经历盈利下跌“黑天鹅”的中国金茂（00817.HK），正在悄然转换增长思路。
6月28日，金茂发布公告称，拟收购中国宏泰29.90%股权，约合4.94亿股，代价约14.81亿港元。交易完成后，金茂将成为中国宏泰的主要股东，卖方及赵颖将仍为中国宏泰的控股股东，持有44.08%股权。
中国宏泰创立于1995年，主要从事大型产业市镇的规划开发及营运、物业开发、租赁业务。年报显示，该公司目前有八个产业运营项目，主要位于河北省廊坊市、石家庄市、湖北省鄂州市，其中七个处于规划及开发初期。
金茂表示，通过投资中国宏泰，可实现收购多个城市运营项目。吃过高地价亏的金茂，今年上半年放缓了在公开市场的抢地力度。如今看来，“地王收割机”也在逐渐变轨，通过另一种方式扩储调仓。
“折价”入股中国宏泰
牵手金茂前，中国宏泰在业内并不知名。
官网资料显示，中国宏泰始创于1995年，主要从事大型产业市镇的规划开发及营运，除此还有通航、大文旅、大健康、科创、金融、能源等七个板块。产业市镇板块是其主要盈利来源，去年贡献了21.66亿营收。
目前，该公司提供规划或服务的产业市镇项目包括廊坊龙河高新区、龙河商务休闲度假基地、广阳科技孵化园等。不过，因土地开发项目收入减少，去年中国宏泰收入23.99亿元，同比降10.2%，期末净资产62.47亿元。
营收下跌之外，期末中国宏泰账面短期借贷40.12亿元，现金及现金等价物6.46亿元。债务压力下，金茂高调入场，拟从利东有限公司处购买约4.93亿股宏泰股份，每股代价3.00港元，总代价约14.81亿港元。
上述交易对价，较中国宏泰于公告日前最后交易日的收市价折让约1.64%，及公告日前五个交易日的平均收市价折让0.99%。
股份销售完成后，金茂将成为中国宏泰的主要股东，并持有4.937亿股中国宏泰股份。卖方及赵颖将仍为中国宏泰的控股股东，持有合共7.278亿股中国宏泰股份，占现有已发行中国宏泰股份总数约44.08%。
金茂表示，投资中国宏泰，可实现收购多个城市运营项目，获取相关资源以提升产业园区吸引业务及投资的能力，并进一步加强政企合作。据悉，股份销售代价将由金茂以现金支付，并由集团内部资源拨付。
同日，金茂与中国宏泰订立可换股债券认购协议，认购后者本金额约1.23亿美元的可换股债券，债券期限36个月，利率6%，须于每半年期末支付。
按换股价每股3.05港元计算，可换股债券悉数转换后将发行合共约3.137亿股换股股份，相当于现有已发行中国宏泰股份总数约19.00%、及经发行换股股份扩大后中国宏泰股份总数约15.97%。
换股期内，金茂有权随时要求中国宏泰按换股价（可予调整），将全部或部分可换股债券转换为不附带任何抵押权益的中国宏泰股份。
据悉，发行可换股债券的所得款项净额，将被中国宏泰用于偿还债务、为现有债务再融资、满足投资项目的现有资本承担、派发股息及一般营运资金。
金茂的盈利“保卫战”
对刚经历盈利危机的金茂来说，入股中国宏泰实际上有迹可循。
在日前举行的股东大会上，金茂CEO李从瑞详细阐释了集团拿地思路的转变。“土地‘两集中’需要时间检验，行业出现波动是正常的，金茂更愿意冷静看待市场。”他说，首轮集中供地中，房企争抢的局面不会持续。
公开资料显示，今年金茂在集中供地中较为谨慎，仅在北京、嘉兴、无锡、温州、苏州等地以低溢价纳储，溢价率最高的为南昌一地块约66.5%。撕掉“地王收割机”标签、规避高溢价地块，是金茂当下的新动作。
不在公开市场厮杀，金茂靠什么实现增长？管理层称，集团拿地主要依靠城市运营，希望在3年以后，60%的土地储备供给来自城市营运；同时，留意并购机会，关注“三道红线”后资金紧张、手上有地的开发商。
拿地策略大掉头，是金茂的主动选择，也是市场环境下的被迫之举。过去一年，金茂实现营业收入600.5亿元，同比增长38.5%；实现归母净利润38.81亿元，同比减少39.8%，同时进行了约44亿元资产减值准备计提。
光大证券表示，金茂2020年盈利指标出现明显下降，一是由于2017~2018年高价土地项目进入结算周期；二是因近期严厉的调控政策和限价政策，短期遏制行业整体盈利水平；三是公司计提了较大额度的资产减值准备。
为扭转盈利下跌势头，金茂加大了城市运营项目的落地力度。所谓城市运营，即通过与政府签订土地开发协议，对片区进行规划，协助土地一级开发；后续可自行开发或引入房企，并导入相关产业，促进片区产业升级。
2020年，金茂落地了7个城市运营项目，2021年计划再落地8个城市运营项目，预计后续城市运营将贡献60%的新增土地储备。“随着城市营运业务占比提升，集团日后毛利率可升至25%以上。”管理层称。
从地价表现看，2016~2017年金茂土地楼面价均过万，此后三年分别为8124元、7525元和8957元/平米。尽管土储成本有所降低，但因行业利润空间整体下行，金茂能否走出盈利“魔咒”仍要看市场环境表现。
