密集调控下的房产中介：从1月开4单到3月开1单，深圳数千人转行

记者 | 杨佩雯

实习编辑 | 余冬梅

“最近楼市挺冷的”“我们门店的成交量在下滑”“感觉交易双方都变得更谨慎”……

自7月23日，住建部等8部门联合发文重拳出击整顿房地产市场以来，多个城市加码楼市调控。据红星资本局不完全统计，在半个多月的时间里，已有14个城市推出楼市新政。

密集调控之下，最先被影响到的是房产中介们。红星资本局近日先后采访了北京、上海和深圳等城市的房产中介。

有人告诉红星资本局，他已经3个月没有开单，全靠吃老本；也有人称，他们门店已经有人离职，有的跳槽去了小贷公司，有的则直接离开一线城市回了老家。

“我们中介也不是你们想象中那样盼着房价涨，其实我们就希望房价稳定，因为稳定了才会有成交。”一名中介告诉红星资本局。

多个城市加码调控

中介：楼市在降温，成交量下滑

据央视财经7月23日报道，住房和城乡建设部等八部门联合印发通知，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

随后，银川、徐州、金华、泉州和惠州等5个城市在7月29日被住建部约谈，要求切实稳定房地产市场；7月30日，中共中央政治局召开会议，再次重申“房住不炒”。

红星资本局通过公开报道进行不完全统计发现，自7月23日以来，上海、绍兴、无锡、济南、深圳、广州和武汉等14个城市先后继续推出楼市新政，加码楼市调控。

据中原地产研究中心统计数据，在今年7月，房地产调控政策井喷。从中央到部委再到地方，楼市密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。

“最近房地产调控明显不一样了。过去的楼市调控大多是老调重弹，最近一段时间的楼市调控可以说是动‘真格’了。有些存在很多年的调控漏洞，现在明显打上补丁了。”中原地产首席分析师张大伟告诉红星资本局。

从“打击假离婚”到“房屋受赠人应具备购房资格”等，多个城市在楼市上的漏洞一个又一个被打上补丁。

多名来自北京、上海和深圳的中介均告诉红星资本局，他们明显感觉到楼市在降温，其所在的门店成交量下滑。

对于每一个城市的楼市降温，中介们都有各自不同的解读。有中介认为，是严查经营贷流入楼市起了作用；也有中介认为，是二手房交易参考价格机制，让买家需要准备更多的首付款。

“市场观望情绪较重”

有人三个月没开单，有人离开回老家

“我已经三个月没开单了。”来自北京的房产中介张超（化名）告诉红星资本局。

和张超一样，深圳的房产中介雷璋（化名）也受到了影响。在经历了深圳的楼市调控以及“深房理”等事件后，“我以前一个月能开两单，现在两、三个月才开了一单。”

“感觉交易双方都变得更谨慎，现在市场上的观望情绪比较重。”上海的房产中介彭庆东（化名）告诉红星资本局，他过去的最高纪录是一个月开四单，但最近三个月只开了两单。

幸运的是，过去交易带来的佣金让他们还备有“余粮”。

一名来自链家的深圳中介朱雁（化名）告诉红星资本局，在每一单的交易中，他们收取成交额的3%作为佣金。其中，买家出2%的佣金，卖家出1%的佣金。

不过，雷璋告诉红星资本局，不是每一单交易都是3%的佣金，可能存在为客户打折的情况。情况好的时候，每成交一单，大约可以拿到几万元的佣金。

红星资本局发现，接受采访的房产中介基本都从业了4年以上，在楼市清冷的情况下，他们可以依靠老客户介绍获得新客源，但是，有的中介入行不久就只能选择离开。

“我们门店有人不留深圳了，直接回了老家。我不清楚TA回家以后做什么，但我们这一行本质就是销售行业，人员流动大也是正常的吧。”朱雁告诉红星资本局。

雷璋也告诉红星资本局，在他们的门店，有同事跳槽到了小贷公司去做贷款业务，“可能是因为做房产中介时比较熟悉这方面的业务吧。”

留守本行业的中介们

有人遍打电话，有人去小区打下手

相比选择离开的人，留下来的房产中介面对降温的楼市，也都使出了浑身解数应对，大致可以归结为：熟悉房源、开拓客户。

“现在没有客户，可以先自己空看房源，熟悉一下，去熟悉每一套房子。”朱雁称，在带看的过程中，中介对于房源本身的构造、周边信息等越熟悉，越容易赢得客户的信任。

多名房产中介告诉红星资本局，一系列的楼市调控政策只是抑制了炒房客，但刚需客户的购房需求仍然存在。对于他们来说，现在就是要挖掘出这一部分客户。

“整合资源”，是他们在挖掘客户时最常用到的表达。红星资本局了解到，所谓的“整合资源”，其实就是指挨个给曾经表达过购房意向的客户打电话，询问他们是否还有买房需求。

对于张超来说，除了打电话外，他还会去门店附近的小区帮忙，帮居委会进行疫情防控工作。“我帮他们守一下，顺便也看看小区里能不能开发出客户，有没有人要买房、卖房之类的。”

雷璋告诉红星资本局，他做房产中介6年多的时间，积攒了一些服务过的老客户。“有的打算置换房产的时候，也会再找到我，所以现在对我的收入造成的影响还在可以接受的范围内。”

“现在的市场行情，对我们的收入肯定有影响，但是也勉强够生活。”彭庆东称，“我们中介也不是你们想象中那样盼着房价涨，其实我们就希望房价稳定，因为稳定了才会有成交。”

房产中介“优胜劣汰”？

深圳：上半年成交量下降，数千人离开行业

“目前，中介的业务量减少是由两方面共同造成的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星资本局，

严跃进认为，一方面是合规的业务量，这和市场行情降温有关，是降温后给中介带来的一种压力；另一方面是违规的业务量，“过去，一些中介可以撮合类似骗取购房资格的业务，现在楼市调控政策不断加码，中介无法操作类似的违规业务了。”

以深圳为例，乐有家研究中心数据统计显示，今年上半年的住宅成交5万余套，同比下降12%。在成交量下降后，与之相对应的是深圳的中介从业人员数量的变化。

据深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）官方网站，截至去年12月31日，深圳市的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，星级从业人员降为45458人。

（注：在深圳开展房地产中介业务或提供房地产中介关联服务的中介人员，依照相关规定，由深房中协的星级评定与管理委员会评定授予房地产中介人员相应星级。）

也就是说，在过去半年的时间里，深圳有超过2300名星级从业人员离开房产中介行业。

深圳中原总经理郑叔伦在近期接受媒体采访时称，“市场成交量低迷养活不了那么多经纪人，开不了单的经纪人以及业绩差的门店就会被迫淘汰，这是行业生存法则，虽然残酷却是事实。”

张大伟告诉红星资本局，过去，房地产行业处于暴利时期，现在正逐步回归正常。“房产中介行业也一样，它经过了过去的爆发式发展，现在要回归到一个需要深耕的服务行业，这是正常的。”

深圳面临中介“关店潮”？

分析师：要学会在市场变动中开拓新业务

在市场降温的情况下，不仅仅是部分房产中介离开这个行业，还有部分中介机构的门店关闭。

据华夏时报报道，深房中协做了一次大规模行业摸底调研。此次摸底调研共收回798家机构合计4161间门店的情况，覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近60%。

其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。

严跃进告诉红星资本局，中介机构需要关注行情的变动。以深圳来说，房地产市场尤其是二手房市场的降温，对于中介机构来说，自然会影响业务量和经营水平，自然引起倒闭的风险。

“对于中介企业来说，学会在变动的市场中开拓新业务、学会如何寻找精准的客户，这都是很关键的。”严跃进说。

严跃进认为，在这一次深圳部分中介机构的门店关闭时，也出现了一些新问题——很多中介其实属于加盟商，是一些房地产平台下面的企业。“如果它们的自身问题不解决好，有可能会把风险传导到平台上，甚至引起系统性风险。”