首批公募REITs发行或定档6月初，普通投资者如何参与？

5月17日晚间，沪深交易所发布公告称，首批9单基础设施公募REITs项目经沪、深交易所审核通过并向中国证监会申请注册后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志沪、深交易所基础设施公募REITs试点进程又跨越了一个重要的里程碑。

项目获批当天，证监会也披露了准予相关产品注册的批复。内容显示，基金管理人应自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。

关于首批获批的公募REITs项目具体的发行时间，中证君联系多家获批机构。有公司相关负责人表示，目前暂未确定产品的发行时间，业务部门仍在商讨中，“公司会尽快安排发行时间，大致是在6月初”。

来源：首创证券

投资收益相对稳定

对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。那么，公募REITs产品对投资者而言，有怎样的投资价值？

博时基金表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

东吴基金表示，对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。

此外，东吴基金表示，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

普通投资者如何参与？

具体到投资方式上，中证君提醒，在首次认购或买入份额前，普通投资者需以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征及主要风险。未签署《风险揭示书》的普通投资者，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其认购或买入委托。

运作模式方面，基础设施REITs采取封闭式运作模式在二级市场上市，投资者可在二级市场进行竞价交易。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。根据《指引》规定，基础设施REITs的杠杆率最高可达到140%。

值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，15年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？

以东吴苏州工业园区产业园为例，东吴基金表示，“根据相关法律及不动产权证书，两大底层资产的土地使用权分别于2055年及2060年到期，所以我们产品的存续期主要依托资产的土地使用权，定在40年。但是投资人也不用担心存续期到期之后的问题，因为在存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，基金可以延长存续期限。”

东吴基金表示，“有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。”