经过5月24、25日两天的网下询价和机构认购，目前，9只公募REITs的认购价格陆续确定，这标志着9只产品即将进入最后的面向公众发售环节。9只公募REITs合计募集金额为314.03亿元。募集最多的一只，金额接近百亿。

从定价来看，中航首钢绿能的每份定价最高，达13.38元/份，该项目募集金额总计为13.38亿元。而募资最多的则是平安基金管理的广州交投广河高速公路项目，该项目募集份额为7亿份，每份定价为13.02元，募集金额高达91.14亿元。

公募REITS成近期现象级产品

博时基金将其称作“资本市场新星”。从最终认购名单来看，投资者尤其是中小银行资管、保险资管、私募基金等机构表现出明显的参与热情。

查询来看，不同于之前的私募REITs，公募REITs对于投资者的保护程度更高一些，所以相对来说机构的投资兴趣要更大一些。目前这一新兴产品主要是采取“公募基金+ABS”的结构，整个产品存续期间封闭运作，无法申购赎回，持有至到期或二级市场交易退出。

而从其收益来源看，一方面是REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，另一方面也能分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益。

从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购。

数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要数蛇口产园，整体认购倍数为15.31倍(剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数)。

私募、券商资管、公募专户、保险积极参与

这9只产品的发售公告揭开此次投资者的报价情况，市场各方的参与力度均不小，私募、券商资管、保险资管等都涌入其中。

目前来看，参与REITs的配售对象类型主要有六类：机构自营投资账户、保险资金证券投资账户、基金公司或者资管子公司的专户产品、集合信托计划、私募基金、证券公司集合资产管理计划。也有少数的QFII投资账户参与，如鼎晖投资咨询新加坡有限公司-南晖基金，就参与了博时招商蛇口产业园项目。还有少数有证券公司集合资产管理计划或者证券公司单一资产管理计划参与。

从参与数量来看，基本首批产品都有40次以上的报价，多的则超过100多次。这次参与最多的是博时招商蛇口的项目，有116次申报价格，可以看出此次REITs受到市场关注程度。

5月31日开启公众投资者认购，发售时间仅两三天

根据发售时间安排，在顺利完成网下投资者认购之后，首批公募REITs将在5月31日启动公众投资者认购，从基金发售公告上看，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天时间，浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务4只公募REITs面向公众投资者则有3天募集时间，为5月31日至6月2日。

根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。

若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。

公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式，而从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定。