来源：识基荟

RETIS在发达国家兴起的时间也不长，但收益可观，好的RETIS平均涨幅年度10%左右，分红年度20%收益左右，是很好的投资标的。中中国也正在研究发行RETIS，15年的时候鹏华基金跟万科合作发行过一款产品。至此之后，国内没有公募基金产品出现过。

笔者询问过缘由是，FGW不批。

回归正题，在新冠后疫情时代，经济复苏的背景下，大家可以关注发达国家房地产reits。

房地产信托投资基金（REITs）是将信托制度结构用于组织资金管理对房地产进行投资的应用。REITs的融资结构可以从多个或单个投资人募集资金用于投资某种房地产项目，投资获得的收益分配给信托的投资人或者受益人。

美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。而REITs产品本身分类，为投资者提供了多重投资选择。总体上而言，美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs及抵押型REITs。

根据全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts, 缩写：NAREIT）的定义，权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括维修、改善、租赁服务等。

而抵押型REITs，主要是向地产的持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。

混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。

无论美国还是日本，之前的房地产reits年化平均收益率4.16%左右。

REITs 指数一季度表现优良主要得益于疫苗的广泛分发、美国新增确诊病例的下降以及经济的持续复苏。

展望后市，首先，美国拜登政府推出大规模财政刺激方案，后续将进一步讨论更大规模的基础设施投资计划，一系列的政策都对美国经济的持续复苏以及新一轮基建地产周期的启动形成支撑；第二，疫苗的广泛接种为经济进一步开放打下了良好的基础，随着各类商业活动、民众的餐饮出行等持续恢复，各类物业的出租率、租金收入也将持续恢复；第三，在低利率环境下，大部分 REITs 的财务状况依然健康，负债率及负债成本都处于低位，利息覆盖倍数已恢复至疫情前水平；第四，在流动性方面，美联储表态将继续维持宽松状态，对金融资产价格的稳定形成利好。

标普 500 指数在 2020 年 3 月回撤之后，从底部 V 型反弹，已经创新高，而 REITS 指数虽也从底部反弹，但距离前期高点仍然有差距。REITS 反弹落后于股票，主要是因为 REITS所处的业态在疫情期间的受创程度以及经济重启后的恢复程度表现不一。表现较好的业态是服务于电商与制造业的仓储物流相关物业。与消费相关的娱乐、出行、餐饮、医疗等行业反弹较慢。

今年美国经济快速复苏的背景下，我们对消费类物业相关的业务出现好转充满信心。比如在疫情中受伤最严重的养老院，即便是养老院物业形式，也在今年 1 月份开始出现了好转。由于美国的房地产信托被要求必须将 90%以上的利润用于分红，所以 REITS 6%~7%的分红收益率相对极低的美国债券收益率还是很有吸引力的。综上，REITs 资产目前具有较高的投资价值。

上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)

从一季报分布布局来看，美国和日本市场占比最大。

2000年11月，日本修订了的《投资信托及投资公司法》，扩展了信托投资资金的使用范围，增加了对房地产领域的投资的规定，从而确立了REIT的法律地位。2001年9月10日，首期两只REITs，日本办公建筑公司和日本房地产投资公司正式挂牌东京证券交易所。日本的REITs可像其他股票一样在TSE市场进行交易，购买地点、交易方式、税收等方面与普通股票一样，但是拥有相对较为稳定的收益率。根据J-REIT网站的统计，截至2017年8月3日，上市的日本REITs有58只，总规模达11.43万亿日元（约合1036亿美元），平均的红利收益率为4.59%。投向有办公楼、住宅和商业设施、宾馆和老人公寓。除此之外，近来投资物流设施的占比在增加。

REITs的推行有什么好处？

1、对企业来说可以避免双重征税，获得税收优惠

REITs运作过程中面临的税收主要包括REITs和投资者两个层面。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节, 如各国对于向股东或受益人分配的股息或收益免征公司所得税、大多数国家对于REITs的交易免征印花税，同时各国对REITs采取税收中性原则避免REITs在交易中重复纳税；对于境内外机构和个人投资者, 一些国家为了促进REITs的发展给予投资者一定的税收减免。新加坡不仅对REITs免收所得税, 而且个人投资者从REITs取得的分红也免征个人所得税。这种优惠政策也使新加坡在短短几年时间内, 成为亚洲国家中仅次于日本的第二大REITs市场。

2、风险低

由于REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此REITs的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中，会考虑REITs相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。这是REITs成为投资对象的一个重要因素。

通过投资REITS，投资者不仅可以投资不同类型的房地产，甚至可以投资不同地区的房地产，以此来分散投资风险。

3、投资收益稳定

REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。

4、流动性高

由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有相当高的流动性。

5、信息不对称程度低

上市交易的REITs较房地产业的直接投资，其信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

（保证非软文）