5月19日起，沪深交易所陆续披露了9只公募REITs的相关公告。这意味着首批9家公募REITs即将来袭，这批基金5月底相继启动发售。下面是做的科普知识：
一、什么是REITs？
REITs是RealEstate Investment Trusts的缩写，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
简单来说，老百姓一般如果很看好物流业的发展，但极大概率也是没有实力去购买一个物流园。如果有专业机构把物流园做成REITs产品在交易所上市，并通过持续的运营保持增长，老百姓就可以通过购买REITs份额间接持有物流园的一部分，这样老百姓也可以享受物流园的运营收益和资产升值收益。而物流园区的持有者，也可以抛开沉重的持有压力，释放出部分资金用于拓展新项目。
二、这一批REITs背后投资的是什么？
我国首批启动的是基础设施公募REITs，首批基础设施公募REITs项目共9单，上交所有5单、深交所有4单。
沪市首批5单项目包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园和普洛斯，涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。
深交所首批4单项目分别为：首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT（以上为各基金简称），项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域。
从首批公募REITs基础设施项目类型来看，首批基础设施公募REITs项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。其中，有3单基础设施项目为产业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、垃圾处理及生物质发电各1单。资产分布在北京、深圳、上海、广州、江苏、浙江等重点地区，大湾区、长三角地区较多。
三、募集规模预计是多少
每只产品募集规模不一样，平安基金旗下广州广河的募资规模最大，根据7亿募资份额、询价最高值13.257元计算，广州广河的募资规模有望达到92.799亿元。其次是中金基金旗下普洛斯、浙商证券旗下浙江杭徽、东吴基金旗下东吴苏园，募资规模有望达63.9亿元、47亿元、36.8亿元。9只产品预计募集规模合计300亿左右。
四、什么时候开始募集？
首钢绿能和张江REIT这2只产品选择在5月28日率先启动发售，剩下的另外7只则选择在5月31日为网下及公众发售首日。
五、公募REITs怎么发售？
从发售过程来看，公募REITs的发售更加类似于IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产。
公募REITs的发售和股票一样，也分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。与普通公募基金产品有所不同，公募REITs产品有一个询价环节，通过向网下投资者询价方式确定认购价格。
六、基建类REITS有什么特点？
公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。
七、适合个人投资者投资么？
REITs募集期，认购的资金其实主要还是机构投资者。笔者更建议个人投资者以后通过二级市场买入REITs。因为，将来REITs上市交易后极有可能出现场内折价的。
当然，短期内个人投资者对REITs的接受度还是比较低。
八、会不会在二级市场交易？
在上市之后，公募REITs基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。从存续期来看，首批9只产品的存续期均在20年以上，最长的达到99年。
个人投资者以后可以等这一批REITs上市交易后，在场内买，场内极有可能有折价。
九、REITS的风险收益特征是什么样的？
REITS属于中风险中收益的投资产品，它的收益与风险特征间于债券型基金与混合型基金之间。和债券（基金）相比，虽然REITs有稳定强制的分红机制，但基础设施公募 REITs无固定利息回报。另外，资产增值带来的份额价值也会提升REIT是投资收益预期。
整体来说，投资者Reits基金可以类比成预期收益率更高、波动也更高些的债券型基金，也可看成低PE+高分红类型的股票。
下面时广发美国房地产的净值走势。
十、之前市场上有REITS产品么？
有的，国内首支公募REITs鹏华前海万科成立以来年化收益率6.15%。
此外，QDII中也有几只布局海外REITs的产品，包括广发美国房地产、上头摩根富时REITs、鹏华美国房地产、鹏华全球房地产、诺安全球收益不动产。
这是诺安全球收益不动产的净值走势。
通过这两只基金的净值走势和波动情况，你可以大概了解REITs的收益与风险特征。
十一、这一批REITs收益预期如何？
沪深两市首批9只公募REITs产品于近期正式获批，这9只公募REITs按照项目性质可以分为（类）特许经营权和产权两类。
根据公布的招募说明书，特许经营权类的预计现金分派率较高，在5.92%-12.00%之间。而产权类的预计现金分派率略低，在4.10%-4.75%之间。
上市之后，随着市场的波动，REITs的收益率将会高于或者低于其预计的现金分派率，但由于基础设施是具有稳定收益特征的底层资产，所以一般而言REITs的收益率波动不会偏离预计的现金分派率太远。
十二、REITS的风险在哪里？
基础设施证券投资基金目前尚在试点阶段，市场的监管体系、产品规模、投资者培育均处于初期阶段，可能导致投资REITS出现一定的风险。具体说，风险主要可能包括：
1）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及预期。其实宏观经济的变化对REITs的走势也很大，例如这一轮疫情爆发后，市场的绝大多数REITs就一度大跌。
2）相关政策支持不及预期；
3）对于投资者来说，存在一定流动性不足的风险；
4）REITs基金在二级市场的交基金在二级市场的交易价，这就是我们说的场内折价。
