2021年8月，全国房地产市场在7月同环比双降后，再次降温，从CRIC重点监测的29个城市商品住宅成交面积来看，同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。
其中，一线城市成交整体仍处高位，环比增长4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。重点监测的25个二、三线城市成交持续走低，同、环比分别下降24%和12%，较2019年同期也下降12%，仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。
从房企来看，8月百强房企整体业绩表现依然不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。
8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
百强房企8月单月业绩同比下降20.7%
CRIC数据显示，下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌，7月百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%。2021年8月，TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。
从累计业绩表现来看，1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长29.1%和21.6%，增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。
表：2021年1-8月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC从2021年1-8月百强房企单月操盘业绩表现及同比变动情况来看，可以发现，自2021年3月起，百强房企无论是单月同比、较2019年单月同比，还是累计同比都出现不同程度下滑，截止至8月，同比数据皆为全年最低。
图：2021年1-8月百强房企单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC龙头房企继续保持规模优势
今年以来，在政策调控不断升级、部分城市市场调整的背景下，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。
TOP10房企销售操盘金额门槛达到1922亿元，同比增幅最高达42.9%，增幅较7月56.9%有所下滑，总体来看行业龙头房企增长稳健、继续保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38.3%和26.6%，增幅也较7月的45.5%和38.4%有所下滑。
而TOP50房企销售操盘金额门槛仅同比增长16.2%至405.9亿元，7月时，TOP50门槛增幅还保持在33.3%，8月TOP50房企销售操盘金额门槛增幅明显低于其他梯队房企，为各梯队最低。
截至8月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长29.1%至157.7亿元。
图：2021年1-8月TOP100房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
资料来源：CRIC近8成企业单月业绩不及上半年月均
具体从企业表现来看，2021年8月百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，有逾40家百强房企同环比双降，仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长，业绩表现突出。
图：2021年8月各梯队房企单月业绩同比分布情况
资料来源：CRIC、企业公告图：2021年8月各梯队房企单月业绩较2021年上半年月均业绩增速分布
注：该图统计的是2021年8月销售金额较2021年上半年月均销售金额的增速资料来源：CRIC、企业公告
短周期内房企盈利水平下降是行业趋势
今年以来房地产行业监管不断收紧，融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地、投销比管控等政策相继出台。针对企业投、融两端调控力度的不断加强，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。
短周期内房企整体的盈利水平下降已是行业趋势。其中不少企业受前期高价地项目进入结算的影响，上半年结算利润率水平已达到历史低位。同时，在“房住不炒”以及稳地价、稳房价、稳预期“三稳”政策的大基调下，信贷环境收紧、融资难度加大，房企纷纷积极优化“三道红线”指标或保持绿档不触红线、主动降杠杆。
在投资端房企拿地逻辑将加速向“以销定投”、审慎理性拿地转变。下半年在集中供地中继续寻找机会、优选项目，获取高质量高货地比的土储对企业长期可持续的增长尤为重要。而在开发和销售端，也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。
市场成交持续走低，长三角仍具韧性
2021年8月，房地产市场继续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。
一线城市来看，8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”抢收业绩，受限于疫情防控出现反复，上海供应暂缓，但由于前期已售房源陆续网签备案，成交整体仍处高位。广州供应显著放量，部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，但即便如此广州市场降温特征仍然明显，成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，位置偏远的新盘乏人问津。
25个重点监测二、三线城市中，有6成二、三线城市成交同环比双降，其中不乏南京、佛山这类热点城市，供应低迷乃是重要因素。
从区域来看，各区域市场持续分化，长三角地区市场仍具韧性，在政策轮番打压下，上海、杭州等成交热度不减，但南通、盐城、徐州等市场明显转弱，成交持续走低。粤港澳大湾区市场趋势性降温，成交转降。京津冀地区除北京市场相对坚挺之外，环京市场仍是一潭死水。中西部地区市场降温，东北、北部湾等地区市场持续低迷，基于供求关系失衡叠加库存高企，以价换量仍是市场常态。
展望未来，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，房企也将加大供货力度，随着供应端的上升，整体成交有望企稳回升。
我们认为，在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。
下半年，房企需要加快开发、保证供货，积极营销、促进去化及回款，以提升现金回流、加快资金周转效率，实现稳健、高质量增长。
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