出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

中洲控股公司创立于1984年，目前以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、资本运作等领域。但ROE近两年波动剧烈，徘徊在3%-10%左右的水平，2020年销售净利润率也下滑至1.5%的极低水平，总资产周转率围绕在0.2左右徘徊，处在统计房企的中游水平，并没有明显的管理优势。相对来说，中洲控股的财务更为稳健，整体的权益乘数小于6，即资产负债率在80%左右的水平。但2020年报显示，中洲控股仍踩2条红线，剔除预收款后的资产负债率为77.0%，较上年同期提高约1.5%；净负债率为135.2%，较2019年末提升约16.1%。

平均ROE持续大幅波动 2020年仅3.65%

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中洲控股过去几年的平均ROE剧烈波动，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，中洲控股的平均ROE从不足5%升至10%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，中洲控股的平均ROE降低至3.65%，其在所有统计的100家上市房企中位列第85位，几乎垫底的水平。此外，在规模相当的房企中也处于垫底水平，低于新湖中宝、阳光100等。

净利润率几乎垫底 降至1.5%的极低水平

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

中洲控股过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率仅为1.5%，冲上9%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列95位，几乎垫底。在规模相当的房企中同样处于垫底水平。由此看来，中洲控股的垫底ROE是由于极低利润率直接导致的，而极低的利润率也说明公司的开发实力面临较大困难。

归母利润占比高 有下降空间

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，中洲控股近几年的数据比较稳定在100%出头的水平，由于转结的节奏缘故，2020年达到了175%，这个比例列在统计百家房企的第二位。中洲控股项目的权益比例很高，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，中洲控股的归母利润占比也是明显领先的，明显高于新湖中宝、阳光100等。考虑到中洲控股的杠杆率情况，公司有降低归母利润占比的空间，改善财务状况。

总资产周转率在0.2左右波动

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，中洲控股过去几年基本在0.20左右波动的水平，并没有体现出了管理优势。而在所有统计上市房企中，位列42位，高于新湖中宝、阳光100等。

杠杆率相对不高 但连踩两道红线

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，中洲控股为5.8，小于6，即资产负债率在80%出头。在所有统计上市房企中，位列67位。但2020年报显示，中洲控股仍踩2条红线，剔除预收款后的资产负债率为77.0%，较上年同期提高约1.5%；净负债率为135.2%，较2019年末提升约16.1%。

综上，中洲控股的平均ROE位列底部位置，体现出了其综合盈利能力较差的一面，这其中，主要是由于中洲控股在净利润率这个环节表现不理想。而在权益乘数不高的情况下仍踩两道红线，中洲控股需要好好调整一下自身的资产负债结构了。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。