来源：安信基金微理财

2020年全国房地产销售面积再次超越了年初市场的预期(-5%到-10%),同比增速2%,这在疫情爆发的一年中,是很多人想象不到的。

这些年来,看衰房地产行业的声音此起彼伏,地产股在火爆的A股市场中经历了惨淡的一年,个位数的估值意味着大多数人认为房地产行业将很快遇到毁灭性的冲击,犹如1991年日本所经历的。

安信新常态基金经理袁玮作为市场中的少数派,一直认为中国的房地产从长周期来看,还远远没有走到穷途末路的时候,事实上,房地产的真正繁荣或许才刚刚启动。

“房住不炒”早已深入人心,袁玮非常认同这样的理念,他从来不认为房价高是繁荣,真正的繁荣是房屋交易市场中能够出现越来越多的工薪阶层,他们通过自己的努力,能够在自己钟意的地方通过购房行为而安居乐业,或者是稍微富足的人群,能够梯次改善自己的居住条件,大家都在顺应中国高质量城市化的大潮流,为祖国的经济建设进一步贡献力量。曾几何时,汽车也是很多人不敢想象的奢侈品,汽车的价格远远高于房价的历史依然清晰在眼前,但那个年代绝不是汽车繁荣的时代。现在汽车已经进入了寻常百姓家,这才是真正的繁荣。

当前中国的房地产到底运行到了什么位置?很多人会不假思索地认为就是90年代初的日本,原因非常简单,深圳、上海等地的房价已经超过了当前的东京。但袁玮认为这样的论据是有较大问题的。日本在1970年的时候,人均汽车保有量已经达到了0.2台,我国当前也才刚刚达到这个数字。再者,日本在1970年的时候,其在全球货物贸易中所占的比重是6.9%,要知道当时日本只有1亿人,占全球人口的2%不到。我国当前占全球货物贸易的比重应该不超过15%,但我国有全球20%的人口。从这些数字来看,不论是内需还是外贸层面,我国当前的经济体虽然大,但人均的指标并没有高于70年代初的日本。这是工业端的状况。

再看看生活端的情况,例如城市化率,日本1970年的时候已经超过60%,而我国当前才刚刚突破60%,如果剔除在城市工作但却是农村户籍的人口,我国的城市化率会降到50%以下,也就是说我们的城市服务体系目前仅仅服务了一半不到的人口,且已经不堪重负。再者,我国的城市居民大部分还居住在四、五线城市,虽然是城市人口,但城市化的标准还比较低。相比之下,日韩大部分城市人口都是聚集在很高能级的都市圈,享受着比较好医疗、教育以及市政服务,因此我们的城市化质量整体是偏低的。

那怎么解释我们一线城市的房价比当前的东京还高呢?这是一个具有迷惑性的问题,关键就是样本的可比性问题。当前的东京都市圈已经容纳了近1/3的日本人,而深圳市真正拥有住房的人口连500万都不到。这样两个样本之间是不具备可比性的。事实上,中国目前的平均商品住宅价格与俄罗斯和巴西是差不多的,相比美国、英国、德国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰等发达经济体,差距在一倍以上。而且上述国家都已经在征收房产税。

放眼未来,我们国家正在筹备建设19个都市圈,未来80%以上的人口将聚集在这些都市圈当中,正如日本的三大都市圈聚集了日本80%的人口一样。我们的人口接近日本的12倍,规划的都市圈数量为日本6倍,这意味着我们的单个都市圈的规模将来会大显著超过当前的日本,这将是一个伟大的系统性工程,它对于房地产市场和整个中国经济在未来10年甚至20年都将是至关重要的。

那是不是说我们的房价还会经历一场20年的泡沫化过程呢?袁玮认为未必,他相信我们国家是有智慧在保持房价平稳的基础上来完成这一创举的。事实上,日本当前的房价就是回到了它70年代的水平。也就是说我国当前的房价泡沫只是在某些局部,而且并不稳定,只要正确地引导市场,规范市场,未必要经历当年日本泡沫化的过程。国家现在的很多举措都在规范行业的发展,不论是地产的三道红线还是银行的两道红线,都是在规范化房地产市场,保证其平稳健康的发展,有序推进城市化的进程,同时保证城市化的质量。因此,未来的20年,中国的房地产市场依然会有很好的发展前景,并不会陷入灾难当中。即使是20年之后,中国的人口布局、产业布局接近成熟了,房地产依然会是极其重要的行业,就如当前的很多发达国家一样,房屋既然是用来住的,就是一个消耗品,人的寿命比房子要长,人的一生当中永远都会面临住房升级更新的需求,并非像大家所说的,一对小夫妻可以继承长辈的6套房子,除非房子的寿命比人长得多,这当然不是事实。

中国一线城市的部分核心区域房价较高。但事实上,我国也还有很多未开发的地方,也许现在还缺乏各种资源,但这也将是属于年轻人的舞台,国家需要他们在那里挥洒汗水,并最终收获自己的理想家园。在袁玮看来,房住不炒的另外一重意思是,靠控制房价是不能给人房子的,一个好的家需要我们靠自己双手去创造。我们的社会在进步,我们的能源结构在不断的优化,电动车在不断的普及,这些都可以改善人们方方面面的生活体验,但居住的体验还是要靠房地产市场的稳健发展,靠劳动者、企业以及政府的直接参与来实现。

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