报告期内公司实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%，归属于母公司所有者的净利润2.86亿元，同比下降66.59%；其中物业管理板块实现营业收入51.50亿元，同比增长32.80%，占公司营业收入的84.7%，其中基础物业管理实现收入 46.0亿元，同比增长 27.88%；专业化服务业务实现营业收入5.50亿元， 同比增长95.93%。

招商局物业顺利并表，利润水平快速修复。2019年，公司开展物业管理业务的主要子公司中航物业、招商局物业分别贡献收入45.06、5.92亿，合计占物业管理板块收入的99%，其中招商局物业仅并表了12月经营数据；两者分别贡献净利润20319、3876万元，对应的净利率约为4.51%、6.50%；2018年同期中航物业、招商局物业的净利率分别仅为4.30%、4.66%，招商局物业净利率有明显修复。我们相信随着公司经营效率的提升和整合后发挥的协同效应，招商局物业部分的利润水平有望踏入修复快车道，回归行业中枢值。

市场化拓展成效显著，新签合同额快速增长。公司锐意进取，围绕机构物业努力开展市场化拓展，新签项目涵盖了总部大楼、政府、商写、高校、城市公共服务等业态。截止至2019年底，公司合计在管面积达1.53亿平米，其中非住宅物业在管面积占比过半。中航物业部分管理面积为6729万平米，其中非住宅业态占比69%，管理规模较2019年年中下降905万方，但无论是新签合同额或收入均保持强劲增长，我们有理由相信是公司清退了一部分低能效的项目；招商局物业部分管理面积为8537万平米，较2019年年中大幅增长了1445万平米，来自控股股东的新签合同额为6.71亿，同比大幅增长85.6%，确定性凸现。

维持公司买入评级。考虑到招商局物业部分良好的业绩表现，我们小幅上调公司的盈利预测，预计2020-2022年物业板块净利润为6.59、9.25、12.57亿元，整体EPS为0.66、0.91、1.22元，对应的PE为38.3、27.7、20.7倍，给予2021年31倍估值，上调目标价至31.5元。

风险提示：利润修复不及预期，市场拓展受疫情影响。