文 | 新浪财经 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

过去，不少上市房企的高管都曾为自家股价“喊冤”。比如旭辉控股董事会主席林中就曾说过：“我永远都是认为我的股价被低估，尤其是疫情以后，整个行业股价都是被低估的，股价问题有短期和中长期问题。”

而自去年以来，房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”以及“集中供地”等调控接连出台，房地产行业面临的政策变化更加频繁，管控更趋严格。在此背景下，地产板块开启新一轮的下跌行情，当下估值已跌至历史低位。

“喊冤”作用有限，众多房企只能切切实实掏出真金白银，打响“护盘大战”。据统计，此前融创、恒大1周内曾多次“大刀阔斧”回购，斥资金额达到数亿；杨惠妍、孙宏斌等高管则带头增持，进一步增强对公司的控制力。

房企股价保卫战 掀起回购增持潮

7月12日，金科股份披露回购计划。8月3日晚间，公司再次披露进展称，截至7月31日已累计回购2365.9万股，约占公司总股本的0.44%，回购成交价为4.24元至4.81元，交易总金额为1.06亿元。

这是金科股份首次以集中竞价交易方式实施回购股份。事实上，根据新浪财经的不完全统计，今年以来，包括融创、恒大、世茂、金茂、中海等龙头房企在内，已经有超过20家房企发布了股份回购计划，地产行业正在刮起一阵阵回购旋风。

以融创中国为例，目前公司股价已跌至近1年半以来的新低，约为20.5港元。而仅7月20至27日当周，融创合计就进行了4次回购，合计回购股份数量为1340万股，最高回购价23.58港元，最低回购价21.85港元，总斥资3.03亿港元。

无独有偶，另一家十强房企中国恒大上演了与融创相似的“戏码”。自6月7日至11日，恒大一周内4次回购了约4610万股股份，回购价区间在11.08港元至11.84港元，合计花费约5.29亿港元。

除了头部房企之外，中型房企也在陆续执行回购计划，但是金额相对较小。比如1月初，融信中国在港交所回购183万股，耗资996.81万港元；2月初，中国奥园连续2天进行回购操作，合计耗资约2326万港元回购了331万股；7月6日至16日持续两周，时代中国累计回购348万股，耗资约2986万港元，加上今年2月份已用于回购的约3059万港元，今年时代中国累计回购耗资约6045万港元。

地产行业内“回购潮”兴起之时，不少上市房企也涌现了实控人及高层的“增持潮”。其中，有的人增持密集但金额不高，属于“细水长流”派，有的人则耗资过亿，“大刀阔斧”。

以碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍为代表，今年以来其陆续大手笔增持碧桂园股份。至6月末，杨惠妍持有碧桂园股份比例由58.72%上升至60.08%，在“碧万恒融”中，这个比例仅次于许家印对恒大的“控制”。

根据公开消息，自3月26日至6月28日，碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍累计买入自家股票约3.08亿股，平均买入价介乎8.98港元至9.99港元之间，累计支出约30亿港元，尤其从3月26日开始连续7个交易日7次增持就耗资13亿港元。

融创董事会主席孙宏斌也在密集增持。1月4日，孙宏斌在公开市场增持290万股，平均每股价格为26.88港元，斥资约7795万港元；次日增持94万股，平均每股价格为27.36港元，斥资约2572万港元。

最新一次增持是在6月18日，孙宏斌在公开市场增持290万股公司股票，斥资7865万港元，也是耗资最多的一次。3次增持累计下来，孙宏斌共耗资约1.82亿港元，增持后其最新持股数量为21.11亿股，占融创总股本的45.16%。

在杨惠妍、孙宏斌以外，根据新浪财经的不完全统计，今年以来，龙湖董事会主席吴亚军、世茂董事会主席许荣茂、旭辉控股董事会主席林中、建业地产实控人胡葆森、滨江集团实控人戚金兴、中国奥园董事会主席郭梓文等人都自掏腰包增持了自家股票。

内外部因素交织 地产板块处估值低位

房企通过股权回购或者高管增持的方式“护盘”，背后的考量一部分原因与公司内部经营的不稳定性有关。

比如抛出回购计划期间，金科股份控股权之变暗流涌动。7月初，网上传出金科股份创始人和董事长黄红云前妻陶虹遐一方的公开信，信中提到陶虹遐要和黄红云解除一致行动人关系，引起了外界对金科控股权稳定性的担忧。

虽然金科随后及时回应并作出应对方案，但“分家”消息传出之后，金科股价连跌3天，而从去年8月以来，金科股价较最高价已跌去超过60%，市值蒸发超过300亿元。

恒大股价也从今年一季度开始就“跌跌不休”。5月起，恒大地产旗下多个楼盘启动大幅度打折促销活动。随后，恒大商票多次被曝逾期兑付，更是将其推至舆论聚光灯下。6月下旬开始，中国恒大频频出售嘉凯城和恒腾网络等股权资产套现近百亿，公司的资金状况备受外界质疑。

另一方面，去年下半年以来，房企融资“三道红线”、今年年初的银行房贷“两道红线”以及“两集中”土地供应制度、重点房企每月上报商票数据等多项政策相继出台，房地产行业在融资、销售、土地各个环节都面临着更加严格的管控。

政策面上遭遇的压力，使得房地产板块面临巨大的利空，整体市场情绪持续低迷。评级机构中诚信国际在近日甚至将对未来6至12个月中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。

而当下地产板块的估值已经处在历史较低水平。根据东方财富Choice数据，申万房地产板块今年至今的跌幅为18.99%，跌幅仅次于非银金融板块的21.27%；市盈率（TTM）为8.27倍，市净率为0.89倍，在28个申万板块中均排在倒数第3。

具体到房企，根据新浪财经的统计，截至8月3日，今年以来30强房企中仅有中海地产股价上涨，且涨幅仅维持在个位数为1.73%，其余29家房企股价均呈下跌趋势。

虽然今年不管是A股还是港股，大环境都颇为震荡，但是统计中绝大部分房企的跌幅均大幅超过上证指数和恒生指数的跌幅，其中恒大跌幅为64.91%、中南建设跌幅为42.52%、保利地产跌幅为37.23%。

因此在此背景之下，房企不再只是像过去那样为自家股价被市场低估“喊冤”，而是切切实实掏出真金白银回购或增持，借此来维护股价。

同策研究院研究总监宋红卫认为，回购股票主要是通过资本运作及财务手段维护股价，提振投资者的信心，还可进一步通过股价及市值的维护，提高房企在资本市场融资的环境和条件。不过，宋红卫也同时强调，从历史经验来看，回购对于股价的提振效果是短期效应，不可持续。

而目前来看，房地产这只最大的“灰犀牛”依然会继续承压。宋红卫说道，“今年房地产行业仍然是最热的行业，不管从融资、拿地还是销售端均表现利好，市场表现仍未达到政策层面的预期，比如近期70城价格指数中部分城市房价涨幅仍然较高，这些城市大部分随后也被约谈。下半年还有“金九银十”和春节返乡置业两个销售旺季，房价上涨压力下，预计政策进一步收紧的可能性比较大，尤其是信贷额度收紧比较明显。”