皇庭国际董秘回应流动性危机：正寻求海外融资及战略转型

作者： 吴俊捷

[ 2020年，皇庭国际公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%；归属于上市公司股东的合并净利润-2.92亿元，同比下降684.99%。 ]

深圳福田CBD皇庭广场28楼是皇庭国际企业股份有限公司（下称“皇庭国际”，000056.SZ）总部所在地。

自从不久前信托兑付风波事件发生以来，这家公司的运营状况牵动着不少投资者的关注。24日，该公司董事会秘书吴凯在接受第一财经记者采访之际表示，公司经营仍处常规状态，目前正在向海内外金融机构寻求债务置换的解决方案，期待度过当前的资金流动性危局。

在业内人士看来，皇庭国际深陷债务旋涡，是由公司前几年的战略摇摆以及失误所造成的，一是在基本盘业务商业地产运营方面不够进取和投入，二是贸然切入金融领域带来意料之外的损失。

流动性枯竭关口的自救

皇庭广场是深圳地标性建筑之一。2002年由皇庭国际前身深国商通过深圳融发投资有限公司（下称“融发投资”）获得。项目开发十分缓慢，在2013年底正式开业，至今仅有七年多时间。目前，皇庭广场是上市公司皇庭国际的主要资产之一。

此前的5月19日，皇庭国际公告称，因借款合同纠纷，中信信托对公司及相关方提起诉讼。这一笔债务可以回溯至2016年，彼时皇庭国际子公司融发投资与中信信托签订了《信托贷款合同》，借款金额为30亿元。该笔贷款已于2021年3月31日到期，贷款余额27.5亿元。

因贷款无法续期，中信信托向法院提起诉讼，要求皇庭国际偿还借款本金及利息。

与之一同被曝出的还有另一宗信托欠款，即皇庭国际与国民信托借款合同纠纷，导致其及子公司共计21个银行账户被冻结。

截至公告披露日，皇庭国际及其控股子公司尚未披露的未结案小额诉讼、仲裁事项总金额为1.13亿元。

多项债务压顶的皇庭国际，目前的资金基本面并不好看。截至今年一季度末，皇庭国际流动负债有47.18亿元，而同期账上货币资金0.37亿元，与短债间存在巨大缺口。

吴凯在接受第一财经记者采访之际，没有回避公司资金面面临的问题，“公司正在找机构置换掉这些到期的债务，慢慢还清之后，查封和冻结自然就解除了”。

据透露，皇庭国际目前除了寻求与国内银行等金融机构沟通以置换掉中信信托、国民信托到期债务，离岸债也是公司寻求债务置换的一个重要路径，而公司手中用于再融资的筹码唯有深圳的皇庭广场。

数据显示，2018年至2020年，皇庭国际净利润为9065万元、5060万元、-2.92亿元。持有皇庭广场的融发投资对应期的净利润分别为9465万元、8098万元、6936万元。由于融发投资是皇庭国际控股子公司，从某种程度上来说，皇庭广场几乎可以视为皇庭国际唯一的利润来源。

“比起国内债既要看公司主体又要看项目，海外债更多看项目本身。现在皇庭广场被查封对于国内发债评级不利，但是项目本身流动性不错，海外发债比较好发。”吴凯说，比起国内发债替换，公司更青睐于海外发债。

不过，在业内人士看来，以皇庭国际当下的基本面来看，寻求海外融资也并不容易，而且再融资额度是否能够覆盖目前的债务总额也不好说。

战略失误的反思

皇庭国际曾经以商业地产为核心主业，项目包括深圳的皇庭广场等，以物业租赁为主要营收。不过2015年之前，公司主营的传统业务业绩低迷，营收多年未过亿元，时有利润亏损，债务负担沉重。

彼时，公司开始寻求业绩增长的第二曲线。皇庭国际先是以股权收购方式成为同心基金第一大股东，同时控股同心基金旗下同心再贷款，间接获得小额再贷款金融牌照。

金融第二主业给了皇庭国际拓展业务版图的动力，皇庭国际先后获得了小额再贷、直接贷款、融资性担保、融资租赁、保险经纪等多个业务牌照。2016年算得上是公司近年业绩表现的高光时刻，十多年来首次真正盈利。

但好景不长，在金融监管等多重因素影响之下，皇庭国际的金融王国梦没有持续太长时间。公司再一次进行了战略调整。

2018年12月，皇庭国际表示，为了集中资源做好公司主业，计划将同心基金22.34%股份与处于亏损状态的重庆皇庭珠宝广场有限公司（下称“重庆皇庭”）100%股权进行资产置换。这一标志性的资产置换行为令业界意识到，皇庭国际的金融化转型已经开始调头。

在2018年12月的投资者关系活动记录表中，皇庭国际指出，公司金融业务将主要围绕和商业不动产运营管理密切的再贷款、直接贷款和融资租赁业务。

最新的2020年11月，皇庭国际将持有的同心再贷款51%的股权转让给同心基金。自此，在金融领域历经三四年的摸索，皇庭国际上市公司回到了原点。

吴凯告诉第一财经记者，类似同心基金、同心再贷款等核心金融资产，将被放置于上市公司体外，以作为股权投资收益。

深圳一位熟悉商业地产的人士评论称：“皇庭国际的商业地产一直有做，核心主业没有丢，但是步伐慢了些，正所谓不进则退。尤其是深圳购物中心竞争太惨烈，同城的星河、卓越、华润置地、招商蛇口等这四五年在商业地产上都不敢松懈，积极寻求扩张。”

对于过去几年的战略摇摆，吴凯说：“这是个系统性的问题，可能方方面面都会牵涉到，比如说战略上不够清晰。”

重回主业的机会？

持续进行金融业务剥离的三四年，也是皇庭国际再度回归商业不动产这个赛道的过程。其代表性的事件是，皇庭国际旗下戴维斯商业于2018年成立。该公司主要从事中高端商业地产的运营管理，将皇庭国际商业地产业务从深圳及深圳周边逐步拓展到全国，通过整租、轻资产管理输出等多种方式，在一线和新一线核心城市逐步拓展开。

目前，戴维斯商业已经有十余个项目落地，但财务报表上尚未得到体现。吴凯也指出，戴维斯商业今年将加快推进。

同时，皇庭国际2020年8月收购了深圳市皇庭商务服务有限公司100%的股权，增加了物业服务业务。深圳市皇庭商务服务有限公司主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服务，公司在管理面积为187.62万平方米。2020年，该业务实现净利润3478.39万元。

蹉跎多年又重回地产运营的皇庭国际，目前依然是行业里的迷你型企业。2020年，皇庭国际公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%；归属于上市公司股东的合并净利润-2.92亿元，同比下降684.99%。

对于去年出现的亏损，皇庭国际表示，一是受疫情影响较大，公司投资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润-2.79亿元；二是公司融资成本提高，财务成本较2019年同期增加了0.59亿元。

面对未来，吴凯表示：“我觉得很多企业在发展过程中都会遇到这个问题，某一个时期公司的定位战略没定好，可能对企业后面几年就会产生比较大的影响，但是如果企业迈过这道槛，能很好地总结经验教训，对未来发展应该是有好处的。”

不过，在多笔债务违约困局尚未破解的背景下，仍有期待的皇庭国际还有未来吗？