基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作快速推进。

5月17日，国内首批9单基础设施公募REITs项目正式获批，正式进入基金公开发售阶段。截至5月20日，全部9单公募REITs的询价公告、基金合同、招募说明书、托管协议和基金产品资料概要等已全部出炉，正式进入路演询价期。

据介绍，首批项目募集资金基本投向基础设施补短板项目，主要用于科技创新、绿色发展和民生等重点领域。有接近监管人士表示，基础设施REITs是面向普通投资者发行收益凭证募集资金，投资并持有具有持续、稳定收益的基础设施资产，由专业机构运营，通过基金上市交易方式，将基础设施资产转化为流动性较强的上市金融产品，其实质是成熟基础设施项目的发行上市。

首批产品箭在弦上

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式启动。

筹备一年后，首批基础设施公募REITs发行在即。

公开信息显示，首批9单公募REITs项目包含高速公路项目2个、工业园区项目3个、仓储物流项目2个、绿色项目2个。上述9个项目估值规模约315亿元，分布在北京、上海、广东、江苏、浙江等重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及个别重点基础设施领域的外资企业，项目整体现金流分派率约4%至12%。

上述接近监管人士称，首批公募REITs项目均符合国家重大战略、宏观调控政策和产业政策，具备较强示范性和代表性。相关REITs治理机制在夯实管理人主体责任的同时，也兼顾原始权益人的积极性在夯实基金管理人主体责任，并引入原始权益人适度参与内部管理决策或咨询。9单项目均由原始权益人担任运营管理机构，注重发挥原始权益人专业运营能力优势。

而为规范关联交易和同业竞争，监管还借鉴上市公司、公募基金和境外成熟市场监管经验，要求原始权益人完善关联交易决策机制，健全同业竞争管理制度，保持运管机构独立性，以保护投资人合法权益。

在业内人士看来，公募基础设施REITs的问世，对于我国经济高质量发展也具有非凡的意义。

有业内专家即分析称，REITs可盘活基础设施存量资产。目前，为防范化解地方政府债务风险提供新渠道。我国各级政府和相关企业支出中用于投资的比例较大，积累了规模庞大的优质基础设施类资产，REITs可盘活这些存量资产，提供增量投资资金来源，降低杠杆率，有利于防范化解地方政府债务风险，促进经济高质量发展。

REITs也为基础设施领域提供新的权益融资渠道。近年来，交通、市政等基础设施类上市公司市净率水平偏低，股价普遍低于净资产，部分境外上市企业市净率甚至低于0.3倍。相关企业股权融资阻力较大，这也是导致杠杆率攀升的原因之一。REITs可提供契合基础设施领域的权益融资方式，提升资产估值水平和权益融资能力。

除此以外，REITs更有助于吸引长期资金参与资本市场。在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类成熟金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，较好匹配养老金、保险资金投资偏好。推出REITs有利于填补境内金融产品空白，广泛吸引各类社会资金尤其是长期资金参与。

根据发改委投资所体制政策研究室主任吴亚平测算，中国存量基础设施资产约有380万亿元人民币，其中 30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。按中间值 35%的比例计算，经营性收入的存量基础设施资产约为120万亿元。粗略估计，其中如果有2%-5%转化为REITs，则有3万亿-6万亿元左右的规模。

上交所相关负责人也认为，我国基础设施REITs市场潜在规模就已在万亿左右。从项目储备看，单是PPP在库项目估算可为REITs直接提供约4000亿元备选标的。截至目前，上交所首批试点项目库和储备项目库已有20多单项目。

不过，平安证券固收首席分析师刘璐也指出，从资产的供给来看，目前国内优质现金流基建项目稀缺，PPP、专项债、基建 REITs等产品面临寻找优质资产的挑战。另一方面，国内公募基金也缺乏对底层资产的管理经验，较长存续期的风险管理则成为投资人关注的重要因素。

培育多元化机构投资者群体

据21世纪经济报道记者了解，首批公募REITs项目获批后，监管部门也在着力培育多元化的REITs机构投资者群体。推动优化投资REITs的相关制度安排，鼓励银行、保险、社保基金、养老金、证券、基金等机构投资者参与，积极培育专业、多元的机构投资者群体。

对此，深交所相关负责人指出，REITs作为股票、债券等传统金融工具之外的另一类创新型金融产品，有利于丰富资本市场投融资工具。REITs收益稳定，具有中等风险、中等收益的特征，从而较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。REITs产品公募发行认购门槛低，由专业机构管理，可引导更多社会资本配置于优质、现金流稳定的不动产资产。

参与了首批公募REITs工作的中金公司相关负责人也指出，REITs产品还具备预期分派稳定，分派率较高，其收入主要来自基础设施资产的租金和收费等，并设定了每年不低于90%的强制分配率。对于底层资产为不动产的REITs产品，基金份额市场交易价格在长期变化中回归资产的内涵价值，使投资者有机会获得资产增值的收益。同时，REITs产品还具有透明度高，运作规范等特性。

“公募REITs产品设计的初衷，在于通过投资和持有成熟的基础设施资产，以期提供稳定的收益分派，并追求资产增值。”上述中金公司相关负责人称。

该负责人表示，伴随宏观环境的变化，比如老龄化社会的到来，资产收益率长期走低，资管行业需求在发生深层次变化，另类投资需求显著上升，REITs作为长期收益型资产的证券化产品，能满足养老金、保险、社保基金、企业年金等长期资金投资需求，为银行理财子公司及其他专业投资机构提供了资产配置的新工具，同时也为居民增加财产性收入开辟新渠道。

（作者：满乐 编辑：包芳鸣）