记者 | 黄昱

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“好学生”万科恐怕没想到自己会被两大央企—中海地产、保利发展联手投诉，就因为其在佛山南海区一地土块的竞拍中跳价竞拍成功。

近期，一封落款日期为2021年7月14日、落款人为中海地产（佛山）有限公司、保利华南实业有限公司的《关于地块拍卖的相关情况反映》（简称为《情况反映》）被送至佛山市自然资源局南海分局。

《情况反映》称，在TD2021(NH)WG0033地块（即军区农场二期地块）中万科从配建保障性住房面积17000平方米直接跳价报出25000平方米成交的行为不妥，使国有企业失去公平竞争机会。

中海、保利方面指出：“在土地拍卖中过程中，由于谁先报出双封顶的报价便可以提前结束竞买流程，因此容易导致有企业利用跳价来竞得土地。作为央企，我们未出现跳价。”

在《情况反映》中，中海、保利也建议调整竞标模式，确保竞标的公平性。

“万科拿地的结果是合法有效的。”佛山市自然资源局南海分局相关人士对界面新闻表示，土拍的交易规则都是公开透明的，跳价竞拍是正常的市场行为，全国各地都是允许按报价阶梯的倍数去竞价的。

对于两家房企的建议，上述人士表示，内部正在研究，考虑是否对土拍规则进行调整，要向其它城市多取经，例如广州、东莞等。

万科这次拿地的代价是50.2亿元+配建2.5万平方米保障性住房，达到了封顶条件。地块离广州市只有一路之隔，算得上真正的临广地块，用地面积约为16.4万平方米，加上13亿元的配建医院成本，最终成交楼面价约为2.1万元/平方米，不仅刷新了三山新城的楼面价纪录，而且跻身佛山楼面价TOP3。

根据相关出让公告，该地块的起拍价为42亿元，采用先竞地价后竞配建人才住房建筑面积的方式进行竞价，当报价达到最高限制地价50.2亿元后，竞买人继续报价的，竞买方式转为竞配建保障性住房方式，竞报阶梯为500平方米，竞买人达到最高限制建筑面积2.5万平方米即成功竞得地块。

即便资金投入的压力不小，但这样一宗位置优越的地块还是吸引了保利、万科、美的置业、中海、华侨城、华润置地、龙光、招商蛇口等8家房企参与竞拍。

界面新闻查询报价记录发现，在最后一轮报价之前，各家房企均按最小幅度值递增报价。开拍35分钟后，地块便达到封顶价，进入到竞配建保障性住房阶段，万科的竞拍编号为“6087”。

到了第48轮，报出1.2万平方米配建后，8885号房企退出，仅剩下万科和9883号房企紧咬不放，在9883号房企报出1.7万平方米配建后，万科直接跳价报出封顶配建2.5万平方米，为此次竞拍在第59轮画上句号。

据界面新闻了解，跳价竞拍在实际的土地竞价中算是房企比较常见的土地竞拍策略，不仅在佛山，在其它城市中也几乎没有被明文禁止的先例。

不过，一位房企投拓人士对界面新闻表示，虽然跳价竞拍的做法在土地竞价中比较常见，但是像万科这样大幅度跳价还是比较少见，也算是企业的竞拍策略，一种心理战的玩法，对外显示其拿地的决心。

与此同时，保利、中海这两家对“跳价行为”不满的企业在实际操作中也并没有完全摒弃这一做法。

例如，在2018年7月佛山南海区桂城金融高新区一宗商住地出让时，只有万科和保利参与的情况下，保利在竞拍一开始便率先报出最高限价85.78亿元，楼面价达15300元/平米，最终因万科提交不接受最高限制地价的确认书，保利成功摘得地块。

此外，在《情况反映》中称要贯彻“房住不炒”政策、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的保利、中海，也曾在佛山高地价拿地。

公开资料显示，今年6月23日，中海以最高限价32.8亿元+配建人才房面积4500平方米竞得佛山桂城平洲地块，扣配建后折合楼面价2.2万元/平方米，若加上1.5亿元建筑物转让款以及人才住房方面的成本实际楼面价已超过2.3万/平方米，刷新佛山楼面价纪录。

据佛山楼市发布统计数据，截至目前，佛山楼面价TOP10的地块中有2宗来自中海、2宗来自保利。

这次产生纷争的三家龙头房企，近几年在佛山市场也有着激烈竞争。据克而瑞统计显示，今年上半年佛山市场的权益销售排行榜上，保利华南以92.31亿元位居第一，中海以49.77排名第六，这次抢地成功的万科以31.84元排在第8位。

在土拍市场上，“跳价行为”其实并非推高地价的根本原因，更关键的还是在于企业对该片区的市场前景的看好以及政府对地块设置的最高限制条件。

而要想让更多有实力的企业参与到最终的土地竞争中去，还是需要在报价触顶后的规则上做文章，例如学习广州、南京、合肥等城市采用触顶摇号的方式，或采用上海、东莞、苏州等城市实施的一次性报价模式。

不过值得注意的是，无论是摇号还是一次性出价，最终能否成为竞得者还是概率问题。为了增加拿地概率，不少企业注册多个“马甲”参与竞争。

一位东莞投拓人士认为，一次性出价的规则下，能够参加终次报价的企业都是能对该地块算得过账的，政府已经把控了地价和房价的风险，但要更具公平性的前提还是要严禁“马甲”。

在目前22个城市试点土地集中供应的背景下，一些非试点城市也有优质地块出让，如此次的佛山，这类竞争会愈发激烈，因而完善土拍规则也势在必行。