来源：国际金融报

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欲在今年实现两道红线达标的绿地正在多渠道回笼资金。

除了出售酒店资产、大股东质押股权融资外，绿地也将旗下的物管公司也进行了变现。

7月5日晚间，绿地方面透露，计划将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（下称“绿闵物业”）100%股权以12.6亿元的对价转让给花样年控股旗下指定主体。

相较于其他开发商打包物业板块上市融资，绿地选择了另一条更快捷的道路。上述交易若顺利完成，可为绿地带来约12.55亿元的投资收益。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，出售物业板块可以缓解绿地的债务压力，实现降负债、降杠杆的目的，同时还可以获取资金投资其他业务板块。

再卖资产

绿地此次出售的绿闵物业成立于2019年8月5日，为绿地集团在商业物业项目的指定物业管家。

截至2020年末，绿闵物业总资产为407.31万元，净资产为287.48万元。绿闵物业该年实现营收1203.55万元，净利润237.61万元。按净利润来看，花样年控股收购该标的PE达到530倍，大幅超过10-20倍的市场行情。

“这在业内并不常见”，嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉记者，2020年物企收并购平均PE为14.33倍。在唐卓看来，高估值或与商业物业的属性有关。其表示，市场对于商业物业未来发展较为乐观，且绿地的商业项目较为优质，因此估值较高。

另一方面，高估值收购的原因或许也可以在花样年控股披露的信息中找到，这笔交易的真正价值并不在绿闵物业的现有业务运营中。

花样年控股称，绿地实体将提供的额外合约建筑面积以及收购事项为集团整体营运带来的协同效益及互补效果。据其透露，绿地实体向花样年控股承诺，上述交易完成后的5年间，绿地实体及其联系人合计须向绿闵物业“输送”不少于2593万平方米的物业建筑面积以作管理。

其中包括，绿地须向绿闵物业交付的合计不少于2500万平方米的商业物业在管面积；额外提供位于一线或二线城市不少于60万平方米的商业物业合约面积；以及与总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目订立管理合约。

《国际金融报》记者注意到，2020年，绿地共实现合同销售面积2909.3万平方米，其中商办占比为17%，也就是494.58万平方米。若按此来算，绿地未来新增的商办面积近乎都将交付给花样年控股。

多位机构分析师在采访中向记者表示，这些后续的项目可以为花样年控股带来持续的收益，对花样年控股的盈利能力有所提升。从这个角度来看，这笔超500倍PE的买卖就能够理解了。

回溯来看，绿地此次的操作与4年前将全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅居乐颇为相似。

2017年6月，绿地宣称将上海绿地物业以10亿元的价格转让给雅居乐。同时双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，合计为后者提供超5000万平方米的物业管理面积。

如今，五年期限将至，绿地昨日同时公告称，公司近期与雅生活集团、雅居乐集团签署了《合作框架协议之补充协议》，在2023年至2025年3年时间内，绿地将尽最大努力为雅生活集团每年提供500万平方米物业服务面积。

降档在即

事实上，出让物管公司或许也是绿地的顺势之举。

亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，绿地目前可拆分物业有限，“倒不如趁现在多卖点钱。”

有行业人士表示，绿地此举和部分房企分拆物业上市无异，无非是选择了另一条融资道路，且相较IPO的流程更快捷，估值也不低。

从去年开始，绿地就一直在寻求资产出售，与物管公司一样被放上货架的还有酒店资产。

6月25日，金辉控股公告称，公司持股96%的非全资附属公司北京金辉与上海绿地酒旅集团订立股权转让协议，后者以8.6亿元的价格向前者转让上海绿地酒旅集团全资持有的上海九龙宾馆。

信息显示，上海九龙宾馆位于中国上海市虹口区溧阳路。截至2020年末，其未经审核的资产总值约为3.76亿元左右，除税后净亏损为3017.34万元。

这一资产的出售或许早在绿地计划之中，绿地减持酒店资产的动作从去年就开始了。有信息显示，去年底，“最大旗舰型综合体酒店群”上海虹桥绿地酒店群就被摆上货架，其中包含多家五星级酒店，标价50亿元。

除了被抛售的部分酒店资产外，绿地还在去年被传出将出售总价达231亿元的物业。去年末，一份商办项目推荐书显示，绿地有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

彼时，绿地对这一情况进行回应称，这些商办项目和住宅一样是可售物业，出售是常态。

绿地试图通过出售资产来“减负”。事实上，这一系列操作确有见效。截至2021年一季度，绿地累计压降有息负债约181亿元，公司现金短债比提前转绿达标，“三道红线”由“红”转“橙”。

如今，摆在绿地眼前的还有“两座大山”，距离公司完成另一道指标合格还剩半年时间，“减负”之路依然任重道远。

对于公司是否可以如约达标，于小雨称，能不能两道红线转“绿”要看管理层的决心，剔除预收账款的净负债率不容易降，可能要晚一些，“像建发用永续债换的话，就有可能提前转‘绿’。”

降负债之下，绿地今年明显放缓了拿地力度。据中指院数据，绿地上半年拿地金额为223亿元，较2020年同期的372亿元下降近150亿元，在房企拿地榜单中的排名也由第9名降至第23名。