城镇化东风、缔造了无数增长“神话” 的房地产行业受到强力监管。

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2020年下半年以来，地产行业调控层层加码，从融资管理“三条红线”，到房企信贷“五档管理”再到土地出让“两集中”制度，房地产行业风起云涌。当以往的“高杠杆”、“高周转”模式再难为继，房企又将走向何处？凛冬忽至，何处“寻春”成为房地产企业们的重要议题。

进入2021年，政策形势更为严峻，一二线与三四线城市的房地产市场分化更为严重，留给房企探路的时间已经所剩无多。在2021年中报季的尾声，通过一场场中期报告会，规模房企们用自身的案例，讲述了一个个“穿越寒冬”的故事。

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管理红利元年，地产趋稳

地产的管理红利元年到来了。

一年前，“三道红线”政策出台，地产“金融红利时代”结束。宏观调控和行业环境巨变的双重作用下，规模至上、猛踩油门的高周转玩法伴着上一轮地产浪潮一同退去。

彼时就有头部房企表示，未来的房地产市场，高杠杆、高负债、高库存将成为危险信号，地产行业将全面迎来“管理红利时代”。

随后，万科一年一度的媒体见面会上，郁亮再抛出观点：管理红利时代，房地产行业还原成普通行业，要和制造业一样去面对它，比拼综合方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。

2021年开年，房企利润率与制造业看齐成真，滨江的一次独白将整个行业对于利润的焦虑曝光。外界发现，经历了财富暴涨时期，房地产行业身上的光环渐渐暗淡，环绕在房地产行业背后的故事被逐个祛魅。规模、金融之后，向管理要红利成为业内主流。

从战略层面落实到具体操作上，房企给出的方法各不相同。对于如何抓管理，碧桂园莫斌表示，在管理红利时代，须在投资拿地方面越来越精准，在确保合法合规、资金安全的前提下追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化；坚持投资转化率和货值转化率不动摇，将投资牵头、销售牵引，供货、回款和支出形成闭环管理。

“未来房地产行业是管理红利和品牌红利的时代，土地红利已成过去，行业不再会有暴利。我认为到明年年底，行业的毛利率会触底，后续会有一定的回升。”中期业绩会上，旭辉董事会主席林中还指出行业面临的另一个问题：当浪潮退去，寒冬降临之夜，属于地产行业的高毛利时代已经一去不复返。

管理红利的另一个优势恰恰体现在利润端。头部房企预估，在‘限价’的大环境下，地产行业毛利率回归到一个合理的区间，20%到25%的销售毛利率，可能是未来整个行业的趋势。

在这样的趋势下，整个地产行业内的利润降幅明显，其中业内“利润王”中海的毛利润降至30%以下。下滑已成定局，对于房企而言，管理能力的强弱，则决定了其在利润端的坚韧程度。

以龙湖为例，今年上半年，龙湖集团实现归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率为27.7%。可类比的是，“利润王”中海的毛利率也处在类似阶段。

规模房企们仍在管理层面上探寻新的革新之法。

同样以龙湖为例，7月8日，龙湖将地产开发业务独立为地产航道，并将集团做轻，将管控变为赋能。彼时，有观点认为，此举即是龙湖希冀通过平台赋能带来效能的提升。

不过，归根到底，地产业务的粗放式增长也已经无法复刻，当赚快钱变得异常艰难时，房企的主基调从高周转变成长期主义也就不难理解。

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长期主义者时代

穿越寒冬需要耐力，类比到房企，意味着“过冬”的每一步，都需要房企规划排布好每一步所需的体力。新的赛道已经开启，狂奔者刹车艰难喘息，稳健者阔步稳健前行。

两相对比之下，长期主义在地产赛道蔚然成风。高瓴资本的创始人张磊说：“长期主义不仅仅是一种方法论，更是一种价值观。流水不争先，争的是滔滔不绝。”

“滔滔不绝”的首要条件就是在财务层面的审慎持重。过去的几年间，土地价格飞涨，时至今日，疯狂的土地价格已成为拖累地产企业的元凶之一。

究其背后原因，有的企业给出了相似的理由：算不过账。疯狂的土地固然能带来规模，但规模面前，企业的债务规模以及盈利水平才是决定企业是否可以长期发展的两翼。

长期主义者如龙湖亦表示，拿地必须要审慎而稳健。据披露，上半年龙湖共获取53宗新地，权益地价为389亿元，新增建面1292万平方米，土地成本为5382元/平米，获地成本维持稳定。

龙湖CEO邵明晓表示，“上半年，（龙湖）整个节奏把握得比较稳，并没有追高，所以整体的土地成本是相对可控的，上半年拿地签约比只有35%左右，保持稳定，同时我们也预留了一些资金到下半年，争取抓住二次和三次‘两集中’的机会。”

地产下半场，审慎自律是企业稳中求进的必要“法宝”。40%的销售拿地比例落下，如同龙湖、绿城以及中海等没有盲目拿地的企业将在下一轮“两集中”里获得更多机遇。

公开数据显示，去年下半年三道红线落地之时，30强房企中未踩红线的房企仅有5家，保利、金地、中海等国字号悉数在列，而民企中则仅有龙湖一家。而过了半年时间，其他头部房企也跟上了政策脚步，纷纷跻身三道红线绿档。

一方面源自企业相应政策的决心，另一方面也源于企业的长期主义转型需要，在这一方面，国字号与民营企业的步调一致。

从负债层面来看，上半年，国字号企业“中海地产”的资产负债率为60.2%，净借贷比率33.8%，加权平均融资成本3.6%。同期，民企中的龙湖，截至上半年末，其净负债率下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，平均融资成本4.21%，亦创下历史新低。

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房企求解第二曲线

房企的融资成本与其财务基本盘深度挂钩：而长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。

地产业务层面的长期主义，是在追求企业的长度，在地产业务的B面，地产公司们的多元化业务已经开始孵化。

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2018年开始，地产圈内开始了一场名称“去地产化”行动。早年间带着“地产”二字的规模房企纷纷改名“集团”，试水多元化模式。

多元化方兴未艾，碧桂园抓农业和科技、恒大抓新能源汽车、万科抓长租公寓并纷纷小有所成。上半年，万科区域架构又突发大变动，重臣王海武主动请缨前往印力负责商业板块。

从商业到物流再到如今的万科云，一直强调着做住宅的万科开始探索更加丰富的多元化概念。

作为业内住宅、商业的双料绩优生，龙湖的第二曲线亦愈加清晰。2018年，龙湖发布“空间即服务”战略，围绕“空间”以及客户的需求，龙湖不断延伸服务半径，并构筑起了宽业务围栏，至今已发展至地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道。

在龙湖看来，公司培养多个典型业务，发展多航道，不仅仅是为了规避风险，更重要的是抓住机会。

当房地产行业进入存量时代，传统地产经营模式天花板效应凸显，想要在寒冬中有利前行，就要从其他的“轻量业务”中寻求突破。这其中存量物业，商业服务、租赁服务、物业服务以及家装服务等围绕着居住生态的各类服务成为下一个风口。

如龙湖所说，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。”第二曲线的前景充满想象空间，在今年中期，龙湖经营性收入同比增长49%，达到87.8亿元，继续领先于集团整体营收表现。