来源：REITs行业研究
世上少有捷径可走，数据中心行业尤其如此。
去年被新基建“点名”，着实让数据中心行业火了一把：不仅行业老兵欢欣鼓舞，就连很多此前从未关注过这个行业的异业资本都摩拳擦掌，跃跃欲试。
然而，数据中心这个行业门槛却是非一般的高，并不是谁随便想进就能进。不管是电信运营商这种，把自家数据中心出租给大客户，或是万国数据、世纪互联、光环新网这种第三方IDC厂商，租别人的地，盖自己的房子，靠“收租”赚钱，抑或是BAT这样的互联网大厂，自建了数据中心满足自家的需求，如有余力，再做一些”出租的生意“，想要从数据中心行业分一杯羹，前期都需要巨大的资金投入；而且数据中心行业赚的不是快钱，投资者需要有强大的内心，耐心等待黄土里长出金子来。
也正是因为这个原因，各大数据中心厂商的资产负债率都很高（通常超过60%）。原因很简单，很大一部分数据中心行业的玩家都要靠借钱求发展。
所以当2020年4月，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》时，很多关注数据中心的投资者都如沐甘霖。
REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，即：房地产投资信托。它的最大特点是必须把绝大部分收益拿来分红，一般是90%。它同时也要求项目以稳健型资产为主，现金流要稳定，受经济波动影响较小，盈利情况也比较好。
所以REITs对数据中心这种门槛高，投资大，现金流稳定的行业非常合适。REITs可以帮助数据中心行业实现低成本融资，有效解决资金筹措的难题，同时能够盘活存量资产，提高数据中心企业的投融资能力，大大改善数据中心企业的资产状况。
当数据中心行业遇上了REITs，追求的便是稳中求进，在安稳岁月里静水流深地盈利。
2020年4月之后，发改委、证监会、上交所、深交所等部门和机构相继出台了多个基础设施REITs试点项目的相关纲领性文件。比如2020年8月，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》；2020年9月，深交所发布了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》（征求意见稿）；2020年9月，发改委发布了《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》。这些指导文件的出炉，让基础设施REITs试点工作开始紧锣密鼓筹备之中。
到了2021年1月29日，上交所发布发布“1+2”的规则体系，分别是《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务（试行）》。这些配套规则的正式落地，标志着推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展。
就如同搭建一个基础设施公募REITs的实验室，先有了地基，又有了屋架，如今屋内的配套设施也已经准备就位，接下来就等着玩家入驻了。
但是，数据中心又和传统意义上的基础设施不同，虽然同为重资产，但数据中心对于基础条件的要求更为精细化，比如气候条件、供配电水平，甚至距离互联网骨干网结点的物理距离都要通盘考量。因为不同的互联网业务对于网络时延的要求不同，那些对于跳转时延要求高的数据中心，就需要建在距离骨干网节点更近的地方；一些对时延要求不高的冷数据，则可以存储在相对偏远的地方。物理距离差之毫厘，前期的投入也便判若云泥了。
此外，定制化已经成为数据中心的标配，不同的客户对于建筑的承重、层高、甚至制冷散热方式都有不同的需求。再比如像服务器这种核心设备，每隔三到五年，就要完成一轮更新，这也将带来持续的成本投入。
目前，数据中心行业里，已经有光环新网率先开启了基础设施公募REITs的申报发行工作。2020年12月30日，北京光环新网科技股份有限公司发布《关于公司申请向特定对象发行股票的审核中心意见落实函回复的提示性公告》。该公募REITs项目拟募集资金57亿元。公募REITs项目完成后，中金云网将作为项目公司直接持有数据中心资产，公募REITs通过专项计划持有项目公司100%股权。中金云网将不再纳入上市公司的合并范围。
在回复深交所审核中心的意见落实函中，光环新网对于REITs项目报以充分的乐观态度。项目实施完成后，公司的资产负债率将得到进一步改善；商誉和负债总额将大幅降低，公司资产负债结构及财务状况具有显著优化；同时公司持有货币资金储备将为未来项目投资提供资金支持。
像光环新网这种在数据中心行业深耕多年的老兵，已经率先迈出了基础设施公募REITs的第一步。纵观整个行业，数据中心兼具成长性和稳定性，未来增长的确定性很高。5G的大规模商用、应用层的持续升级、网络流量的激增、云计算市场的快速发展，都将让数据中心行业的需求水涨船高。对于那些行业非龙头企业而言，国家相关政策的铺路和光环新网这样行业老兵的探路，都是一个十足的利好消息。
相信不久的将来，会有更多数据中心厂商或投资者会尝试基建REITs这种风险适中、流通性好、收益高的新投资工具，实现优化投资组合、降低投资风险，努力成为现金流稳定、利润稳定、稳步增长的优质企业。
本文来源：IDC圈
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