来源：中国经济周刊
记者宋杰
“土拍一周31幅宅地共揽金773.79亿，平均溢价率低于10%，最高也就近13%，没有‘马甲’乱飞。上海绝对控场王，值得全国‘抄作业’。”持续关注楼市的上海中原地产首席分析师卢文曦6月26日这样对《中国经济周刊》记者评论道。
6月18-25日，上海完成首轮土地集中出让，31宗含宅地块（安置房、租赁住房尚不计入）总成交金额达773亿元，在第一批集中供地城市中仅次于杭州、北京、南京、广州，位列第五。
在此次出让的总共56块地块中，成交价最高的为静安区灵石社区地块，最终由保利以105亿元竞得。溢价率最高的地块位于崇明区陈家镇，溢价率12.89%，成交楼板价14418元/㎡，建发以总价6.263亿元竞得，是唯一一块突破10%溢价率的地块。另外，竞争较为激烈的宝山区美罗家园大型居住地块遭18家房企争抢，最终保利18.35亿元竞得。
参拍房企不多、溢价率较低
中指研究院的数据显示，宅地方面，除1幅地块终止出让外，其余31宗宅地均获成交，成交土地面积191.82万㎡，成交建面393.82万㎡，成交金额773.8亿元，平均溢价率5.46%，整体成交楼面均价19649元/㎡。最终碧桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块，并列拿地宗数第一；首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块，其中保利的静安大宁地块总金额最高，达105亿元。
据克而瑞地产研究院统计，本次集中供地31宗含宅地块中，嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇这五大新城共计出让273万平方米，占总量70%。这与上海提出的“十四五”加快推进新城规划建设工作相一致。当前新区建设仍然缺乏一定规模（人口、产业）以及相关发展配套。增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。
从地块来看，成交楼面价最高的是杨浦城投竞得的杨浦定海地块，高达64038元/㎡；普陀万里地块为出让面积最大，为147870㎡，被卓越&京东联合体底价竞得。崇明陈家镇地块成为唯一一个突破10%溢价的地块，溢价率为12.78%，被建发竞得。
土拍市场真实反映了开发商对城市的预期，本次上海平均溢价率较低。克而瑞研究中心研究总监谢杨春分析认为，在上海土拍政策多维度、高精度的调控下，溢价率、参拍房企数量等常规指标已经难以体现市场真实热度。
他认为，目前上海土地市场的调控主要包含3个维度：第一是资金维度，每宗地20%的保证金和严查自有资金将大部分中小型房企拦在门外；第二是地块出让条件中，严格规定引入产业、商业运营的要求；第三为防止出现少部分房企大幅揽地的情况，通过拿地则扣分的机制精准调控（崇明拿地不扣分）。
“在这样高精度、多维度的调控政策下，入围崇明、松江、青浦等相对远郊区域宅地竞拍的房企仍然超过了7家，可见房企参拍积极性不低。因此，上海的土地市场看似参拍房企不多、溢价率低，实际上则是热度被掩盖在多维度的调控之下，长期来看对市场的稳健运行大有益处。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗表示。
稳地价的同时让房企还有得赚？
中指研究院上海分院高级分析师刘喆向记者特别提到：“多家企业此次是首进上海拿地，如深圳鹏瑞集团、京东；还有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中强势入驻。”
“上海管理水平高，机会均等，体现公平。”卢文曦认为，上海对中小房企还是比较友好的。
卢文曦分析说，这几天的上海土拍给了不少中小房企“入场券”，比如卓越、大名城、光明地产等近几年在上海土地出让公开市场拿地不多，但这次都基本上都有收获。中小房企拿地郊区占比较高，某种程度上也与上海地价有关。此外，房地价联动便于房企测算成本；同时也给开发商留出一定利润空间，希望开发商用好这个利润空间做好产品。
“反观此前其他城市的集中供地情况，不乏大房企、央企、国企独占鳌头的情况，比如融创、保利、华润、融信中国、龙湖、招商蛇口等。”卢文曦说。
“上海在遏制房企高价拿地同时仍为房企保留一定利润空间，剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后，根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看，平均地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润空间较大。”克而瑞研究中心研究总监谢杨春说。
谢杨春进一步分析说：分区域来看，上海主城区如静安、杨浦地价房价比超接近0.7。五大新城中，松江、青浦地房比维持在0.5左右，利润空间相对较大，相比之下，奉贤三宗纯住宅中有金汇镇与奉贤新城地块地房比达0.68、0.72，虽然盈利空间尚存，但需注意新城需求透支的问题。
上海土拍哪些规则值得“抄作业”？
回看此次上海土拍的游戏规则，不难理解业内人士所说的“上海是其他城市抄作业的模版”。
首先，上海杜绝马甲公司参与同一幅地块竞价。举例而言，A企业和B企业共同注册一家公司，A企业也和C企业共同注册一家公司，若这两个联合公司在同一场拍卖会中出现，相对而言A企业的拿地概率要大一些。大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次通过技术手段，尽可能避免此类事件。
其次，一次性报价。上海首批集中供地竞拍采用了限价竞价新规。竞价新规主要是：在房价地价联动机制下，设定了地块起始价格、中止价和最高报价。地块最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。与原规则相比，新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得。
举例而言，如果一块地设置了起拍价，中止价约为起拍价的107%，最高报价是起拍价的110%，如果大家拍到起拍价的105%或106%，没人愿意举牌再出高价，那就是价高者得。还有一种情况，如果这块地很热，大家拍到了起拍价的107%（即达到中止价了），这时候就进入一次性书面报价环节，参与的ABCD家企业的书面报价形成一个平均价，谁离平均价的距离越近就能赢，如果出现“一样近”的情况，那么出低价的获胜，如A公司出价比均价高1元，B公司出价比均价低1元，那么B公司获胜。
实际上，“一次性报价环节”源于苏州土拍，但当年苏州土拍没有杜绝马甲公司，导致数百房企马甲“围猎”同一地块。
卢文曦认为，到了“一次性报价环节”，考验房企的市场估价和胆识的时候就到了。他认为，技术、心理对土地估价的综合打分可能要占到六到七分，运气占到三分到四分。这对于房企投拓部门的测算技术肯定是要求很高的。房企不能盲目报价，也需要一点运气去猜平均价格。
在他看来，总体而言，上海的土拍规则可以作为其他城市“抄作业”的模版，具有以下几点明显的优势：招挂复合、资金穿透等，其他城市都没有设置这样游戏规则；从土拍冷热程度来看，上海设置多方举措，把现场情绪控制得很好；杜绝马甲公司参拍，去年上海土地市场严惩“围标”之后，马甲公司也被拦在土拍市场外，土拍乱象不再出现。“首批集中供地的新竞价规则表达了上海对‘稳房价、稳地价、稳预期’的决心，将房地产市场调控精细化、实效化，进一步落实了‘一城一策’工作，加速推动上海房地产市场平稳健康发展。”
