出品：大眼楼管

作者：肖恩

8月27日，合景泰富集团控股有限公司（下称“合景泰富”）发布中期业绩报告。2021年上半年，合景泰富各主要核心指标持续向好，财务表现稳健。上半年按权益合并收入为222.22亿元，同比增加10.8%，按权益合并核心毛利率及核心利润率分别为32.8%及25.6%。期内来自持续经营业务的核心利润为33.25亿元，同比上升4.6%。

实现业绩稳健向好的同时，合景泰富连年保持稳定的派息，回馈股东诚意十足。中期派息每股37分，占本公司股东应占核心净利润总额的35.4%。

主业稳中有进 多元业务助力企业发展

上半年，合景泰富的基本盘，物业开发业务，稳中有进。按含金量更高、更能全面反应房企项目的“权益合并”指标来看，公司上半年物业开发的按权益合并收入约211.85亿元，同比增加8.7%。其中交付物业价格提升成为贡献业绩的主要动能，由2020年同期每平方米12428元增加至每平方米15810元，反映城市间的交付组合及产品组合与2020年同期相比有所变化。

在结转均价上升的情况下，合景泰富的按权益合并核心毛利率及核心利润率分别达到32.8%及25.6%。管理层表示，毛利率提升主要源于公司前几面的在改善型住房和高端产品方面的布局比例有适当的提升。

从公司上半年的收入构成来看，合景泰富已实现从单一销售型房地产开发向综合体转型，从单一重资产向轻重资产并行转型。业务布局涉及地产开发、轻资产、教育、文旅和健康多个板块。上半年实现租金收入9.01亿元，同比增长55.3%，其中，已开业的商业项目共41个，其中商场10个、写字楼9个、酒店22个。

目前，合景泰富运营了悠方、摩方、悠方天地三大购物中心产品线，商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%，较2019年同期增长33%；零售额同比增长超82%，较2019年同期增长65%。未来，合景泰富仍将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业，自营品牌酒店将通过重轻结合，向规模化方向发展。

投资性物业将持续为合景泰富提供稳定的现金流入和利润支撑，与公司地产业务双轮驱动，穿越经济周期。

销售同比增53% 全年1240亿目标不变

1-6月，合景泰富的合约销售额为561.8亿元，同比增长52.8%，值得注意的是，上半年的平均销售价格达到19600元/平米，与2020年同期相比增长大17%。走高的销售均价有望在后续结转中提升公司的利润率和盈利能力。

另外，公司1-7月预售额达到643亿，已完成全年目标的51.93%，考虑到下半年充足的可，预计完成全年1240亿销售目标为大概率事件。预计全年的销售较2020年增长20%，与此同时管理层表示，希望未来实现有质量增长，同时保持双位数的增长。

多年来，合景泰富深耕大湾区、长三角高能级城市成效显著，按上半年预售金额贡献划分，其中有43%来自粤港澳大湾区，31%来自长三角区域，按城市等级划分，93%来自一、二线城市。

克而瑞数据显示，合景泰富全口径销售额排名第40位，比2020年增长了14位。

在土地获取方面，在“两集中”政策下土地溢价率普遍走高的今年上半年，合景泰富保持了谨慎的拿地态度。新增项目合计总建筑面积51万平方米，总土地成本共计13亿元，权益土地成本为9亿元，拿地强度远小于40%。据市场消息，对于集中供地的成交价或有近期将出台相关的限制政策，这或有利于合景泰富在下半年找准机会出手。

近日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，地块溢价率上限统一由45%调整为15%；进一步下调住房销售限价。

截至2021年6月，合景泰富拥有土储总建筑面积约2317万平方米，为上半年销售面积的8倍多，权益比约为69%的较高水平，整体土地储备较为充足。在当前强调快周转、快去化的大环境下，合景泰富上半年精神的土地策略是符合时宜的。

此外，城市更新也必然成为其新增土储的重要来源。目前，合景泰富在大湾区有多个城市更新项目有序推进，未来将为公司补充优质土储，为保持较高利润和实现有质量的增长奠定良好基础。

净负债率仅54.1% “三道红线”稳步向绿

截止2021年6月30日，银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约361.53、288.84、157.57亿元，合计807.94亿元，基本与2020年底持平，债务规模得到有效控制。其中一年到期的有息负债为约235亿元，占比仅为29%，整体负债结构较为合理。

报告期末，合景泰富现金及银行结余的账面金额约人民币473亿元，较2020年底的445.8亿元增加6.1%，非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍。此外公司的净负债率54.1%，下降了7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率71.8%，较2020年下降3.3个百分点。净负债率和现金短债比处于安全范围。

2020年末，合景泰富已符合“三道红线”的两项指标，公司管理层表示有信心在2021年底全部达到绿档。在财务指标持续改善的情况下，上半年，合景泰富的融资成本也维持低位，拥有厚实财务安全垫，保持较强抗风险能力。