首批公募REITs昨日集体上市引来了市场的极大热情，但仅仅一天风向就发生逆转。今天早盘，部分公募REITs开始急跌，更有产品盘中破发，这让投资者心里有点慌。

首批公募REITs是怎么了？破发又是为何？

表现分化 盘中破发

6月22日，公募REITs开盘大跌，有部分产品一度大跌10%，且盘中破发。经过短暂探底，多只公募REITs产品震荡上行，下午收盘时表现相对分化。

具体来看，截至下午收盘，仅富国首创水务REIT收涨0.13%，东吴苏园产业REIT收平，其余7只REITs均有不同程度下跌，最高跌了超7个百分点。其中，蛇口产园报收2.464元，下跌7.02%；浙商沪杭甬REIT报收8.807元，下跌3.78%；中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT都出现了不同程度的下跌。

值得注意的是，多只产品还在盘中破发，例如，截至上午收盘时，广州广河报12.915元，下跌1.47%，跌破发行价。据公开信息显示，广州广河的发行价格为13.02元。

此外，截至下午收盘，蛇口产园、首钢绿能的换手率均超过10%，华安张江光大REIT、富国首创水务REIT的换手率也超过8%，其余公募REITs的换手率也在2%以上。

博弈激烈 理性为上

相比上市首日，公募REITs次日的交易热度已有所回落，但多空交战依然激烈，多位业内人士认为，即便是破发也属正常现象。

一位业内人士提到，价格永远在价值上下波动。公众投资者在上市首日对REITs标的进行了积极交易，促使价格高涨。但随着投资激情回落，交易价格又会随之回落，“但跌狠了就有了买入机会，还会再涨回来。”

博时基金认为，在一级询价阶段时，部分项目的价格已经高于内在价值。二级市场的价格相对于发行价破发，是一种价格回归内在价值的正常表现。

博时基金也提到，不论是哪种原因，二级市场价格下跌后，REITs项目的IRR（内部收益率）就会上升，因此投资价值会逐步显现，价格就会止跌回升，可以关注价格下跌后出现的机会。“投资者可以对价格下跌和IRR上行之间的关系做好分析，理论上，当IRR上行到一定水平，就会有配置型的投资者进场，价格下跌就会减缓，甚至开始反弹。”

广发证券表示，REITs上市初期由于流通盘较小，价格波动可能较大。长期来看，REITs收益相对稳定，不同于上市公司的成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的换手，具有长期配置需求的投资者比重可能增加，此后REITs换手率将降至较低水平。