4月23日晚，证监会及沪深交易所同时宣布，正式受理首批4单基础设施公募REITs项目申报。

旭辉瓴寓CEO张爱华随后在接受中国证券报记者专访时表示，基础设施REITs推出后，租赁住房很可能就是下一个REITs品类。

租赁住房市场已具备条件

张爱华介绍，美国租赁住房行业迎来爆发点，就是由于REITs的推出。租赁住房的底层资产是不动产，不动产会占用大量资金，REITs的出现让租赁住房规模化发展成为可能，让企业可以在有限的资金条件下盘活更多的租赁住房资产。

REITs全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。目前沪深交易所受理的首批4单基础设施公募REITs项目，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。

旭辉瓴寓CEO张爱华告诉记者，REITs在我国开展得比较晚，主要有两大原因，一个是投资回报率问题，另一个是交易成本问题。

“从土地供给端来看，若要提高租赁住房回报率，那么包括地价、基建成本在内的成本要低，回报才能高。经我们调研，上海租赁住房供地平均价格只有销售型住宅的23%，有了这个先决条件，租赁行业回报率就有希望跟其他不动产行业趋同。我们判断，继基础设施的REITs后，租赁很可能就是下一个品类。”张爱华表示。

张爱华认为，未来的REITs会是市场行为，像旭辉瓴寓这样的租房生活服务平台和资产管理平台，只有推出回报率高的产品，才会有投资人认购。“只有拿到合适的资产，做好运营，开发出来的REITs产品卖得掉才行。投资者的逻辑很简单，他要的回报跟风险是挂钩的：稳定性强不强、资产的资质如何，最终都是由市场的供需关系决定。同样的地价、同样的租金，能获得多少的回报，考验的就是公司的经营能力。”

她进一步介绍，旭辉瓴寓希望成为长链条的整合者，对标美国的EQR和新加坡的凯德，希望成为具有开发能力的资产管理人，涵盖长租公寓“投融建管退”全程。“目前行业内具备全链条能力的公司太少，容易形成强大的能力壁垒和核心竞争力。我认为未来的REITs不应该是基金公司，而应该是像旭辉瓴寓这样的管理人。”

克而瑞“2020年房企运营租赁住房规模榜”显示，旭辉瓴寓以7.44万间管理房源的规模排在行业第三位。

租赁住房REITs呼之欲出

在公募REITs试点工作开展之前，沪深交易所在REITs市场已进行积极探索和尝试。

早在2018年8月，旭辉瓴寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”就在上交所挂牌上市。旭辉瓴寓类REITs获批30亿元，涉及10-15个项目，实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。首期发行规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率为5.9%，优先B级6000万元，利率为6.5%。投资人为招商银行、中信银行、建信养老保险。

“与以前的‘类REITs’相比，此次推出的公募REITs最大特点是个人投资者用较少资金参与项目，即可分享行业的发展红利。”张爱华介绍。

中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长赵然日前表示，截至2020年年底，国内住房租赁市场规模达2.52万亿元。近几年我国已有一些关于类REITs项目的探索，截至2019年年底，相继推出30多只住房租赁类REITs产品。我国住房租赁REITs时代即将到来，预计国内住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。

张爱华同样认为，我国的租赁住房市场前景广阔，聚焦核心的6-8个城市，租赁住房很容易就做到几百亿元资管规模。旭辉瓴寓希望在香港上市，上市前计划做到300亿元-500亿元的资管规模，中长期要达到千亿元管理规模。

中金公司指出，在“资产化”方向下，REITs将是租赁住房投融资模式创新中的“点睛之笔”。重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。目前市场上的重资产项目退出仍以ABS或类REITs为主，并非真正意义上的退出，有必要引入REITs。