王健林的万达商管从A股撤回IPO申请之后，正加速资产重组筹划以轻资产赴港上市。

大摩财经注意到，万达商管集团近期已先后剥离旗下多达13家子公司，将这些公司腾挪到大连万达商管。万达商管的母公司则从大连万达商管变更为珠海万达商管，并欲引入珠海国资的战略投资。市场猜测，珠海万达商管将是万达商管的上市主体。

工商资料显示，4月底，万达商管将7家子公司的100%股权转移到大连万达商管，其中包括佛山顺德万达广场、天津滨海世纪大道万达广场、福州高新区万达广场、厦门灌口万达广场、深圳龙岗区万达广场、福州白湖亭万达广场的商管公司。3月底，大连万达商管已经从万达商管手中接过了6家子公司，涉及泉州城东万达广场、北京乐多港万达广场、广州新塘万达广场、上海崇明万达广场、北京怀柔万达广场、武汉东西湖万达广场的商管公司。

就在3月29日，大连万达集团宣布万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达商管落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战略投资万达商管。据万达方面介绍，珠海万达商管是万达商管重组后的轻资产运营管理公司。

按照此前计划，万达商管将不再持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。重组后的万达商管除了向万达广场业主收取管理和服务费外，还将研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。今年，万达商管将开展针对万达广场中小微企业的金融服务，以及创新的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌上市，并成为当年港交所最大的IPO。万达商业当时以48港元/股上市，退市之前股价最高达到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，仅有5倍PE。彼时还担任万达商业董事长的丁本锡在股东周年大会上称：“香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式，是不适宜的。”

2016年9月13日，万达商业将52.5港元/股的收盘价永远地留给了港交所。截至当日收盘，万达商业总市值为2376.8亿港元。万达商业在港交所的这些日子，股价仅上涨约9%。2016年9月20日，登陆港交所637天的万达商业宣布正式退市。

对于万达商业在香港上市不到两年便选择退市，王健林认为，万达商业H股私有化，最核心的原因是公司价值被严重低估。根据万达商业2015年年报数据，万达商业每股收益6.6元，每股净资产39.8元，而其股价却长期在净资产上下徘徊，这种低估值让王健林“无法忍受”。

从港交所退市之后，王健林开始推动万达商业在A股的IPO进程。

为了让万达商业能顺利在A股上市，王健林将万达商业的业务调整为以万达广场为主的商业部分，大连万达商业地产也更名为大连万达商业管理集团，宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2019年底，大连万达商管集团完成了房地产业务剥离。至此，大连万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

然而，漫长地等待了5年后，万达商管在A股上市的前途变得极为渺茫，不得不重新考虑返回港交所。

今年3月24日，大连万达商管撤回IPO申请。并宣布对该公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

重组后的“轻资产”万达商管能否获得让王健林满意的估值呢？

最近几年，万达商管加速转变模式，从“重”变“轻”。过去，万达广场作为万达的商业地产业务，采用的是“以售养租”模式：即用万达广场勾地，同时开发住宅、写字楼等，通过项目销售收入平衡现金流，补贴商业运营部分。但在金融去杠杆周期和房地产长调控周期，万达广场的重资产模式已难以维系。

2015年后，万达商管开始注重轻资产运营，即在万达广场建设的资金端，越来越多采用CMBS（房地产抵押贷款支持证券）等类REITs融资，尽管仍然没有摆脱债务属性，但CMBS的长周期资金特点能更好与商业地产运营匹配。作为回报，万达商管将七成的商业运营收入返给投资人。

万达商管的轻资产战略在近两年加速。万达在2020年开业了45座万达广场，其中轻资产占比超过60%；万达今年计划开业万达广场50个，其中轻资产占比68%。截止去年末在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%。

携品牌和运营优势，万达广场近年来加速进入到下沉市场。截止2020年底开业的超过100个轻资产项目中，50%已下沉到三四线城市。随着内需加速、以县城为核心的下沉市场消费升级，万达广场等购物中心在三四线城市快速取代传统商超，市场空间可观。不过，万达广场的竞争对手如新城吾悦、宝龙、印力等也正加速扩张，县城购物中心大战难免。