6月21日，首批基础设施REITs试点项目将上市交易。上海在此基础上提出了“加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，以及REITs产品发行交易首选地”的目标。
6月15日，上海市政府常务会议审议通过了“上海REITs20条”。上海市发改委副主任王华杰说，上海发展基础设施REITs，具有存量资产可观、金融市场完备、金融机构集聚、专业服务领先等优势，“申报项目的积极性很高”。
从国外实践看，REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域，重点国家广义基础设施领域REITs市值约占全部REITs市值的近1/2。
储备项目规模200亿~300亿元
首批共9单基础设施REITs试点项目将分别在上海证券交易所（5单）、深圳证券交易所（4单）上市交易。
这其中，包括上海的张江光大园项目（华安张江光大园REIT、张江REIT）。该项目于2020年10月由上海市发改委向国家发改委上报首批拟纳入试点项目，并于2021年5月17日获证监会批复准予注册。
招募说明书显示，张江光大园位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50947.31平方米。张江光大园凭借良好的区域优势、产业配套及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。
基础设施项目的现金流主要源于租赁及物业管理费收入，2020年度张江光大园前十大租户租赁面积占比为81.60%。
“这个项目位于张江科学城，又结合了浦东的改革要求，所以更有代表性。”王华杰说。
2020年4月国家启动基础设施REITs试点工作之后，上海已在全国率先探索建立项目储备库。
改革开放以来，上海以空前力度推进城市基础设施体系建设，积累了庞大的基础设施存量，目前存量超过1万亿元。
基于积极、审慎、规范的试点要求，也结合上海现有项目以及“十四五”规划整体考虑，目前上海已有第一批相对成熟的5个项目进入国家储备库，同时还有20多个项目具备后续培育的条件。“加起来大约200亿~300亿元的体量。”王华杰说。
目前，上海的基础设施REITs项目储备库分2个层次，一是比较成熟的项目可以推荐纳入国家储备库，一是远期储备项目，需要进一步培育。
开展REITs试点是盘活上海基础设施存量，推动基础设施高质量发展的重要支撑。同时也可以优化基础设施建设运营企业尤其是国有企业的经营状况，有效降低杠杆，改善财务健康状况。
根据去年8月国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（下称《通知》），对试点项目提出了包括项目运营时间原则上不低于3年、近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等基本条件。
目前，上海已经形成了“市区同步、部门并联”的基础设施REITs试点项目申报审核机制。王华杰表示，还有大批基础设施项目需要后续梳理，“比如有些运行年限还没到，还需要一个过程”。
根据《通知》，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。而从上海项目储备库来看，目前以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。
吸引三省一市更多项目
加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，以及REITs产品发行交易首选地，需要发挥长三角一体化的优势。
“长三角地区是此次基础设施REITs试点明确的重点区域之一，上海作为长三角一体化发展龙头和国际金融中心城市，开展基础设施REITs试点工作具有重要意义，具备有利条件。”王华杰说。
《通知》明确，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。
首批在上交所上市交易的5单，分别是普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务，项目覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等重点区域。
王华杰表示，希望能够吸引三省一市更多的项目到上交所发行上市交易。
“上海REITs20条”专辟一节聚焦长三角基础设施REITs联动发展，着力强化上海在长三角基础设施REITs领域的引领带动作用。其中提出了设立产业投资基金、鼓励跨区域项目合作、建立产业联盟、召开长三角REITs论坛等4条政策措施。
上海市地方金融监管局副局长李军也表示，将配合上交所筹建长三角基础设施REITs产业联盟。
量身定制20条
为实现具有国际竞争力的REITs发展新高地、REITs产品发行交易首选地的目标，在这份名为《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》的文件中，通过六个方面20条政策措施，上海推出了一系列“量身定制”的政策。
比如，设立上海REITs发展专项资金，用于支持相关原始权益人、专业服务机构、基础设施REITs资产受托运营管理企业以及上海证券交易所等发展基础设施REITs业务，对成功发行基础设施REITs产品的上海市原始权益人、注册在上海市的基础设施REITs资产受托运营管理企业等，通过上海REITs发展专项资金，按照相关管理办法给予奖励。
同时，“上海已有的金融政策都把基础设施REITs纳入了。”李军说。
作为国家层面重大金融创新，基础设施REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，填补了上海金融市场和产品空白，对于加快提升上海国际金融中心能级将起到重要支撑作用。同时，依托上海证券交易所大平台优势，围绕基础设施REITs发行上市全流程，需要金融、会计、审计、法律等一系列配套专业服务，对于上海加快发展金融和专业服务业也将起到重要推动作用。
“吸引相关优质机构和人才，是开展REITs业务的必备条件之一。”李军表示，将进一步吸引基金管理公司、证券公司在沪设立总部和分支机构，对新设立或新迁入的持牌机构，对其开办和经营给予持续性支持。
同时，支持注册在上海市的各类内外资金融机构申请公募基金管理人资质并开展基础设施REITs业务。支持优质基础设施REITs项目申报上海金融创新奖。支持基础设施REITs优秀人才申报上海海外金才、领军金才、青年金才。
在落户方面，上海提出引进一批具有丰富金融管理和基础设施运营管理经验的基础设施REITs领军人才，对符合条件的优秀人才及优秀团队成员可按规定办理直接落户；对在上海证券交易所发行基础设施REITs产品的原始权益人高管团队成员，符合条件的可给予办理直接落户支持。
此外，李军表示，还将会同上海证监局、上海银保监局等，加大优质基础设施REITs产品对接和推介力度，“支持社保基金、养老保险、企业年金等长期资金，以及上海市银行、保险等机构投资者参与基础设施REITs产品战略配售和投资，鼓励有资质的商业银行、资产管理机构代销REITs产品”。
推动基础设施REITs持续稳妥开展是一项长期性、系统性工作，李军表示，将配合上海证监局做好风险防范和投资者保护相关工作，推动上海市基础设施REITs规范发展。
为确保“上海REITs20条”逐条逐项落实落地，“我们会抓紧制定一个任务清单，有一些需要量化，有些要争取支持。”王华杰说。
