出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

1994年，禹洲集团成立于厦门，已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理等多元业务为一体的综合性集团。但ROE近两年有所下滑，尤其是2020年业绩大幅下滑后，其平均ROE仅有0.49%，销售净利润率2020年也仅有2.17%的极低水平，总资产周转率也降低至0.065，处在统计房企的下游水平。相对来说，禹州集团的财务也表现的比较一般，整体的权益乘数为6.83，资产负债率在80%出头。2020年报显示，禹州集团也踩1条红线，剔除预收款后的资产负债率处于黄档。

2020年平均ROE降至0.49%

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。禹州集团过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，禹州集团的平均ROE从17.5%升至20.63%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，由于全年业绩不佳，禹州集团的平均ROE降低至0.49%，其在所有统计的100家上市房企中位列第94位，处于垫底水平。此外，在规模相当的房企中处于同样处于垫底水平，低于中骏、海伦堡和金辉控股。

净利润率仅2.17% 位列垫底

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

禹州集团过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为2.17%，此前几年均在15%左右徘徊，其在所有统计的100家上市房企中位列93位，在规模相当的房企中也处于垫底的水平。如果只看2019年的利润率数据，禹州集团可以凭借着17%的数据位列第28位。

权益比例骤降

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，禹州集团近几年的数据比较稳定在90%左右的水平，但这个比例列在2020年大幅下滑至51.26%，在统计百家房企的89位，位于下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，禹州集团再次位于垫底水平，仅高于银城国际的47%。

总资产周转率仅0.065

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，禹州集团过去几年基本稳定在0.2左右的水平，并未体现出了一定的管理优势。而在2020年由于业绩不及预期，平均总资产周转率下滑至0.065，在所有统计上市房企中，位列97位，再次处于几乎垫底的位置上。

仍踩一道红线

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，禹州集团为6.83，小于10，资产负债率在80%出头。2020年报显示，禹州集团也踩1条红线，剔除预收款后的资产负债率处于黄档。

综上，禹州集团的平均ROE位列行业垫底水平，主要是由于2020年的整体业绩不及预期，不过即使考虑2019年17%的平均ROE水平，禹州集团业绩只能算是中游水平。体现出了其综合盈利能力较为一般的一面。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。