万科2021年6月30日下午在深圳召开 2020年度股东大会、2021年第一次 A 股类别股东大会及 2021年第一次 H 股类别股东大会。万科管理层对于公司业绩、现金分红、公司股价表现、未来物业服务是否上市等多个问题进行了回应和解答。

万科总裁、首席执行官祝九胜向股东大会汇报了2020年度董事会报告。2020年公司业绩稳健增长，资债结构进一步优化。实现营业收入4，191.1亿元，同比增加13.92%；扣税后的毛利率22.7%，同比下降4.6个百分点；归母净利润415.2亿元，同比增长6.80%；每股收益3.62元，同比增长4.52%；预计每股分红1.25元，同比增长22.96%。

2020年公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。销售均价保持平稳，为1.51万元/平米。2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在43个城市市场排名位列前三。所销售的产品中，住宅占88.2%，商办占7.9%，其它配套占3.9%。

连续29年现金分红

上市以来合计分红836.9亿

报告期内，集团主要财务指标保持稳健。实现权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%，连续10年复合增长率超过19%；实现加权平均ROE20.1%，连续10年超过19%；年度拟分红145.2亿，同比增长23.0%，连续29年现金分红，上市以来合计分红836.9亿；2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%，连续20年低于40%；信用评级保持行业领先。

目前公司的集中式公寓规模全国第一

2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓；年底在33城市累计开业14.24万间；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。

在物业服务方面，万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。

展望未来，祝九胜表示，万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，致力于构建面向未来的长期竞争优势。

回应公司股价下跌：

短期困难是暂时的，合伙人用真金白银买股票

对于万科股价持续下跌的问题，万科第一大股东深圳地铁集团董事长辛杰表示：“万科是一家可持续发展的企业，业绩每年上一个台阶。万科是品牌知名度很高的企业，从小企业一步步成长为到世界500强企业。同时我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的“从开发为主转向开发与经营并重”的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。”

万科董事会主席郁亮表示，万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的，是合伙人自愿购股计划。前一段时间刚刚增持过一次，持股比例达到5%。目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，他进一步表示，“这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

在谈到万科和深铁的合作时，深圳地铁董事长辛杰表示，深铁公司是三铁合一，“十四五”期间，深圳将加快“2个1000公里”——高铁、城际铁路和城市轨道交通网，其中地铁有1335公里的建设运营。深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。

房地产行业正在回归到普通行业 钱比过往更金贵了

在有投资者提到公司未来是否增加分红比例时，万科董事会主席郁亮表示，万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，现在已经累计分红800多亿，还有2000多亿净资产。如果行业还有发展机会的话，应该是部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。

今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要了。目前房地产行业正在回归到普通行业，当它回归到普通行业的时候，尤其像万科这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。所以对于在派息上来说，希望给大家提供稳定、可预期的派息，基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。万科是有点类似债券性质的股票，因为它的分红率相对稳定。

他表示，希望派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。他进一步表示，“我觉得分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。”

第一次实行H股“以股代息” 给股东选择权

万科股东大会还审议了《关于2020年度利润分配拟在H股实行“以股代息”的议案》。万科董事会秘书朱旭表示，用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法，它是给股东一个选择权，更好地保护了投资者的权益，特别是中小股东的权益。同时也符合政策导向，2013年国务院发布《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，提出了建立多元化投资回报体系，研究“以股代息”的制度，丰富股利的分配方式。

房地产行业吸引力有下降趋势

郁亮表示，房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势，比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看，房地产行业居中。万科相信，成功的都是奋斗出来的。目前主要靠两条腿，一个是内部人才激发，踏踏实实，从基层奋斗出来。第二条是大江大海引进外部人才，针对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。

万科物业服务一定会上市 但目前还没有上市计划

郁亮表示，公司的物业服务一定会上市。但并不是只是传统意义上的物业管理服务，而是一个城市服务商。目前万科进入了更多城市提供城市服务，内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。

公司股价创近1年多新低

中央汇金现身前十大流通股东榜单

在万科召开股东大会的同时，公司股价却创近1年多新低，盘中最低达到23.5元，报收23.81，微涨0.04%。时间拉长来看，公司股价在今年3月2日达到34.6元的阶段高点之后便开始震荡下行，截止目前，4个月的时间里股价下跌近29%，资金净流出110亿元，而同时期所在板块涨幅1.8%。截止一季度，深圳地铁为公司第一大流通股东，持股占比达28%。在前十大流通股东名单中，还出现了国家队的身影。中央汇金位列第5大流通股东，持股占比1.6%。机构持仓方面，一季度持有万科的机构数量达592家。另外，机构股东户数为39.40万，筹码比较分散。

房地产行业正式进入管理红利时代

竞争烈度将显著提升

事实上，2020年房地产行业竞争规则正发生深刻的改变。房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。2002 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。

2020 年8月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行业规则。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。

2020 年一季度受疫情影响，全国房地产销售及开发投资均有下滑，相对于去年同期较低的基数，今年一季度上述指标增长明显。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比增长63.8%，全国房地产开发投资同比增长25.6%，房屋新开工面积同比增长28.2%。土地市场成交规模有所上升。根据中国指数研究院的数据，一季度全国 300 个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比增加 10%。上述 300 个城市住宅类用地成交的平均溢价率为 17.8%，较去年同期上涨 5.1 个百分点。