出品：大眼楼管

作者：肖恩

今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。

毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此次广州集中可谓全行业关注，广州市作为一线城市，其首次集中供地对于不少重仓广州的房企来说尤为重要，同时此次集中供地将成为全国国土资源局、房企重要的研究参考对象。

强者恒强 央企和龙头碾压

集中供地，地产行业的供给侧改革，扑面而来。

在广州之前，已有长春组织了今年首次集中供地，重庆、上海也已陆续铺开。之后还有无锡、沈阳、杭州、北京、天津、深圳等逾十个城市将在4月底到5月期间进行各自的首次集中供地。

此次广州集中出让48宗地块，地块分化明显，房企扎堆热门，冷门地块无人问津，6幅地流拍。成交的42宗土地共入账906.02亿元，几乎为去年全年的一半，整体溢价率为11.79%，明显高于去年。

从参与竞拍的房企来看，包括“马甲”共计达到百余家，成交的42宗地块中，不考虑进入摇号阶段的4宗地块，其余的38宗被27家企业收入囊中，其中14家为国企、央企，越秀地产成为最大赢家，包括与中铁建等组成的联合体在内，合计拿下6宗地块，耗资约107.76亿元。

50强房企亦有10家，包括融创中国、金地集团、新鸿基等，资金雄厚的头部房企拿下的地块合计资金超过590亿元，占比超过65%。由于拍地需要交纳保证金，而集中供地的情况下需要交纳的保证金数量将大大增加且更加集中，央企背景的开发商和部分龙头民营地产商资金实力雄厚，将获得更多土地，逐渐形成行业垄断优势，形成对资金实力小的房企碾压优势。

弱肉强食 哪些房企被洗掉了？

巧妇难为无米之炊，房地产开发的商业模式源头和核心就是拿地，如果没有在核心位置拿到合理价格的土地项目，对于房企来说无异于致命打击。

正如此次华润置地下重手的白云区金沙洲地块，华润置地以21.28亿竞得，溢价率45%，折合楼板价高达42122元/平方米，创下该区域地王，也进入了全广州楼面价第十。而项目周边在售普通商品房项目售价多在2万多/平，最高也不过3万多/平，如金沙洲时代天境售价3.1万/平、保利金沙大都汇2.5万/平，联排别墅则在5-7万/平。

华润置地之所以不顾及“面粉贵过面包”仍要拿下此次供地溢价率最高的项目，主要是由于其自身的战略布局。“十四五”期间，华润置地要力深耕以“以广州为核心”的华南10城，并且要在广州“全面复制深圳模式”。

事实上，由于较高的经济活力，重仓广州的房企不在少数。2020年初广州房地产市场虽受疫情影响，但在广州各区持续推出人才购房优化政策及房企积极推货的共力下，广州住宅市场行情持续向好。全年商品住宅成交面积达1202万平米，创近三年新高，仅次于2016年历史高位。

中指研究院统计的数据显示，在2020年广州市场，销售额靠前的房企，主要为保利地产、越秀地产、碧桂园、万科、珠江实业、合景泰富、时代中国、珠江投资、中海地产、融创中国、富力地产、星河控股等。

而在一众重仓广州的房企中，此次集中供地未能摘得项目的公司，包括万科、合景泰富、时代中国、中海地产、星河控股集团、富力地产、敏捷集团、龙湖集团、实地地产、珠光集团、世茂集团。

合景泰富、时代中国、富力地产、敏捷集团、实地地产均重仓广州，其在广州的土地储备占比较高。此次未能有所收获，将对公司未来一两年的开发及销售产生较大影响。其中合景泰富近年来进取不足，富力地产受困于财务困局，时代中国热衷于旧改，行业巨轮问问向前，这些曾经声名鹊起的房企或否被落下？