首批9只公募REITs首日公开发售全部超募！

5月31日，首批9只公募REITs产品正式向公众投资者发售，涉及富国基金、华安基金、平安基金、博时基金等九家公募管理机构。

开售首日，投资者热情高涨，上述产品公众部分份额均获得大比例超募。

国信证券振华路营业部一位工作人员告诉记者，开售前不少投资者都在咨询REITs产品。据悉，针对首批公募REITs，投资者可以通过证券公司进行场内认购，也可以通过基金公司直销渠道、银行等其他代销机构渠道进行场外认购。

据券中社报道，5月31日当天，富国首创水务REIT网上认购约为60亿元，而该基金公众投资者初始发售份额上限仅为0.89亿元，公众配售比或低至1.5%；博时招商蛇口产业园REIT公众投资者共认购超90亿，而公众投资者初始发售上限仅为2亿元，即获公众超40倍认购，公众获配率或在2.28%；东吴苏园REIT公众认购超60亿；浙商沪杭甬募集上限1.68亿，超募30倍，以此估算公众认购约为50亿。根据各渠道处信息粗略汇总，9只REITs获公众认购金额已超300亿。(相关数据未经机构官方确认，实际金额以各家机构后续公告为准。)

记者梳理上述基金产品发售公告发现，9只产品原本都设置了2-3天的募集期。其中，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间为5月31日至6月1日两日；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有三日，为5月31日至6月2日。

而由于公众投资者认购踊跃，5月31日晚间，上交所上市的5只REITs全部对外发布提前结束募集的公告，富国基金、博时基金、浙商资管等多家公司也通过深交所发布公告称，募集期内公众投资者认购总量已超公众发售总量，决定将公众基金份额认购及缴款截止日提前至2021年5月31日，6月1日起不再接受公众投资者认购申请。

此前网下询价机构投资者同样认购踊跃

公募REITs的发行类似于一次股票IPO，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。

此前，首批公募基础设施REITs完成网下询价，机构投资者认购踊跃，有效认购金额覆盖倍数达6.5倍。

对此，中信证券表示，首批REITs中，保险资金是除原始权益人的战略配售的重要来源，券商自营类资金则是REITs约71亿网下申购资金的主要来源。9家REITs定价均低于询价平均价和中位数，定价富有吸引力。预计，未来随着资管类资金投资范围逐步放大，一个更趋成熟的REITs市场，将吸引私募、券商、保险、外资等各类投资者参与活跃交易。

什么是REITs？

“REITs”英文全称Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

而此次我国发行的REITs是基础设施公募REITs，覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。主要优势包括：具有基础设施相对稳定的分红属性；可在公共市场上流通的较好的流动性；税收中性。

方正证券表示，REITs作为一种创新的金融产品，收益分为现金分红和底层资产的增值两部分，兼具股性和债性。基础设施类REITs与股票的相关性较低，约为20%。从美国市场的实践经验来看，基础设施类REITs长期保持着较为稳定的良好投资回报。

未来或将有更多底层资产项目加入REITs

据证监会新闻发言人高莉介绍，首批REITs试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。下一步，证监会将及时总结试点经验，适时稳步扩大基础设施REITs试点范围。

德邦证券最新研报指出，公募REITs将底层资产证券化，以稳定现金流和分红机制激励长期资金投资。不仅有助于提高一级市场以及基础设施投资项目的流动性以形成投融资闭环，而且有助于促进基建投资的良性循环。首批9家公募REITs开启万亿资产大门，未来将有更多底层资产项目加入REITs，少数投资者先行试水，随着管理完善和REITs市场的扩大，未来将有更多投资者参与REITs投资。

投资REITs仍需注意风险

此次基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，投资者仍需考虑市场波动因素。

另外值得注意的是，此批REITs均采用成本法估值。成本法是相较于公允价值法而言的一种方式，基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。有分析认为，投资者可能会根据资产的公允价值重新定价，因而产权类REITs可能会因此收敛折价，甚至产生溢价。

对此，天风证券表示，我国在公募REITs试点的路上还存在诸多亟待澄清和解决的问题，其中处于核心地位的是税收优惠和基础资产经营权转移问题。此外，基础设施经营权转移仍然缺乏政策支持。同时，REITs产品还存在交易结构复杂，中间费用较高、试点硬性要求过于严格，可行项目少、二级市场流动性有限，退出困难等风险，同样需要重视。